ESR收購ARA，它終於成為亞太區地產基金一哥

【2021年8月5日，易商紅木ESR釋出公告，擬以總價51。92億美元（約336億人民幣）收購ARA亞騰的全部股權。ARA是亞太最大的房地產資產管理公司，截至2021年6月30日，其AUM約950億美元，同時還持有物流平臺Logos的86。4%股權】

早晨看到這個訊息的時候，第一反應這是華平系的內部整合與曲線退出，說到投資賦能，華平真的算是yyds了。。。

我在高鐵上需要四五個小時的時間，想閒扯一下這幾方的發展歷程，人老話多嘛。。。就挺囉嗦的，各位看官請酌情服用。

計劃主要分為幾個部分：

1。ARA的成長史

2。logos啥情況

3。易商紅木的成長史

01

亞騰紮實崛起也靠貴人扶持

ARA的全稱是亞騰資產管理公司，他的老闆是林惠璋（John Lim），1956年生人，土生土長的新加坡人，畢業於新加坡國立大學，擁有機電工程系工程學士、工業工程系科學碩士及工商管理文憑。畢業之後在DBS置地從事地產業務，一路拼搏，成為新加坡國企的高管。

幸獲長實鼎力扶持

2000年（44歲），林總與長江企業的董事趙國雄在一次飯局上偶遇，雙方理念契合、相見恨晚，長實方面很賞識林總的專才，鼓勵他出來做出自己的一番事業，長實必定鼎力相助。。。林總的回覆是：讓我考慮下。

誰知道，林總也確實是有夠沉穩，一下子考慮了兩年多。。。過程中還換工作到了一家美國私募基金。。。2002年，林總終於悟道了，毅然創立亞騰。長實的承諾依然有效，當時林總出資70%，長實出資30%。

實話實說，林總這個時機選的有點那啥。。。正趕上非典肆虐，面臨很多意想不到的各種打擊，眼看著註冊資本都快不夠花了，這時候就顯示出股東背景的優勢了。。。長實拿出自己多個專案的商業配套，交給亞騰在新加坡做成置富REITs上市，妥妥的當親兒子養，在最艱難時刻拉了一把。。。

緩過這口氣之後，亞騰逐漸找到了感覺，業務也有明顯起色，2007年在新加坡上市，當時的AUM大約是85億美元，約合115億新元（1美元約等於1。35新元）。。。

趁著2008金融危機，手握現金的亞騰，風捲殘雲一般在中國掃貨。。。以超低價格獲得了南京國際金融中心、北京通州羅斯福等五個專案，穩住了自己的中國佈局。

亞騰的業務既有私募基金，也有REITs管理。早期管理著四個公募REITs：新加坡的新達信託（SuntecREIT）、置富產業（FortuneREIT）；香港的泓富產業信託（ProsperityREIT）；馬來西亞的AmFIRST。。。開啟來仔細看，四個REITs裡的多數資產來自長江實業，再次慨嘆有個賞識自己的大腿有多麼重要。。。

為了減少約束、追求更自由的發展，亞騰選擇2016年11月私有化退市，當時推動私有化的是華平（持股30。7%）、中航信託為首的財團，給出的估值是17。8億新加坡元（約合12。8億美元）。當時亞騰的AUM大約是356億新元。

2020年5月，華平進一步增持亞騰的股權，提高到48。7%，此時長實在其中的持股比例已經不足10%。這個時候他們的AUM差不多是880億新元。

所以，有些媒體看著亞騰在國內的買樓和買樓新聞，一會兒喊李超人要跑路了，一會兒喊李超人又回來了。。。真的是讓人很無語，人家只是長實戰投過的一個平臺而已，現在已經基本上沒啥關聯了。。。

亞騰如何快速崛起？

清河在亞騰發展的每一個關鍵時點都標註了他們AUM的狀態。。。現在亞騰的AUM已經超過了1000億新元，約合5000億人民幣吧，這可絕大多數都是妥妥的平層股權呢。。。國內機構靠做債刷出來的AUM有多少水份？

快速做大AUM的路徑之一，就是平臺收購。隨著亞騰的攻城略地，他們的收購動作已經不侷限於新加坡和中國，在日本、韓國、澳洲的收購此起彼伏，而且往往是收購平臺而非單一專案，以點帶面，這一點倒是和華平如出一轍。

