4梯9戶、黑衛、單面採光！昆明這個新盤憑啥賣3w+？
時隔12年，昆明一環內的翠湖片區終於要有新盤入市了，這個新盤就是位於西站立交橋旁的翠湖一品（備案名宸祥苑）。
由於該專案周邊僅直線距離1km範圍內就有8所名校環繞，劃片區就讀的學校為文林小學和龍翔小學兩所省級示範學校，因此翠湖一品一度被認為是昆明的“最強學區房”。
除此之外，專案規劃的小戶型產品看上去極具價效比，雖然自2020年4月份過規後就再沒什麼動靜，但專案還是一直備受本地購房者關注。
（翠湖一品售樓部）
上週，翠湖一品再次調規，有訊息稱專案今年內就會開盤，本週血拼姐就實地踩盤，看看這個專案究竟怎麼樣？
翠湖一品位於一二一大街東南側西站立交橋旁，東北邊為建設路，沿專案售樓部門口的龍翔街往上走就是文林小學，專案街對面即為龍翔小學。
（專案區點陣圖）
在交通上，專案門口即為一二一大街，臨近建設路、西昌路、東風西路等主城交通要道，出行十分方便，但一二一大街與西站立交橋經常會有堵車的情況。
（西站立交橋）
公共交通方面，附近包括133路、1路、10路、26路、65路、69路等十餘條公交線路，通達全城，地鐵1號線西北延長線（建設中）在專案旁設站（一二一大街站），並計劃在2022年通車，目前最近的地鐵站為地鐵3號線潘家灣站，步行距離約1km。
推薦指數：★★★
小結：專案位於昆明主城區一環內，交通出行方式選擇多樣，但由於門口是西站立交橋，且一二一大街為單行線，交通環境比較複雜，因此時常會有擁堵，自駕和公交出行需要先考慮實時路況。
專案總佔地約26。7畝，淨用地面積約24。58畝，規劃有4棟住宅及1。6萬方下沉式商業（地下負一層、負二層），規劃總戶數390戶，容積率為3。0，綠地率40%，共有607個車位。
翠湖一品一期為“龍翔銘城”，為兩棟住宅，現已交付入住。
今年將要開盤的是餘下的2棟、3棟、5棟、6棟，總層高為17-20層，單層層高3m，其中，2棟為四梯九戶，3棟為兩梯三戶，5棟為三梯兩戶，6棟為兩梯兩戶。
（樓棟分佈示意圖）
2-3棟前區域規劃為下沉式商業區域。
（沙盤圖 彩色區域為下沉式商業）
推薦指數：★★★
小結：專案規劃包括了住宅與商業，但由於專案佔地面積較小，且地塊形狀不規則，因此規劃也相對比較侷限，樓棟分佈朝向都不算理想。
翠湖一品專案雖然小，住宅產品可選擇的面積段卻很多，據瞭解，光是100㎡以下的就有4個，分別為37㎡、74㎡、83㎡、85㎡。
雖然在今年1月12日新發布的翠湖一品規劃變更中顯示，已經將專案的2#樓部分小戶型由2戶合併為1戶，即將標準層東側原戶型面積為37㎡的兩戶住宅合併為一戶（74㎡），並因此總戶數從457戶調整為390戶，但據銷售介紹，專案依然還有37㎡的小戶型產品。
（翠湖一品調規截圖）
而100㎡以上同樣選擇豐富，包括了103㎡、109㎡、110㎡、117㎡、133㎡、152㎡、189㎡、259㎡等8個面積段戶型，其中189㎡、259㎡的大平層住宅位於5棟。
目前產品具體的戶型圖還沒有對外公佈，而專案銷售也表示，由於390戶住宅數量過少，翠湖一品很可能不會開放樣板間。
因此我們只能從現有的戶型圖資料來大概分析一下設計情況。
首先是購房者最關心的最具價效比的37㎡小戶型。
（37㎡戶型圖）
這是目前昆明主城唯一的一個一室戶型住宅，從戶型圖來看，倒也稱得上是“麻雀雖小五臟俱全”，客廳連線開放式廚房，並延伸至陽臺，可惜只有單面採光。由於廚房、客廳、主臥室均為相連的開放空間，一旦做飯可能會滿室油煙，業主入住後要做飯的話，可能需要把陽臺窗戶開啟，最好把大門也開啟，形成對流以減輕油煙的影響。
