商丘市是一個怎樣的城市？
這是一篇2018年8月初筆者在商丘考察城市規劃和地產專案的稿件。
其中談到了：
商丘痛失京九線交通樞紐的原因。
商丘如今的高鐵規劃。
商丘的城市規劃。
商丘東西南北四個方向的代表樓盤均價。
商丘未來的短板和努力方向。
能夠比較全面地瞭解商丘近二十年來的發展。
一、與眾不同的火車站
去商丘考察的前兩天，我就已經開始用軟體搶票。從洛陽啟程去商丘，如果坐高鐵，要經過鄭西高鐵，然後鄭徐客專，這兩條線的運力一直很緊張。
搶票軟體週四就開始等票，結果週五還是搶不到。最後不得已，決定先坐大巴到鄭州，從鄭州坐普速到商丘。這讓我不禁想到，
在高鐵到來前，只有隴海線的時代，東西向的鐵路運輸壓力，該有多大？
而我即將去往的商丘，正是東西向隴海鐵路、鄭徐客專和南北向的京九（未來還有商合杭）交匯的一個鐵路樞紐城市。不僅享有幹線鐵路雙十字交叉，還有高鐵加持，
河南省除了鄭州，只有商丘地位如此。
過商丘的紅線是尚未通車的商合杭，藍線為鄭徐客專，黃色細線為隴海線。
交通地位如此重要，按理說，商丘應該很發達。傍晚時分，我到達商丘站。出站地道，已經出現不少房地產的燈箱廣告。
出站地道的燈箱
到達商丘站廣場，眼前所見，和料想的有一定差距。
商丘站對面的高樓，90年代的模樣
商丘站門前的民主路，向東穿過立交可到達高鐵站。
穿涵洞或者上立交，都可以到達二層上進下出的商丘高鐵站。
商丘站廣場不大，對面是幾棟相當陳舊的樓房。下午四點多的商丘站周圍，顯得有些灰暗。去找馬爸的哈羅電單車，手機一搜，沒有。
商丘站的出租汽車排隊等客，井然有序，彰顯文明。
檢視商丘的GDP，商丘在河南省，2018年，排名第十。據2018年商丘市政府工作報告資料：
2017年，商丘全市生產總值完成2217.89億元，一般公共預算收入128.8億元。
城鄉居民人均可支配收入16530。
其中城鎮居民人均可支配收入27490元，農民人均可支配收入10450元。
三次產業結構比為19。2∶40。6∶40。2。
商丘的GDP不到鄭州的四分之一，是洛陽的約二分之一。
（來源各地市政府公報）
工資收入商丘2016年在河南省十八個地市中，排名倒數第五，人均年工資收入4。7萬多，每個月不到5000。可支配收入人均2017年1。6萬多。
數數商丘排第幾？
（來源河南省統計局）
而商丘市政府手裡的一般公共預算也不多，只有128。8億，與鄭州的1056。6億，洛陽325。9億比起來，差距巨大，在河南省排名第九。
地方政府一年留成的收入只有100多億（一般公共預算收入），是河南省除鄭州和洛陽外，其他地市的實情。
地方政府手裡的錢，保障民生佔去大頭，剩下的錢一兩個棚改專案砸下來，預算錢就不夠了。把揹包安頓到車站西邊的七天連鎖。我騎上共享單車，想看一看商丘的市容市貌，有什麼不同。
商丘的幾個火車站，和其他城市非常不同。
首先是商丘站，採取了背靠背的設計。
南面是隴海普速車站，北面是正在進一步擴建的鄭徐客專（高鐵）和商合杭高鐵站。
背靠背的建設，算是兩個站？還是一個站？還有個商合杭吶！
未來新區還要為商合杭再建一個新區站。
還在進一步擴建中的商丘高鐵站
從目前的商丘站下車後，可以直接穿地道到商丘高鐵站換乘。
高鐵站修建在商丘站的背面（北邊），是隴海線和東西向高鐵線路客觀的佈局需求（不需要建立換線和徵地）。如此的背靠背建站，也決定了商丘道北未來發展，具有相當的前景。
從商丘高鐵站向北望去，林立的吊機正在建造未來的道北。
被圍擋圍起來的道北空地
道北的天是藍藍的天
一般來說，車站的背面因為鐵路線的分割，發展都相對落後，在許多中國城市的詞彙裡，道北代表著貧窮、落後和治安差。但
商丘的道北，定會因為高鐵站的建成，而發生鉅變。