單就亞洲區域而言，亞騰已經是王者的存在，把黑石這樣的全球巨頭也甩在身後，哪怕是新加坡巨頭凱德，也被亞騰強勢超越。

華平之所以不斷加碼增持，應該也是看到了亞騰驚人的成長速度吧。。。成立18年，AUM從0幹到了5000億人民幣，確實優秀！

2016年私有化的時候，估值13億美元，AUM是356億新元；2021年賣給易商，估值52億美元，AUM是1000億新元。。。四年時間，估值翻四倍，AUM翻三倍，牛的一匹呀！

雖然買賣雙方都算是華平系企業，是否會有相互成就、你好我好的嫌疑呢？查了下，給出的估值水平還算是客觀公允的。。。

易商ESR對亞騰給出的股權對價是52億美元，約合成EBITDA的倍數應該是不到20倍，對於基金公司/資管公司來說，這個水平算比較合理。行業標杆黑石最新的市盈率也就才17。5倍。。。

言外之意就是說，亞騰的估值快速提升，來自自身業務拓展、取費規模和盈利能力的紮實成長，沒有太多操縱、粉飾和水份。。。

2021年5月，亞騰還高調引入了日本的三井住友作為戰略投資人，當時市場普遍認為亞騰準備在新加坡和香港再次IPO上市。。。

這才短短三個月，就突然改成了通過出售給易商而實現曲線上市，具體原因不太清楚，總之是背後資本的意志吧，不敢瞎說。。。

但結果皆大歡喜，華平自從易商紅木上市成功退出大賺一票之後，又一次在亞騰身上實現了成功退出，四年四倍呀，美滋滋。。。應該可以讓它暫時忘卻其他幾個平臺的糟心事兒吧。。。

02

樂歌故事是澳洲人的中國夢

LOGOS的中文名字叫樂歌，成立於2010年，雙總部，分別在悉尼和上海。。。創始人是倆老外，易立夫和馬詩。看著感覺挺遙遠，但其實，人家是二十年前就紮根中國的。。。

物流啟蒙人，澳洲白求恩

易立夫是深耕中國的老司機。。。他是仲量聯行JLL中國工業地產部的創始人，2004年中國根據WTO約定開放物流業，中國的物流行業就進入了大江大河的野蠻生長時代。。。易立夫算是當時的先行者，在國內很多城市開出了分公司，可以說是上山下鄉的物流界白求恩，標準的中國通。

他的合夥人馬詩是澳洲物流巨頭嘉民GOODMAN的澳洲開發總監。

創始人們在中國和澳洲積累的廣泛人脈不是白給的，創立之初，這些資源給樂歌帶來了非常及時的支援。

樂歌早期的主要工作之一是給黑石打工，為後者在中國的物流資產包提供資產管理服務。。。

麥格里也曾經是樂歌背後的男人。。。從2014年開始就在不斷給樂歌遞子彈，直到2020年把自己對樂歌的控股權全部拿給亞騰ARA。

樂歌是易商的強勁對手

說來也許有點微妙（還是我有些第六感？。。。），從公告裡揣測易商的心態，隱約讓人感覺它純粹是為了收購樂歌，而順便收購了亞騰。。。至少在給投資人彙報的時候，是在極力強調獲得樂歌的戰略意義。。。

因為對於易商而言，樂歌實在是一個強悍而難纏的對手。。。雖然成立剛十年（和易商算是同齡人），但是賽道選的好，物流+資料中心，而且深挖澳洲、中國、東南亞。。。說巧不巧，這個圈恰好也是易商紅木的主戰場，兩家最近幾年一直在處於正面對抗的狀態。。。

