從15萬到3萬，海南頂豪鳳凰島價格暴跌

鳳凰島，海南的超級豪宅，曾經價格突破天際的無敵存在。

但如今，這個豪宅的價格已經跌到了慘不忍睹的地步。

2010年1月，鳳凰島首次開盤，700套公寓被一搶而空，價格高達7萬元每平米。

為響應國際旅遊島概念，鳳凰島樓盤請來了五國駐華大使，又請了20餘名國際超模來到了開盤現場，一時間風頭無兩。

2010年2月，鳳凰島第二次開盤，售價跳漲1。5萬，單價達到了8。5萬元每平米。

注意，那是2010年，足足12年前，地方是海南，一個平均工資低於中國大部分省份的地方。

到了2012年，鳳凰島的房價漲到了15萬/平米，最高時價格甚至一度突破18萬。

鳳凰島為什麼敢在2012年賣到15萬以上的價格，比當時的北上廣深頂級豪宅還貴。

因為鳳凰島就是豪啊。

海景房算什麼，鳳凰島要把自己打造成東方迪拜，中國的邁阿密。

雖然鳳凰島賣的貴，但在豪這方面是絕對引領國內水平的。

別說12年前，就算是今天，也豪。

看看今天的實拍圖你就知道了，鳳凰島一期的5座流線型帆船大樓放今天都非常好看，非常養眼。

實拍的夜景圖，滿螢幕都凸出了一個奢華。

可以說，論逼格，鳳凰島是絕對有的，而且只多不少。

論概念和規劃，鳳凰島更是直接攤上了中央級政策，海南國際旅遊島概念，而鳳凰島從一開始就定位國際旅遊度假目的地。

在規劃裡，鳳凰島這會打造七星級酒店、國際養生度假中心，熱帶風情商業街，國際遊艇會，國際郵輪港等大專案於一體的國際度假中心。

未來前途，不可限量，手快有手慢無，你還不快來搶，等以後高價賣給別人。

總之，12年前吹捧鳳凰島專案的說辭和理論不計其數，從各方面都把鳳凰島吹上了天，讓人覺得這是21世紀最黃金的投資專案。

具體的理論我就不一一贅述了，都是被證偽的東西我重複了也沒意思，凡是買過房的，凡是見識過售樓小姐和中介對房子前途和規劃吹捧的，都知道我啥意思。

連旁邊未來會通地鐵都能吹上一小時，還不知道以後通不通，更別提鳳凰島這種概念無數，想象空間無敵的專案了。

當時鳳凰島專案的價格因為過貴，引發了全國關注。

鳳凰島掌舵人曾憲雲在2013年對此發表評論：

“海南房價應該要有差異化，不要寄希望於人人都買得起房，這觀念本身就不正確。因此房價還是要分兩大塊，一部分就是政府要解決那些急需要有住房而又買不起房人；一部分是市場經濟調節開發房地產，允許有錢的人改善住房條件”。

而海南省有官員在接受記者採訪時說：

“國際上有權威的機構為三亞的頂級豪宅作過測算，27萬元/平方米是其極限價格。”

“目前海南省可以充分利用中央給的政策，比如博彩業，可以在國內已經有的體彩和福彩基礎上，進行創新，引進賽馬或者國際大型體育賽事，而海南的免稅島已經在實施當中”

“接下來海南的發展前景，可以用樂觀來形容”。

所以，頂豪賣到十幾萬一平，真不貴，因為理論上最高可以賣到27萬每平呢，更別提發展前景那麼樂觀了。

2017年，環保風暴襲來，各地填海造島的專案都被叫停了，鳳凰島二期沒了，但其他的XX島豪宅專案也沒了。

鳳凰島，成了稀世珍品，絕版的存在。

某海南房產中介曾向《華夏時報》記者表示：

“國家現在不批海上的建築了，所以這個樓盤（鳳凰島）目前比較稀缺。”

說的都沒錯，都挑不出毛病，你怎麼反駁他們都不聽也不信。

難道沒前景嗎？難道不稀缺嗎？難道不豪華嗎？

但是，如今的鳳凰島，售價跌到了3萬元/平米。

最低成交價，甚至達到了22580元/平，低的離譜。

你要知道，2010年的開盤價，就達到了7萬元/平，這是整個樓盤的最低買入價，後來價格一度達到15萬/平以上。

而現在售價僅3萬，這表示該樓盤所有的買入者全部虧損慘重，鉅虧那種。

當年買鳳凰島的投資客，海南本地的很少，大部分都來自於北京、上海、溫州等地，那個年代很流行溫州投資客的傳說，所以鳳凰島專案到處都在流傳某溫州人買入即暴賺，一倒手賺了上千萬的神話。