商丘另一個不同之處在於京九線經過的商丘南站。
商丘人一直不願意太多提及京九鐵路，它是二十年來，商丘人心中的痛。
從如今的方案看，
商丘被京九鐵路透過天橋方案跨越了，京九線沒有商丘始發列車，很多進京列車過商丘不停。
除了鄭州局，京九線上的始發車，沒有理由在商丘停10分鐘。
當年商丘被鐵道部定為隴海線和京九線交匯處的大鐵路樞紐，是板上釘釘的事，按照最初的方案，鐵道部要在商丘北建立大型貨運編組站，在商丘西北修建隴海和京九交路聯絡線，擴建商丘站，所有京九的車都進入商丘站停靠。
但是由於商丘地方爭取不利，坐地起價，
鐵道部最終放棄了既定方案，選擇在各方面政策都非常支援的阜陽修建大型編組站，採取了跨越商丘的天橋方案。
商丘後來見煮熟的鴨子飛了，不得已將離商丘最近的平臺集站改建成商丘南站，於是留下了如今的並沒有任何南北始發列車的小站（3臺6線），被一部分商丘人戲稱為“爛尾工程”。
而
阜陽，則因為當年的努力爭取，坐擁了142道鋼軌的特大型鐵路編組站，阜陽站（5臺9面15線）的規模也超過鄭徐客專開通前的商丘站（3臺8線）。
阜陽北
沒有對比，就沒有傷害的商丘南
商丘擁有鐵路隴海和京九鐵路交通樞紐之名，卻痛失樞紐之實二十年，除了地方爭取的主觀因素，更有其客觀原因。
從地理上來講，商丘地處東部發達地區和中西部欠發達地區的過渡地帶。
東部
是徐州都市圈（距離173公里），
西部
是以鄭州為核心的中原城市群（距離211公里），
南部
是因京九崛起的新貴阜陽經濟圈（距離187公里），
北部
是濟寧都市圈（距離155公里）。
商丘正處於豫魯蘇皖四省結合部，是河南省最東部城市，屬於典型的省際邊緣區域。
舉個例子，行政上，虞城歸商丘市管轄，但是鐵路方面，虞城站已經屬於上海鐵路局。
可以說，
因為四周城市圈的存在，商丘常常處在被跨越的地位
，過去的二十年，鐵路交通上被跨越，經濟上處於四大城市圈邊緣，呈現出經濟水平的“塌陷區”，屬於典型被邊緣化城市，人才外流嚴重。
單看夜景，很難分辨這是河南哪座城市，地產廣告倒是無處不在。
十字路口一處地產廣告
十字路口一處地產廣告
我在傍晚的商丘街道走走停停，吊機，高樓，鬧市，圍擋圍起來的空地，
同質化的城市裡，除了略帶饒舌的商丘話聽起來有趣，並沒有發現太多不一樣的風景。
擠著進了西街口某家包子鋪，二十年老店，也算商丘特色吧，本以為人多就好吃，結果油膩的包子，除了粉條就是羊油，吃著很油膩。
二、三輪車上的商丘，金三角的佈局
來到商丘印象最深的就是電動三輪車。在其他城市，三輪車是老年人的標配，但是在商丘，老少皆宜。三輪車方便實用，能拉貨，能帶人，可謂都市出行首選，商丘人如此鍾愛電動三輪車，成了商丘眾不同的風景。
計程車司機講，以前要上牌管理，可是後來就似乎又沒人管了。
自在如風的商丘少年，騎著三輪車回家，其他地市還真沒見過。
一下子拍到四輛
之前有人管，後來沒人管。
這種一鬆一緊，運動式的管理模式，河南的房地產市場不陌生。
在調研過程中，
道北和商丘師院新校區附近，不少小區五證不全就在售賣，價格能低於附近均價的2000
，看來商丘樓市這方面的管理，和河南其他地市，也差別不大。
師院新區，平原中路對面這幾棟附近，有賣安置房，沒產權。對面的運政新苑就是一例。
商丘的城市規劃很有前瞻性。目前商丘的市區發展佈局，圍繞三個重要的中心。
北邊的火車站南北廣場商圈是老商貿中心。
西南的商丘古城是新開發的文化中心。
東南日月湖要發展成商丘的商務中心。
高大上的規劃圖，是十年來河南很多地市的標配，看起來很美。
由於商丘高鐵站的佈局，和商丘南站的雞肋，
南邊的古城和日月湖，在功能上正相當於其他城市的高鐵南站，起到了拉大城市框架的重要作用。
