海花島鋪天蓋地的廣告裡，刻意隱瞞了什麼？

迪拜填海造島叫什麼

翻閱一下孤鴻棲岸幾天前回復的評論，提到了恆大集團的綜合融資成本在12%左右，果不其然，3月17號恆大港股發公告，借款617億，最高利息12%。

這還只是名義利率。關於恆大金服、恆大負債等情況，孤鴻還沒寫完，因為需要收集的資料實在太多了。

在公眾號輸入“恆大”或“恆大金服”，可以檢視孤鴻對恆大金服的評測文章。

說起恆大，就不得不提海花島。今天先說說海花島是否值得投資。

幾乎每個人朋友圈裡都有幾個海花島的置業顧問。營銷預算110億，其中首期費用就達6億元，僅央視廣告就達到2。73億元，微信朋友圈廣告3000萬元。開盤第一天就銷售122億，現場10萬購房者。

海花島隸屬於恆大旅遊產業專案，而不是地產。恆大多年的作風，其實用兩個詞就可以總結：野蠻+土豪。野蠻的擴張，土豪的砸錢。每到一個行業，便野蠻的擴張，用砸錢的手段將這個行業攪得天翻地覆，最後留了“尊重客觀規律”的心得，撤退走人。反正彈藥有的是。

由於恆大主營業務——地產的淨利率較低，一直徘徊在9%~10%之間。（別驚訝，這個淨利率是因為恆大融資成本一直居高不下），為了尋求淨利潤的增長點，開設了很多風馬牛不相及的“周邊業務”。恆大冰泉、恆大物流、恆大糧油、恆大人參、恆大奶粉、恆大文化，哪一個不是大幹快上？哪一個不是試圖用刀和dollar構建新的行業規則？

拿恆大冰泉舉例吧，先是用“刀”肢解競爭對手，北方挖農夫山泉南方挖怡寶，拿出dollar許諾雙倍高工資，從業務代表挖到銷售總監，甚至送貨的司機都挖過來，幾乎移植了整個框架。

2016年，恆大冰泉賣了，整體賣了18億，算是賣上價了。對了，忘了問了，恆大冰泉曾經投入了多少？僅廣告費就70多億，三年運營還賠了40多億。

物流、糧油、人參、奶粉等，現在在恆大的規劃裡，已經看不見了，不知道當初跳槽過來的人，還好嗎。

恆大模式，只能在地產裡複製，因為無論你失誤多少次，無論你做出了什麼錯誤的決策，最終都由購房者買單。只要你把房子建好，從來都不缺這個買單俠。地產行業這個風口，已經吹了20年了。

現在，海花島由誰來買單呢？購房者，還是買理財的投資人？

評價海花島，孤鴻覺是有發言權的，因為孤鴻曾經兼職過三年的導遊，旅遊行業的規矩，孤鴻還是懂的。·

總結下來，一共八點原因：

一、海南旅遊業集中在東線，而海花島在西線。

海南島西部遊客罕至。海南島旅行社有一個規矩，就是隻走東線，海口出發，走東線，途徑文昌、瓊海（博鰲）、萬寧、陵水黎族自治縣，最終到達三亞。然後原路返回。其中，主要景區集中在陵水和三亞之間。從來沒有旅行社前往西線的，自由行的遊客也是人跡罕至。

另外，從海口出發到達三亞，如果走東線只需要250公里左右，走西線卻需要380公里，比東線長了50%，成本也是重要的原因。

西線遊客少到什麼程度？東線被戲稱為“聚不起人氣”萬寧，過夜人數（不算非過夜人數）比整個西部6市縣過夜人數都多，旅遊收入比西部6個市縣加起來都多。

而海花島，恰恰建在西部的儋州市。

二、海南島西部多化工業，汙染較為嚴重。

海南島的規劃之初，就制定了東線旅遊、中部農業、西線工業的大方針。再看看儋州市近幾年的招商引資，除了號稱1600億的恆大海花島，其餘全部是化工業。

海花島在宣傳上，沒寫海南島最大的工業園區——洋浦工業區，僅僅在5公里之外吧？

洋浦工業區內的部分專案如下：印尼金光集團的100萬噸木漿專案（造紙業），中國石化800萬噸煉油專案（石化業），中國石化與上海嘉盛集團的8萬噸苯乙烯專案、300萬噸混合燃料、18萬噸特種油品基礎油專案等。海南煉化把洋浦打造為

