奧森春曉均價6萬+，北五環廝殺來了！
個人情況：碼農，30歲，年收入稅前40萬左右
資金情況：老家有1套300萬左右的房產，外加100多萬現金，急於上車。
問：在北京工作這幾年一直沒有安全感，雖然手頭有些現金，但感覺難以對抗通脹，想著買套房是最好的投資。要求不高，三口之家能住就行，最好在昌平這邊，地鐵盤優先。
奧森春曉最近熱度很高，又剛出了戶型圖，打出的口號是碼農上車的最佳機會，有點心動。但在網上也看到有人提醒，說這個專案可能會有坑。
小新有什麼建議？
北邊的房子一直都很搶手，經常給人“僧多粥少”的感覺，
畢竟這片地塊碼農扎堆，剛需數量是實在多
。昌平今年供地較少，大部分集中在朝陽，以改善樓盤為主，總價偏高，讓很多北部碼農望而卻步。
奧森春曉坐落於東小口，樓盤總佔地面積為31537。81平方米，建築面積為88305。88平方米，規劃建設容積率2。8，綠化率30%，樓盤建築型別為限高80米的板樓，裝修交付。
自從上線以來，奧森春曉被問及的頻次很高，除了剛需多之外，
主要原因有三個：
第一是戶型小，總價比較有親和力。
奧森春曉對外出售的住宅是6棟樓，以93/113/118平三居和133平四居為主，按均價6。3萬/平來算，總價580萬起，上車的門檻不算太高。
第二、奧森春曉是昌平最貴的新房，環境雖然不如海淀，但具有交通優勢，屬於標準的地鐵盤。
距離8號線地鐵平西府地鐵直線500米左右，年底8號線南北段連通就可以貫穿全城，向北兩站到昌平線朱辛莊站，向南可連線地鐵13號線，通勤便利。
第三、回龍觀片區本身是一個成熟大型住宅區，因此奧森春曉的配套齊全。
商業上有公園悅府8萬平配建商業、北店時代廣場、龍港商業中心、華潤永珍匯購物中心等。周邊少不了海淀知名中小學的昌平分校，比如清華大學附屬中學昌平學校的小學部、首師大附屬回龍觀育新學校、育新小學等。
這麼說，碼農真的要抓住最後的上車機會了？但別忙，當心忙中出錯。
產品質量要留心
奧森春曉名字裡雖然有奧森兩個字，但和奧森八竿子打不著，專案其實位於回龍觀。硬要扯得話，乘地鐵半個小時內可以直接到達奧森公園，不用換乘。專案名字裡帶“奧森”，算是營銷上的借勢障眼法吧，但確實給人一種不太誠懇的感覺。
名字還是小事，在這個專案推出的時候，就有行業內的人在不斷提醒——對質量和品質別有太高期待。
原因很簡單——利潤低，成本高，產品質量要打個問號。
奧森春曉起拍價34。3億，最終由卓越+中交聯合體，以總價36。1億，配建20500平公租房代價拿下。但在拿地後不久，市場上就傳言卓越“算錯賬，要退地”，最終當然是否認了傳言，不然也不會有奧森春曉這個專案了，可退地傳聞並未空穴來風。
根據業內人士估算，僅5月11日，卓越聯合體拿下昌平區的中關村生命科學園地塊和備受關注的東小口地塊，未來地塊售價上限為6。3萬元/平方米，初步測算後該地塊的樓面價就已經高達5。32萬元/平方米，
雖然官方會對公租房部分進行補貼，但利潤空間還是太小了，如何盈利對操盤能力是個重要考驗。
網傳奧森春曉是中交地產操盤，但從過去的專案來看，中交的操盤能力一般，跟融創、龍湖、世茂等比起來還有距離。中交的管理層不穩定，5年換了4位總裁，最短任期8個月，這就更讓人擔心了。
簡單來說，利潤率越低，操盤能力不過硬，產品出現維權的機率越高，下手的時候千萬要擦亮眼睛，多長個心眼。
戶型，又見連廊割韭菜
奧森春曉戶型有93平三室兩廳一衛、110平三室兩廳兩衛、118平三室兩廳兩衛、133平四室兩廳兩衛，四種戶型。
93平算是剛需首選的一款，從整個房型來看，三面寬不錯，但可惜帶連廊。
很多人將連廊視作割韭菜戶型。
這個缺點在133平的四居中也能發現，走廊面積浪費比較多，通透性沒有傳統的四葉草戶型好。
編輯搜圖
編輯搜圖
從釋出的概念圖來看，奧森春曉建築立面部分的造型採用了大角窗。儘管有著採光和通風的雙重優勢，但在北京，這種設計下冬季室內保溫也會成為一大難點。
總結
奧森春曉直接打出“碼農上車最佳機會”這樣的營銷口號，定位十分精準——就是衝著碼農來的。
奧森春曉也確實具備四大升值因素“產業圈+學校+地鐵+商業”，價格跟周邊相比也有一定的優勢，因此開發商一副勢在必得的樣子，給人感覺是開盤就準備秒空，
大有一波要房客趕緊下單拼手速的意思。
但在下手之前，還是要擦亮雙眼，該避的坑提前避開。
