首批9只公募REITs來了！全部超募，將開啟比例配售

就在今日，備受矚目的首批9只公募REITs正式發售。渠道訊息表示，

首批9只公募REITs面向公眾投資者的發售一天內已經全部超募，將開啟比例配售！

伴隨著公募REITs的火熱募集，這個公眾參與投資國家基礎設施專案的新渠道逐漸走進了大眾眼簾，它究竟是什麼呢？讓我們一起了解一下。

REITs是什麼？

REITs即不動產投資信託基金，是指在證券交易所公開交易，透過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產轉化為流動性更強的上市證券的標準化金融產品。是讓普通老百姓可以用少量資金，就能參與不動產專案投資的方式。

簡單來說，REITs募集到的資金投向的是不動產，而非大家熟知的股票、債券。而且，這裡的不動產是指經資產證券化（ABS）之後的不動產。因此，REITs並不是直接在房地產市場上買下一棟樓、擁有這棟樓的主權，而是買下這棟樓發行的ABS產品，因為ABS產品100%持有這棟樓，相當於REITs也持有了這棟樓。

本次公募REITs受到了機構投資者熱烈追捧，其中最為火爆的招商蛇口產業園REITs的網下認購倍數達到了15。3倍，超額認購倍數最低的東吳蘇州工業園專案也得到了4。5倍，一線核心城市的產權類資產最受投資者追捧。

截至5月27日，9只基金髮行份額達64億份，預計總募集金額達到314億元。

其中規模最大的為廣州廣河專案，發行規模已達到91億元，即使規模最小的首鋼綠能專案，發行規模也達到了13億元。

實際上，REITs發源於上個世紀60年代的美國，投資領域包括房地產、酒店商場、工業地產、基礎設施等，如今已經相對成熟。光大證券的一項研究顯示，1998年至2017年，美國公募REITs年均回報率為10。9％，僅次於私募股權，高於股票、債券等；美國公募REITs的夏普比率為0。44，僅低於波動率很低的部分債券產品。由此可見，美國的REITs能夠給投資者帶來良好穩定的回報。

那麼，剛剛走進國內大眾視野的REITs和普通基金又有什麼區別呢？

1、公募REITs的投資標的為基礎設施專案資產支援證券，其底層資產為成熟優質、運營穩定的基礎設施專案，而一般公募基金的投資標的為股票、債券等。

2、公募REITs的收益來源主要為分紅收益和資產增值收益，而一般公募基金的收益則主要有股息、利息收益以及資本利得收益等。

3、公募REITs的投資人更關注專案，而一般公募基金的投資人更依賴基金管理人。

公募REITs的投資領域有哪些？

與美國不同的是，在我們國家現在是提倡“房住不炒”的政策前提下，這次首批被證監會批准的9家公募REITs專案並不包含房地產領域，而是專注於基礎設施領域。

具體包括

高速公路、產業園、垃圾處理、倉儲物流、汙水處理

等幾種型別。

其中，兩家高速公路，廣州—河源高速，杭微高速浙江段，其收益主要來自過路費和沿途廣告收入。

有三家產業園，分別是深圳蛇口、上海張江、蘇州工業園，收益來源主要是租金收入。比如，深圳蛇口專案可供出租面積約94000平方米，2020年季度末平均租金136元/平米左右，可供出租車位657個。這三個產業園都是我國規模較大的產業園區。

兩家環保行業，分別是首創水務和首鋼綠能。前者是以汙水處理為主要業務，後者主要收益來源是有機物垃圾處理和生物質發電。

兩家倉儲物流，鹽田港和普洛斯，收益的主要來源也是租金收入。其中普洛斯在美國的主要業務是為亞馬遜、聯邦快遞等造倉庫，轉運中心，被看作是全球最大的物流基礎設定開發與運營機構。

根據目前各家基金公司的產品說明，REITs成立後之後，基金80%以上的資產都將投資於ABS之上，穿透取得基礎設施專案完全所有權。因此，REITs的收益也來自於這些不動產管理運作得到的收入，比如租金、費用等等；越穩定、越賺錢的不動產專案肯定會帶來更好的回報。

公募REITs收益幾何？

既然和普通的公募基金不同，那麼我們投資公募REITs的收益來源主要來自於哪裡呢？

（圖源自：北京大學光華管理學院，中金公司研究部）

首先，以高比例分紅為主。

基礎設施公募REITs產品採取強制分紅政策，要求收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，以現金紅利方式回報投資人，每年不得少於1次。穩定的分紅率類似債券的派息，表現出債性特點，但強制分紅並不等同於債券的固定利息回報。

