二十年目睹之怪現狀：開發商爆雷前的種種徵兆，今年買房不要踩雷

樓市調控，房價漲跌，都抵不過樓盤停工來的震撼。

今天的文章主要聊開發商爆雷前的種種徵兆，希望購房者在買房之前對號入座，不要被開發商營造的“歌舞昇平”氛圍所誤導，畢竟房子是絕大部分人最重要的資產。

一、購房者被開發商拿捏的根源：期房預售。

商品房預售制度起源於1956年的香港，1983-1986年深圳和上海試點，1994年我國正式建立商品房預售制度。

商品房預售制像一個放大器，讓開發商的大規模融資成為了現實，也因此過去二十年，中國有了恆大、萬科、碧桂園等超級房企。

不過商品房預售制的弊端，很多購房者深有體會，當你先交錢後拿房的時候，交錢後的購房者就成了被開放商拿捏的物件。樓盤減配都算好的，停工爛尾才“殺人於無形”。

我相信很多人因為自己買的房子停工了、爛尾了，耽誤了工作、婚姻，改變了很多人的人生軌跡。

二、資金監管為什麼還是沒能杜絕爛尾樓？

其實，國家也看到了商品房預售制的弊端，因此2010年住建部發布了《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。

當時某些開發商將“上有政策，下午對策”玩得如魚得水。開發商套取預售監管資金主要由以下幾種方式：

忽悠購房者將預售資金打入開發商自用賬戶。

開發商將未竣工的房子抵押給關係戶融資。

續保或者瞞報工程進度、調整工程造價等方式調控資金監管額度。

套取出來的資金，你放心絕對不會拿去修你的房子。靠譜點的開發商拿著資金去多拿地，而有些不務正業的開發商就開始去玩足球、產冰泉、造汽車了。一旦遇到政策的風吹草動，就落下一地雞毛，最終受害的只剩下購房者，苦逼的還著房貸，接房遙遙無期。

三、亂花漸欲迷人眼，開發商爆雷前的騷操作。

開發商員工的朋友圈，自己樓盤利好滿天飛。利好刷屏的幕後原因是為了掩飾負面新聞。

抵款房、員工房頻現。這是開發商最後的瘋狂，坑完了普通購房者，最後再把合作建築商、自家員工最後收割一遍。

首付分期甚至返還，備案價格打骨折。此種怪現狀的根源是開發商已經窮瘋了，開始不計成本的迴流現金，俗話說“好死不如賴活著”就是正解。

財權回收。之前總監可以審批的財務支出，現在需要副總級別，背後的原因無非是沒錢了要省著點花。

稅，都開始延期繳納了。一旦一個企業連稅都沒錢繳納了，那是真的要涼涼了。

2022年，房產行業註定是一個風雨飄搖的一年。普通購房者在關注房價漲跌的同時，更應該選好開發商，畢竟不管房子貴賤好壞，能接房的房子才是自己的房子。