他的合作伙伴們，隨便拉出來幾個，都是國際金主界夢之隊。。。除了剛才說的黑石和麥格里，還有CPPIB、APG、CDPQ、GIC、PFA、AXA。。。

有錢任性，劇本說改就改

2019年底，亞騰把剛收購不久的Cache物流REIT資產轉讓給了樂歌。

2020年3月，亞騰收購了樂歌約70%的控股權。

這番操作背後的推手，就是亞騰的金主大腿華平和樂歌的金主大腿CDPQ（加拿大第二大機構投資人，魁北克儲蓄與投資基金），旨在將物流業務都整合到樂歌旗下。

但是，現在剛剛整合完一年，本來的劇本是把亞騰做大做強。。。突然就一股腦又整合到了易商紅木裡面，人工催生了能夠排進全球前十的地產投資管理人。。。

不知道華平是不是這麼看，清河隱約覺得，這個統一戰線的對面，站著普洛斯以及它背後的厚朴、萬科、高瓴。。。這是兩個陣營。。。

不知道為啥，清河突然想到了滴滴與快滴、摩拜與OFO的故事。。。

資本不仁，以萬物為芻狗。。。

03

易商是一帶一路的優質踐行者

2011年，沈晉初和孫東平合夥成立了易商（後來改名了），背後就是華平的支援。

有攻略，才好開掛

這兩個合夥人的共同特點是家世好、聰明、勤奮。。。究竟哪個特質更重要，這個不展開了。總之，後來兩個人各自拓展了自己的一番事業。。。或者說沈總是一番事業，孫總是若干番事業。。。

沈總之前是普洛斯高管，以至於易商在基礎人馬方面，無論中國、日韓、澳洲，都是普洛斯班底。。。

普洛斯已經檢驗過的攻略，直接採用即可，所以套路清、上手快，再加上華平的資源加持，很快構建了標準化開發+兩類基金迭代的打法。

你以為人家是土裡刨食的開發商，但其實人家是輕車熟路的金融玩家。。。

YOU RAISE ME UP

要說華平的賦能，絕對是槓槓的。。。

首先是華平協助易商從第一天開始就進入了國際化大金主的朋友圈。。。暫且不提專案和基金的金主，單單是公司股權層面，主要股東就包括華平、SK集團、京東物流和荷蘭APG、PGGM、CPPIB等。中國機構投資者還包括華融資產、浦發銀行和光大控股等。

另外，國際化思維的加持作用也很明顯，平臺併購666。。。好多年前，當國內玩家們還在琢磨土地前融、兜底回購、增信主體的時候，易商就在琢磨新加坡REITs上市，或者是直接收購管理人主體，2017年成功收購REITs從而切入新加坡市場，後續又通過幾次平臺收購進入了日本和澳洲市場。

而後來向日韓澳洲東南亞極速擴張、2016年與專注日本物流市場的紅木合併（之後改名為易商紅木，也就是ESR），都是華平在推波助瀾。。。

以下表格引用自金地威新的報告：

賦能效果是顯著的，易商經過狂飆突進，2019年成功在香港上市，現在從在管規模來看，在韓國排名第一，中國排名第二，日本排名前五。

以下圖片引用自公眾號“明天地”，這是一個非常專業客觀的行業媒體，強烈推薦。

併購，尤其是平臺併購，在易商紅木的快速崛起中，扮演了重要的角色。這一次對亞騰平臺的收購，應該不會是最後一個。。。

截至2020年底，易商紅木旗下有34傢俬人第三方投資公司以及3個上市房地產信託基金，擁有遍及亞太六個地區336項物業。妥妥的跨國企業巨頭。

04

幾句題外話

首先是顧影自憐。。。

ESR和ARA、Logos，不約而同都在強調業務向“新經濟”轉型。。。不就是物流和資料中心嘛。。。

言外之意就是像我們做的商辦、商業、居住，都屬於“老經濟”。。。聽來真是心慌慌呢。。。

突然想到熊貓申晨講過的，在校大學本科生裡，B站的app裝機量有六七成，而我們以為的年輕人潮流工具抖音，裝機量只有差不多一兩成。。。

其次是關於民族企業

突然想到一個問題，易商算民族企業嗎？海底撈算嗎？SOHO中國算嗎？新東方算嗎？滴滴算嗎？瑞幸咖啡算嗎？

清河覺得，易商紅木的發展歷程，特別有啟示意義，這才是中國民族企業應該有的樣子。。。

紮根中國，國際化團隊，國際化業務，國際化思維，誰也沒有想到，一帶一路走得最漂亮的，竟然是易商這樣的民營外資國資混合所有制企業。。。

而像聯想集團那樣的，高價賣貨給中國政府的時候說自己是民族企業，跟華為劃清界限的時候說自己是美國企業。。。清河都替你臊得慌。。。

2021。8。6