其次，以交易差價帶來的收益為輔。

雖然基礎設施公募REITs採取封閉運作，封閉期分別為20-99年不等，但後續也會在交易所上市交易，上市首日漲跌幅限制為30%，首日以後的漲跌幅限制為10%。投資者

想要提前退出，可以透過場內賣出，就買賣股票一樣。

不過，它的波動相對股票、基金來說更小。

從招股說明書來看，根據機構預測，首批9只REITs的年現金分紅率為4%-12%。

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中金公司認為，公募REITs的投資價值主要體現在兩個方面，一是首發認購的打新收益，二是長期持有的配置收益。據其測算，若基金在繳款後20天上市賣出，中籤率為5%，首日漲幅為5-10%，則REITs打新的年化收益率在4。6%-9。1%左右。

風險與機遇並存，公募REITs風險幾何？

對於投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產的工具，通常來說具有長期收益較好並且分紅較為穩定的優勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產品，公募REITs與其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。

博時基金認為，因為國內REITs的基礎資產聚焦於基礎設施行業，而基礎設施行業又沒有明顯的牛熊特徵，因此REITs能夠比較有效的對沖週期性波動風險，具有穿越週期的作用。

然而，風險總是與機遇並存。值得關注的是，在代銷渠道上公募REITs場外認購的風險等級為R4，券商渠道也將公募REITs的場內認購的風險等級定為C3。

這意味著公募REITs的風險等級為中高風險，投資者要了解清楚自己的風險偏好，風險等級較低的投資者如果要投資公募REITs，應該謹慎謹慎再謹慎！

由此可見，雖然REITs投資的是一種比較穩健的產品，且針對基礎資產的分紅比例有強制要求，有大機率能夠保持穩定的現金分紅比例。但是，

投資有風險，它本質上依然是基金，只要是投機性理財產品，就有其“波動”的一面。

1、基金價格波動風險。

基礎設施基金大部分資產投資於基礎設施專案，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施專案市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起基礎設施基金價格波動，甚至存在基礎設施專案遭遇極端事件（如地震、颱風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。

2、基礎設施專案運營風險。

基礎設施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎設施專案運營情況，基礎設 施專案可能因經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實 際現金流大幅低於測算現金流，存在基金收益率不佳的風險， 基礎設施專案運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響 基金收益分配水平的穩定。此外，基礎設施基金可直接或間 接對外借款，存在基礎設施專案經營不達預期，基金無法償還借款的風險。

3、流動性風險。

基礎設施基金採取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。

4、終止上市風險。

基礎設施基金運作過程中可能因觸發法律法規或交易所規定的終止上市情形而終止上市，導致投資者無法在二級市場交易。

5、稅收等政策調整風險。

基礎設施基金運作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產支援證券、專案公司等多層面稅負，如果國家稅收等政策發生調整，可能影響投資運作與基金收益。

由此可見，公募REITs的分紅率並非是固定的，它可能會受多重因素影響而產生波動。投資者投資時應當慎重分析基礎資產的具體情況，清晰理解風險收益特徵後再進行購買！

中金公司認為，考慮到資本市場對REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格會出現波動。

建議投資者理性看待首批上市公募REITs的投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。

從長期持有的配置收益角度看，中金公司認為，隨著資產配置的重要性越發提升，REITs作為新的資產類別，依靠介於股票和債券之間收益風險特徵、和傳統資產的低相關性、穩定的分紅率等優勢，將獲得國內FOF、銀行理財、固收+產品等資金的青睞，

建議投資者關注其長期配置機會

。

公募REITs的“初亮相”給我國投資市場帶來了一股源頭活水，與此同時，近日東方紅啟恆三年持有混合基金更是爆賣400億，打破了今年以來基金髮行的“冰冷”局面。如今公募REITs和爆款基金的出現，的確是近來基金髮行市場上的“強心劑”，大眾的投資慾望肉眼可見地有所回升。

作為普通投資者更應該注意的是，面對逐漸恢復火熱的行情，更要拒絕盲目跟風投資。每個人所做出的一切投資行為都一定要基於自身的資金實力以及風險承受能力。

投資有風險，投資需謹慎！