衛生間做到了乾溼分離，但由於沒有窗戶，採光和通風都談不上，還得操心一下後期可能由此引起的潮溼發黴問題。
除此之外，儘管調規後摳除了部分樓棟凹槽處的建築空間，增加了過道的採光通風，但從2#樓帶夾角的樓棟設計來看，還有不少戶型並不方正，甚至存在很多異形空間。
再看看兩梯兩戶的6#樓。
（6#樓規劃圖）
從規劃圖來看，6#樓的端戶戶型方正，依然是開放式廚房，餐廳與客廳分別位於入戶門的兩側，中間的玄關區域正對面則留出了主臥的衣帽間，主臥為套房設計，衛生間乾溼分離，總體來看，房間都有飄窗或陽臺，但衛生間還是不可避免地會出現沒有窗戶的情況。
而中戶則更加尷尬，從樓棟分佈來看，採光面偏向東側和西側，整體採光並不理想。
推薦指數：★
小結：從目前的戶型設計規劃圖來看，血拼姐實在誇不出來，只希望之後翠湖一品公佈的戶型圖並不是現在看到的這樣，並且能夠稍微考慮一下衛生間的通風問題。
翠湖一品位於昆明主城翠湖片區，周邊配套完善成熟。
（專案周邊配套示意圖）
首先是稱得上強大的教育配套，翠湖一品周邊名校非常多，專案直線距離1km內就分佈了8所名校，包括雲師大幼兒園、文林小學、龍翔小學、雲師大附小、雲師大實驗中學、昆一中，雲大附中等，幾乎都是省級重點學校的校本部。
（部分學校）
銷售說，按照以往劃片區來看的話，翠湖一品將會劃分到文林小學和龍翔小學，並優先上文林小學。
（文林小學）
（龍翔小學）
除此之外，雲南大學、雲南師範大學校本部也都與專案在同一條街上，距離同樣不超過1km。
醫療配套方面，專案沿西昌路步行約15分鐘左右可達昆明醫科大學第一附屬醫院（雲大醫院），沿滇緬大道步行約15分鐘可達昆明醫科大學第二附屬醫院（工人醫院），就醫非常方便。
（雲大醫院）
商業配套方面，街對面為版築翠園商圈，1km左右即為小西門商圈，加上文化巷這樣的小型商圈，購物娛樂也都非常方便。
景觀方面也無須多說，翠湖和圓通山動物園都是昆明主城區的標誌性城市景觀，從翠湖一品步行都在20分鐘內。
（翠湖）
可以說，翠湖一品的各方面配套都是昆明主城區內的頂配。
推薦指數：★★★★★
小結：地段、配套都非常好，尤其是教育資源配套，整個昆明的專案都很少能與之比擬，是翠湖一品的最大優勢。
翠湖一品尚未開盤，但售樓部已經開放，據銷售介紹，專案預計將在今年6、7月份左右開盤，具體價格還沒有定，但預計將會在30000元/㎡以上。
專案周邊較近的專案有碧桂園翠湖映象和融創春城書院，但同樣都還沒有開盤。其中，融創春城書院售樓部已開放，目前誠意登記中，預計開盤價格會在26000-28000元/㎡左右，碧桂園翠湖映象則進度更慢一點，目前售樓部還沒有開放。
（專案位置示意圖）
二手房方面，專案附近的二手房價格區間從15000-28000元/㎡不等，價格跨度較大，其中版築翠園的二手房較貴，均價在25000-28000元/㎡。
（二手房截圖 來源：安居客）
專案預計將於2023年年底交付，目前總體來看還未建至地面。
（施工現場）
1。 專案周邊配套十分強大，尤其是1km內8所名校環繞的教育資源優勢非常明顯；
2。 專案周邊交通網路四通八達，但是由於交通環境複雜，容易堵車；
3。 專案體量很小，只有4棟住宅，戶型選擇多樣，但是沒有樣板間；
4。 從目前戶型規劃設計圖來看，專案不少戶型僅單面採光，還有戶型存在異形空間，戶型設計上會存在空間浪費問題；
5。 相較於周邊房價來看，30000元/㎡以上的價格略偏高。
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雲南樓市觀察
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