市區內功能片區的劃分，也都是依託於此。
商丘東部，
規劃了城鄉一體化新區，旨在加強市區東部與虞城的聯絡。還要修建新區高鐵站。
到2020年，新區人口規模目標達到56萬人，用地規模達到61.8平方公里。新區是商丘東擴的重點，相當於再造了一個城。
商丘西
，規劃了觀堂國際機場，預計今年下半年開工建設。商丘機場是在軍用機場的原址上改建，位於梁園區觀堂鎮，東距商丘市中心約20公里，其將帶動商丘西的物流發展。
三個中心形成一個三角形，三角形兩邊是東西片區，再加上高鐵站所面對的道北。
商丘整個城市發展佈局就是：東拓、西延、北控、南優。
而商丘的房地產發展，正是圍繞著商丘的這八個字展開。
從2017年，政府推行棚改政策以及棚改貨幣化安置以來，商丘房價漲幅比較大，2017年漲幅達到28%，檢視資料：
2017年，全市實施棚戶區改造11。6萬套3142萬平方米，置換出建設用地6萬多畝。
數字反映到商品房市場，就是今年四月份米宅之前文章指出的：
2017年上半年商丘房地產市場出現供不應求的局面，主要是因為商丘加快城市化程序，大舉拆遷，市場的需求增加；另一方面是開發商自身進度跟不上，供給量不足。
我們再看商丘市對於2018年的住房建設安排，則指出：
加快2017年度安置房專案建設進度，中心城區在已開工5。2萬套、729萬平方米的基礎上，今年再開工6。4萬套、805萬平方米。
2018年，全市計劃實施棚戶區改造專案41個。與2017年45個棚戶區改造相比僅僅減少了4個，熱度不減。
按理說，商丘的房價還能再漲一波。
但是2018年下半年的樓市情況，
隨著全國棚改政策的收緊，貸款利率普遍上浮，一二線城市房價很可能已進入房地產週期的下行階段。
商丘作為三線城市，今年下半年到明年年初，棚改推進如何，不能確定。
商丘樓市目前的火熱，與一二線城市樓市遇冷，這之間的時間差有多久？
不能確定。
調盤過程中，恆大、建業、碧桂園、藍城、中梁等售樓廳，場面都相當火爆。
筆者在恆大·珺睿府售樓廳轉了半天，所有的置業顧問都在忙，一時間竟然抽不出人接待。
恆大某樓盤坐所有的桌子都坐滿了談房子的人
種種跡象似乎表明，商丘房地產還要再漲一波。
這種利好，很大程度上，是來自於商丘人對於未來規劃的信心。
雖然錯過了京九樞紐的地位，但商丘將在未來兩年，迎來商合杭高鐵的歷史機遇。
商丘有望在高鐵時代，追回逝去的二十年。
從基本面來看，商丘土地供應充足。
道北，商丘東和商丘西，存在大面積的農田、城中村，不少土地基本上是準淨地，商丘原有的城市框架很小，從城市周邊來看，目前各個方向都在積極擴建中。
九月不到中旬，商丘市區已經掛出了5個地塊兒拍賣，示範區掛出2塊兒，可見其火熱。
而商丘目前城鎮化率很低，僅有41。71%，與未來商丘雙十字鐵路樞紐的地位嚴重不匹配，商丘目標在2030年，城鎮化率達到68%。（相當於鄭州2014年的水平）
所以未來，商丘還會進一步拉大城市框架，
如今看似偏僻的一些樓盤，以5年的中期看，還是具有相當的升值潛力。
綜合起來看，坐擁重要鐵路樞紐的商丘，目前依然處於大力推進棚改的攻堅階段，
商丘樓市會不會是河南省目前最後一塊兒價值窪地？
我們拭目以待。
三、區域樓盤價格
城南片區：北海路以南，商丘古城和日月湖周邊
該片區道路寬敞，基本都為新開發的樓盤。賣的是前景和規劃。
其中對於日月湖的規劃，置業顧問多次提到鄭州的鄭東新區的龍湖。從規劃形態上看，確實有相似之處。
綠地集團將在帝嚳路與中州南路交叉口西南角，建造綠地日月湖酒店，投資20億元，如果能夠順利建成，商丘第一樓將高達260米。
日月湖效果圖，同樣是環形規劃，同樣是綠地最高樓。
日月湖周邊，儼然是鄭州龍湖CBD的翻版。商丘日月湖能不能複製龍湖的成功，還需要時間考驗。