全國最大PX生產基地

，現投產60萬噸/年，2018年建成100萬噸/年的二期專案。

除了造紙業就是石化業，還有PX，哪一個不是高汙染？孤鴻相信，這些世界著名的企業不會排放超標，但是工業區周圍僅僅5公里，適合搞旅遊業嗎？

還記得2014年2月9號起，洋浦工業區到昌江之間，大面積死魚事件嗎？

死魚事件出處：

http：//

news。sina。com。cn/c/2014

-02-12/114029444703。shtml

三、海南昌江核電站就在海花島西南45公里處。

45公里是什麼概念？如果你在高速上，這就是20多分鐘的車程。昌江核電站就建在海邊上，以海水作為冷卻水。日本哪家核電站以海水作為冷卻水來著？

昌江核電站規模有多大？僅一期工程，年發電量80億千瓦，約為海南省三分之一的電量！

是的，中國核電站技術成熟，安全性極高，但是孤鴻相信，如果要在你住的地方，附近45公里處建一個超大規模核電站，你也會坐臥不安吧？

離核電站45公里是什麼概念？切爾諾貝利核電站爆炸後，將30公里設為隔離區，100公里10年內不得耕作、放牧、生產牛奶。80公里農場的小豬，20%有畸形現象。

孤鴻相信中國的核工業水平，也相信對周圍居民不會造成影響，但是買房子的民眾，最起碼的知情權也要有吧？

百度一下：大亞灣核電站事件，大亞灣離香港恰恰是50公里，跟海花島情況差不多。

四、海花島冬季很冷。

想要冬天去度假的人，恐怕要失望了。海花島冬季無法下海遊玩。

海南島只有萬寧和陵水之間的分界洲島以南，即北緯18度以南，是碧海藍天，可以終年下海游泳的。

儋州白馬井跟海口緯度差不多，冬季平均氣溫只有13。7度，還是很冷的。與三亞溫差高達7度！

來海南買房，誰不是為了冬季去過冬？

五、離海南島本島過近。

就算是海花島建成後，能推動海南島西線的旅遊業，你買的房子就能增值嗎？或者說出租能獲得滿意的租金回報嗎？

對不起，讓你失望了。因為海花島離海南島本島，白馬井鎮實在是太近了！

只有500米！普通江面都比這個寬。

很可能將來會有橋與大路相連。這樣如果海花島上面的住宿成本太高，遊客完全可以選擇在海花島上游玩，然後步行上岸住宿。

海花島的房價是7000多，而岸上的房子，均價只有4000，就這還是恆大過去之後炒起來的。

再看看東南亞主要大島周邊的附屬小島的情況，酒店價格高、島上繁華的，比如說巴厘島周邊的藍夢島（楊冪結婚的地方）、普吉島周邊的PP島、芭提雅周邊的象島等，其共同特點都是離主島距離遙遠，一般都要2~3小時的船程，本身的景色獨特，毫無汙染。而海花島呢？一條也不具備。

六、分析東戴河新區，以史為鑑，未來可期。

中國有許多新城建設的案例，成功的只有鄭州的新鄭等為數不多的幾個，看看鄂爾多斯的新城、瀋陽的沈北新區、東戴河新區等，無一不是以爛尾收場。

鄂爾多斯和瀋陽本來就是重工業城市，缺乏新的就業機會，國企員工人人有房子，人口淨流出，再造新城會有多大購買力？

遼寧的東戴河新區與海花島很相似：

1、都是離著名的度假勝地不近不遠，位置尷尬；

2、都是由大開發商主導（東戴河是佳兆業，海花島是恆大）；

3、主導的開發商資金問題嚴重、負債率極高（超過資產的90%）；

4、甚至連開盤價格都差不多：都是7000多的均價。只是東戴河2016年，新房價只剩下5000多一平了。二手房掉價更是慘烈，26萬的購買的，現在房主18萬就賣。

資料來源：

http：//

news。sohu。com/20160709/

n458494815。shtml

歸根到底，這些新城還是無法聚起人氣，遊客不足。最初承諾入住的星級酒店、大商城等，都沒有實現。

七、填海工程是否有爛尾的可能？

如果最終結果是鬼城，可能還是件幸事。畢竟房主還可以自己去度假。但是如果最終爛尾呢？

填海工程，不怕沉降嗎？是的，中國填海造陸的技術世界領先，但是多用於軍事，填了三沙市的一些島嶼。深圳也在填海造陸，但是海底基礎好，一般三面被陸地環繞。再看看海花島呢，填海面積7。83平方公里，超過迪拜棕櫚島，一舉成為全球最大的人工島。

可是迪拜的棕櫚島的現狀如何呢？世界島成為了世界最大的爛尾工程，沉降現象嚴重。還能看出來五大洲的圖案嗎？

八、遊客和遊客消費能力都嚴重不足。

即使讓途徑海口旅遊的一半的遊客，都去海花島走一遍，也不足以支撐海花島運營。2014年旅遊收入前100排名 ：第一名北京4200多億，第二名上海3400多億，三亞以269億排在第80名，海口作為海南省會，2014年旅遊收入142億元連200名都排不進去。

三亞離海花島過遠，起不到輻射作用（是海南島的對角線）。海口2014年旅遊收入只有142億元，即使分給海花島一半，70億的旅遊收入，能支撐1600個億投入的海花島的維護和運營嗎？

再看看旅遊過夜人數，2016年，整個儋州市（海花島所在地），旅遊人數只有135萬人，平均每天只有3700人，不及三亞的十分之一！

海花島總建築面積1300萬平米，海南2014年商品房成交面積在590萬平米左右。去海南島買房的人，即使全買海花島，也得兩年半才能賣掉，資料就是這麼有說服力。

也許孤鴻不該對一個均價只有7000元/平的專案過於苛求，畢竟相比於北京上海深圳的房價，這裡只有十分之一，幾萬的首付就能買下一個精裝公寓。

但是出於投資的角度，如果期望每年8%的淨投資回報率，假設貸款50%，利息5%，那麼租金+房屋升值至少要達到10。5%，假設租金能達到房價的5。5%，即32元/平米/月，50平的房子大概1600元每月（如果人氣不足，很難達到），那到2020年房價至少要漲到8100元。

可是2020年，海花島恐怕還沒建完呢。

比房子蓋完了，卻沒人來更悲劇的是什麼？

房子沒蓋完呢，人沒了。

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