很多一線城市的人託人在海南買房，指定要鳳凰島的房子。

國際旅遊島概念啊，這種稀缺房源當然要搶，貴一點怎麼了，越貴越賺錢。

但是，這些買房人雖然買了房，最後終究還是沒有來這裡住，買這些房是純投資，都指望賣給下家來賺錢。

海南島沒有這麼多有錢人來買這種頂豪，而國家限制了外地人對海南房產的大買特買。

於是，接盤俠沒了。

不要怪國家限制外地人在海南買房，因為房價真正的支撐是本身價值，這種投機炒作不會帶來任何真正的價格支撐，一時半會炒的越高，只會在未來帶來越大的泡沫爆炸和越慘的套牢虧損。

該炸的早晚會炸，有接盤俠也沒用，只會晚炸一會，但炸的更狠。

沒人接盤，那就真正投資唄，鳳凰島不是國際旅遊專案嘛，租給遊客住不就行了。

但是，如此頂豪的公寓，70平的小公寓一晚上租金不過200元，且不可能滿租，一個月能租半個月就偷笑了。

買房人也不可能自己打理，要交給專業的酒店公司來運營，扣掉運營成本，扣掉酒店利潤，我不知道能到手多少，我覺得能拿個5~7成就頂天了。

即便按滿租算，租金按200算，價格按3萬算，投資回報率不過3。4%。

出租率按一半算，投資回報率降到1。7%，扣掉運營成本和酒店抽成，投資回報率能有1%就不錯了。

這還僅僅是按3萬的房價來算，要是按6萬單價，回報率會再腰斬。

因為持有這些公寓不划算，長期失血，所以價格才一跌再跌，最後跌到了3萬左右。

接盤俠沒了，夢想中的國際遊客也沒來，於是鳳凰島才涼的那麼慘。

我不知道從15萬跌到3萬，買入者的心理陰影會有多大，但我覺得7萬買入，持有12年後反而跌到3萬，這種心理陰影已經夠恐怖了。

當然，鳳凰島跌幅如此離譜，有其特殊之處，當初炒作海南國際旅遊島概念，炒作的實在太瘋狂了，而夢想藍圖中的種種遠景，後來均未實現。

如果當初吹的牛都實現了，雖然鳳凰島還會跌，但不至於跌那麼慘。

但是，雖然鳳凰島有其特殊之處，但這畢竟是正兒八經的房產，還是中央級概念和利好加持的，當初所有人都一致看好的東方迪拜。

這專案最後跌了，縱然有萬般理由來解釋為什麼，但畢竟事實就是跌了，而且跌的非常慘。

那就帶來一個問題，買房是不是穩賺不虧的？是不是所有專案都可以閉著眼買，只要買入就賺，只有大賺和小賺的區別？

很明顯，從鳳凰島這個專案的事實結局來看，並不是，買房並不是一定賺，並不是只有大賺和小賺兩個結局，還有鉅虧這個可能性。

如果買房不是必賺，如果買房不是保本存款而是一種正兒八經的商業投資行為，如果買房是有虧損可能的。

那麼，你所買的房產，一定賺嗎？不賺怎麼辦？

規劃你看得懂嗎？規劃一定實現嗎？開發商吹的遠景一定能實現嗎？就算實現，真正的投資回報率能有多少？

以中國目前的房產價格來說，只要讓公眾承認買房可能會虧，甚至可能會鉅虧這一事實，而不是讓他們無腦相信買房必漲，最低也能保本，收益還上不封頂，那整個價格體系可能都撐不住。

因為實際的租金撐不起這個價格。

買房可能會鉅虧，絕對不是必賺，這種說法你承認嗎？

如果承認，那請你思索下一個問題，你買的房子憑什麼會賺，憑什麼不會虧，你的把握和底氣來自於哪裡？

別人都買所以我也要 買，反正跟著大家買肯定不會錯，虧不了，僅僅只是這樣盲目從眾嗎？

翻一翻鳳凰島以前的輝煌，翻一翻當年吹捧鳳凰島的那些概念和理論。

然後，我建議你好好的思考下這個問題，好好的想一想。

如果你怎麼想都找不到自家房產只賺不虧的底氣，那我建議你好好的再想一想，該如何處理這麼大的一筆投資。

作者：遠方青木（ID：YFqingmu )

原文：從15萬到3萬，海南頂豪鳳凰島價格暴跌