歸德南路和宋城西路交叉口，向東就是日月湖，除了建業十八城，完成規劃，還需要相當的投入。
碧桂園商丘待開盤專案位置
碧桂園員工在軍訓，是碧桂園企業文化的縮影吧。
碧桂園·天悅三期
位置：位於宋城路與環城東路交會處東北角，緊鄰商丘古城。
待開盤：10月開盤，為小高層和洋房，戶型面積140-190-260左右，價位未知，如果毛坯，預計均價在8800-9000。
評價：戶型面積都在140平方以上，和建業天築有一拼，剛需請繞行。
碧桂園·天鑽、碧桂園·天麓
位置：北邊緊鄰商丘萬達廣場。南邊緊鄰為日月湖。
待開盤：戶型比較方正。精裝，預計均價8800-9000。
評價：萬達商圈成熟後，具有一定升值潛力。
碧桂園·城央學府
碧桂園南側的實驗小學
城央學府路口的檢察院，位置優越
位置：神火大道與華商大道交匯處北500米路東（實驗小學北側）
開盤：二期，均價8200-9300，目前認籌階段有優惠。二期尚存在二次加推尚未認籌樓盤。
評價：學區房，交通方便。
恆大·名都城
恆大·名都一期的房子綠化做得很好，樓間距也相當寬。
恆大售樓部推出的限時特價房
置業顧問手寫價格計算，我買了個小套。
恆大附近的一塊兒空地，已經被圍擋圍起來
位置： 歸德路與應天路交叉口向南200米。
在售：均價8100-8600，售樓處推出一口價房源。
評價：就目前恆大名都已建成的小區來看，確實行業標杆。
建業·天築
建業天築所在的路口，藍藍的天空白雲飄，還略顯偏僻。
位置：商丘市宋城路與睢陽大道交匯處東北角，在日月湖公園東北角。
待開盤：精裝修，均價12500—15000。戶型面積179-275㎡。
評價：天築的廣告是“天築的峰，人生的峰”。這住宅可以買來做辦公室或會所了。可以和碧桂園·天悅三期作比較。剛需繞行。
名門城
名門城緊鄰宋城公園，周邊不算太偏僻
位置：睢陽區神火大道與宋城路交匯處
待開盤：預計均價8000左右，精裝。
評價：緊鄰宋城公園，小區環境優美，價位比較有優勢。
商丘站中心城區：民主路以南，北海路以北，凱旋路以東，睢陽大道以西
該區域屬於商丘比較成熟的商圈，一線品牌房企佈局不多，多為本地開發商。價格相對較高，好地段相當搶手。
南京東路街景
神火大道與北海路交叉口，華府新天地（原信億苑）爛尾多年，主幹道非常好的位置。
綠城·誠園
已經封頂的綠城·誠園
中州路與環保路口，誠園對面的華都御府已經售罄。
誠園區位可參考華都御府
位置：睢陽區中州路與長江路交匯處
待開盤：預計在6650-7000，對面的華都御府和歸德華府二手房價格在5500-7000。
評價：緊鄰包河景觀帶。聯合開發專案，綠城的品質有保證。
建業·幸福裡
位置：北海路與中州路交匯處西北角
待開盤：預計均價8500-9000，緊鄰商丘體育館和萬達。
評價：有較明顯的區位優勢，具有較大升值空間。
愛琴海
愛琴海周圍成熟的商圈
愛琴海樓盤後面，有一條小吃街，未來可能會更繁華。
位置：凱旋路與凱四街交匯處東南角。
待開盤：均價9000左右，公寓+住宅+商業，精裝修。戶型面積從81㎡到132㎡。
點評：是紅星美凱龍轉型做房地產的作品，周圍商圈城市，位置絕佳，第一實驗小學學區房。別的樓盤都在談規劃，這個樓盤不需要，只要買得起這個價格，就能享受成熟商圈的生活。
中梁·榮華城
榮華城專案地，地跨十字路口三面，體量較大。
位置：珠江路與華夏路交匯處。
待開盤：毛坯，均價7000-7500。
評價：TOP25的房地產開發商，品牌有保證。落子區位距離市政府、區政府都不遠，周邊教育資源豐富。
一期基本上買到就是賺到。
商鼎國際
位置：民主路與神火大道交匯處。
開盤：均價6500-6800。
