2019盤點 | 房企拿地考眼力，看大佬在哪兒撈金

快到年底，眾多房企也完成了大量土地儲備。大房企們投重金肯定是看好土地未來價值，那麼，房企大佬們都鍾愛哪些城市呢？

聚焦一二線，加碼都市群

大房企、機構裡精英薈萃，眼光自然不同一般，因此也被不少買房投資族視作風向標。站長從資料中發現，房地產企業佈局依舊偏向於京津冀、成渝、長江中游、長三角和粵港澳大灣區的五大城市群，這些區域的熱點城市值得我們重點關注。

城市群方面，2019年1-9月，長三角地區土地市場熱度不減，TOP10企業在此拿地金額共計3064億元，位列首位。受產業轉移、人才引進等政策影響，中西部重點城市經濟發展加速，成為房地產企業的投資熱土，TOP10企業拿地金額達2275億元。珠三角和環渤海以1476億元和1377億元分列第三、第四位。

熱點城市方面，房企熱衷於受益長三角城市群和粵港澳大灣區發展優勢的熱點城市，比如寧波、南通、汕尾以及阜陽。此外，大連、鄭州、瀋陽、西安、太原、昆明和貴陽這樣的老牌熱點城市也受到看好。其中，拿地規模最大的城市是太原、寧波和武漢，規模均在200萬平方米以上。

這些城市有三個共同點：交通、人口、產業均有較大發展。

除了都市群，一二線也是房企們的重點佈局。

資料顯示，2019年1-10月，除碧桂園、中國恆大、新城控股外，TOP10其餘7家企業在一二線的拿地面積佔比均超過50%。其中，中海地產在一二線城市拿地面積佔比達88%，龍湖集團佔比80%，萬科、融創中國、華潤置地三家企業拿地面積佔比均超60%。

作為一線城市的深圳不僅房子火，土地也火，2019年6月還上演了5宗住宅用地土拍盛宴。地塊位於深圳寶安、龍華、光明區，吸引了80家房企參與競拍，場面十分火爆，火到各地塊在拍賣剛開始就迅速舉牌到封頂價格。土地最後均為最高限價成交，總額高達223。84億元。

這是因為深圳住宅用地的供應一直較為稀缺，從2001年以來近20年，深圳共成交227宗住宅用地，成交規劃建築面積2849。34萬平方米，僅相當於了廣州市3-4年的住宅用地成交量。

房企方面，2019年融創以合理的土地價格獲得了大量優質的土地儲備，80%土儲位於一二線城市。龍湖集團在一線城市拿地面積佔比增長最多，達到7%。

恆大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞在業績會上透露，恆大在2006年開始迴歸一二線城市，目前公司3。19億平方米土地儲備中，66。1%在一二線城市。公司的土地政策不是劃分一二三四線城市，而是拿中國人口淨流入、有產業支撐的城市。

據瞭解，在粵港澳大灣區，恆大擁有5421萬平方米的儲備專案，總貨值1。68億。在大灣區核心城市之一的深圳，其專案儲備高達3124萬平方米，總貨值1。24萬億。

碧桂園也在加碼一二線城市。碧桂園目前的土地儲備中，按專案所在地分，位於一二線和三四五線銷售金額比例為39：61。按目標市場分，目標一二線與目標三四五線銷售金額比例為44：56。

萬科表現更是直接。董事會秘書朱旭表示，今年上半年拿地權益投資金額中88。4%位於一二線城市，

萬科仍然堅持重點在一二線城市拿地，不會進三四線城市。

也是，三四線城市資源產業發展有限，面臨較大的庫存壓力，已有的都很難賣，別說新蓋的了。

而在北京土地市場，中海地產、萬科、保利等企業均表現積極，所拿地塊面積較大。截止到2019年10月底，房企新增拿地平均樓面價為5428。3元/平方米。中海拿地平均樓面均價為12709元/平方米。從城市群拿地企業來看，龍頭房企堅持廣佈局的策略，中小房企則集中於其深耕區域發展。

小週期消失，小房企更難

從拿地金額來看，TOP10企業1-9月拿地總額7789億元，龍頭房企獲取土地資源優勢凸顯，行業集中度顯著。而中小房企，能活著就不錯了。

過去，整個房地產行業存在著2-3年左右的小週期，很多房企雖然也過過苦日子，但熬一熬很快就能迎來春天。如今，這個小週期已經沒有了。對有實力的房企來說，在土地價格持續攀升的背景下，透過招拍掛在核心城市擴大土地儲備的難度加大，而併購成為增加土地儲備的有效方式。

房企趨向多元化拿地方式，合作、收併購拿地佔比提升。

早在2016年的一次會議上，孫宏斌就對臺下很多中小房企老闆說：“如果你的公司現金流有問題，但是土地還有價值，那你就可以找我。”

很多資金困難的中小房企，隨之轉讓專案股權，或直接賣地。甚至部分百強房企也不得不處置土地資產，紓解資金困境。

最讓人意外的是綠地。前陣子綠地武漢的高樓因為沒錢施工停工了，但他們拿地的金額卻明顯上升。該企業圍繞超高層、大型城市綜合體、高鐵新城、特色小鎮、會展中心、現代產業園新拿了不少地，可以說甭管有沒有錢蓋樓，反正買地時確實不太差錢。

從拿地規模來看，2019年1-10月，房企頻繁透過收併購獲取專案，二級市場拿地數量經過前期震盪後呈直線上升。

收併購拿地為房企新拓市場主要手段。從拿地目的來看，一方面，代表房企透過收併購加大全國化佈局力度；另一方面，代表房企透過收併購完成戰略調整，

結論

2017年是房地產行業快速發展的一年，2018年是房地產調整收緊的一年，2019年、2020年是房地產走向穩定的一年。

在以前的紅利時代，地價便宜，房企買買買就是了，日子很好過，土地越多越好。但在存量時代，市場小了，比如長沙明確商品住房價格構成，平均利潤率固定在6%-8%。此外，土地價格也漲了，買地不像以前躺賺，需要精打細算了，更加考驗房企眼光和精細化運營，必須節約成本。

土地市場作為房地產市場的“晴雨表”，伴隨著市場以穩為主的大基調，土地市場也迎來全面理性。

對於消費者來說，如今買房更考驗水平了。對於大眾而言，不能改變趨勢，但是可以順應趨勢，跟隨都市群一起享受發展紅利，是最簡單的選擇。