評價：緊鄰商丘站，處在道南道北交界處，出行方便。周邊商圈成熟。
東片區：睢陽大道以東。
該片區是未來商丘市重點發展方向。是城鄉一體化示範區所在地。
我站在建設東路與中州路口，停住了腳步，再往東邊已經看不見任何樓盤了。
建業·壹號城邦
置業顧問給我算了兩套洋房的價格，個人覺得挺便宜，乘數是限時折扣。
壹號城邦一期樓間距之大，讓我對建業肅然起敬。
位置：南京路與睢陽大道交叉口向北100米。
開盤：洋房有現房，均價7000—7200。四期高層認籌階段，130-160洋房，預計均價7200左右。
評價：地段中庸，臨而不近（置業顧問小王建議的措辭哦）。建業自持物業。樓間距超寬，容積率相對低。買建業，有情懷。
西片區：凱旋路以西
大概是目前商丘可以輕鬆看到天際線的地方。目前比較偏僻。尚待進一步規劃。
沿著民主路向西，有種回到90年代的感覺
國安華府門前的南京西路，向西望去，已看不到高樓。
恆大·珺睿府
打不到一輛車的君臺南路，路東邊的翡翠華庭即將竣工。
位置：南京路與君臺路交會處，向北200米路西。
待開盤：精裝修，預計均價8500。
評價：目前比較偏僻，有配套公園。賣的是品牌和未來機場的規劃。比較有意思的是，據說珺睿府會賣到8500，但是路東邊的翡翠華庭二手房賣7500-8200的一大波在賣。原因你懂的。
國安華府
位置：南京路與君臺路交匯處西50米路南。
待開盤：均價6500左右，毛坯。
評價：中信國安是央企大佬。該樓盤與恆大為競爭樓盤，價格會相對有優勢。區位相同，賣的同樣是規劃。
建業·春天裡
純洋房，低容積率，不知未來物業費如何。
前方路右側是春天裡，長江路西路四車道。
位置：長江路與平原路交會處西300米。
待開盤：均價7000-8000，戶型面積120—230平米，純洋房。
評價：低密度洋房是最大的賣點，其他周邊，尚處於規劃階段。
金御府
看規劃圖，都覺得很高大上。
民主西路周邊環境，舊城區也在改造中。
位置：梁園區民主路與和諧路交匯處。
待開盤：精裝修。有洋房，有高層。預計高層價格7000-7500。周邊配套相對落後。屬老舊城區改造範圍。
評價：純剛需盤。
道北：整個道北還都處於拆遷待開發階段，樓盤不多。東西方向，是大量的郊區民房。
向北看，除了在建高樓，就是圍擋
道北向西看，沒有高樓，有的路還沒有名字。
道北堵車的這個紅旗路，據說未來是商務中心。
坑坑窪窪的青年路
回民二小這條健康路，是道北的真實寫照。
長征路與隴海北路交叉口，道北主幹道之一。
九如府
位置：睢陽大道與勝利路交叉口東150米路北
待開盤：5000-5500
評價：緊鄰光彩大市場，周邊屬城中村。本地開發商，是道北目前可以參考價格的樓盤之一。
道北高鐵商城區點陣圖
高鐵商城部分樓盤價位
青年路上某樓盤區位，不知是否五證齊全，價位4000出頭，遠低於周邊樓盤。
除了品牌房企，商丘地區本地開發商，普通地段樓盤均價，多數在5000—5500之間，如文華新城，位於平原路與文化路交叉口，毛坯的均價在5200左右。
一期已經售罄的文華新城，位於平原中路與文化路交叉口
最後，引用當年河大經濟學院耿明齋教授調研商丘時曾經說過的話：
“當初（90年代），針對商丘如何抓住京九鐵路的機遇，我們提出了三方面的建議：
第一是拉大城市框架，做大城市；
第二是做大物流，努力建設一個具有一定規模的物流中心；
第三是做強產業，依託京九鐵路承接產業轉移，提升商丘產業層次。”
二十多年來，商丘的城市框架拉大了，房價漲上去了，但是真正支撐商丘未來發展的
物流和產業升級
，還有待進一步發展，
這兩項的發展，才是推動商丘樓市健康發展的根本動力。
如今，商丘再次面臨新的歷史機遇，願商丘樓市能夠避免泡沫，不忘初心，一往無前！
