血淋淋的廣州買房日記（2）
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上一集講到開水菌因為老爸同學違約從而措施絕佳買房機會。
迫於無奈，只能繼續開始尋房之路。
看圖也知道，廣州天河的均價已經上4w一方了，因為打算買3房投資兼自住，所以我們把總預算調到了400-500w，目標在天河北住宅區。
週六起了個大早就去樓下中原，諮詢一下天河北哪裡有500w以內的三房兩廳，朝南廳出陽臺的電梯樓戶型，最好是高樓層，臨地鐵，樓齡最好在15年以內的，帶小區花園，110方左右，儘量不要臨街，增值情況還要相對較好的小區。
其實對有的家庭來說500w並不多，不過綜合日常消費，月供，意外花銷等等，差不多這是咱們能接受的價格上限。
接待開水菌的是中原的莫經理，之前也打擾過他很多次帶著看房子，沒有照片，大家就不用期待了。
莫經理聽完開水菌的要求，眉頭皺了一下“500w南向3房帶小區花園的小區，天河北真的比較難有選擇的餘地了，如果是3-4月份的話還是有很多選擇的，現在8月份至少都已經漲了20%”
開水菌聽到這句話心裡就涼了，不過房子還是要買的，再不買500w都買不起了。
莫經理繼續說到，能達到你的要求的話呢，天河北這一片，給你介紹在放的幾個盤：
1.天譽花園有個109方435w沒陽臺的朝北
點評：房子港式設計沒陽臺，室內通風效果不佳，自住感受較差。而且臨著林和中路，車來車往地比較吵，一定會被老爸詬病。
2.薈雅苑119方500w
，三房兩廳，南向也是沒陽臺的，就是老爸同學賣的那個戶型，沒陽臺的這個價錢老爸也是一定看不上的（說實在，多少次因為“看不上”而錯失了買房的機會）
點評：
戶型方正，緊鄰中信廣場和林和西地鐵站APM站，體育中心，說實在還是不錯的，不過沒陽臺的戶型對於住習慣了陽臺房的父母輩來說，真的不是太喜歡這種室內不通風的戶型。加之南面的世紀廣場準備開工了，專案開工不僅煙塵大，噪音大，南向的物業還遮擋陽光，對改善居住來說，實在有點不宜居，所以不捨地看了一眼就走了。
3.帝景苑 138方，480w
，4房，北向望小區花園，97年樓，管理較嚴格，物業維護較好，帶小區泳池，周邊配套成熟完善，未來準備挖11號線地鐵龍口東站。
看房感受：看的就是這套，週六看的，雖然北向沒有陽臺，但是總體採光還算不錯，戶型不算太方正，有點不通風，但是不會感覺像臨街那麼吵，景觀也可以，當時因為家裡讓我同時去看看濱江東板塊的房子，結果第二天就被人下了定金，以480w的價錢成交了。
不過事後想想好像這裡也並不是自住投資的最佳選擇，雖然有地鐵11號線的規劃，周邊配套成熟，龍口西小學直升47中等優勢，不過未來挖地鐵會吵，天河北本來就賽車，挖個地鐵能塞到天上去，而且現在帝景苑也有20年的樓齡，未來投資會受到樓齡一定影響；小區住了較多的印度人，印度住戶素質普遍不高也導致小區素質下降價格難以提升形成阻礙。
4.芳草園
，目前天河北綜合素質最高的小區之一（還有瑞安創逸，那也是天價），單價去到5。5左右，封閉式管理，花園也是天河北最美的，3房98方就要去到530~550了，超預算，開水菌也就不考慮了。
看房心得：
芳草園和帝景苑都屬於天河北核心住宅圈的物業，配套學位都沒的說，價錢更是貴得有道理，住戶多為國外經商人士租住，開水菌在這住過幾個月，說實在的，還不如體育西坐地鐵方便，不過住500w的房子估計也沒幾個人坐地鐵，其他方面真沒什麼特別的，素質不比珠城獵德板塊的住宅，雖然獵德板塊的單價去到5。5~6w。
5.天文苑，
標準體育西高階住宅，戶型偏小，開水菌5月份時候去看過一套38方180w的大單間，確實很小，單價也很高，但是區位很方便，這個位置租給天河北上班的高階白領很好租，不過開水菌目前還不至於錢閒到到處投資這種高階小戶型，所以只在這裡給大家介紹一下。
看房心得：
房子比較新，區位好，交通方便，單價高，適合單身人士租住或者高淨值人士投資購買，小區花園比較小，不是封閉管理，有陽臺。
看完天河北板塊之後呢，父親大人還是覺得如果在天河北買改善型居住並不合適，車流量大，樓宇密集，空氣不好，花園小區溢價又太高，而且天河北的房子普遍帶省一級學位，學位溢價就佔5000~1w元/㎡，畢竟買改善型不是奔著學位去的，同樣的價位讓開水菌跑去學位溢價較低的濱江東板塊考察一下。
趁著週日有空，開水菌跑了一趟陌生的珠江對岸——海珠區，說實在，這輩子住廣州，真沒在海珠區怎麼跑過，這邊的住宅那叫一個多啊，一開始真沒什麼頭緒。開啟地圖的時候開水菌看到的狀況是這樣的
求開水菌此刻的心理陰影面積。。。
鑑於對環境的陌生，就找了一家位於珠江帝景的中原坐了下來問問情況。
中原見到新客戶面孔，一雙雙如飢似渴的眼睛盯著你，就像這樣
其實沒什麼好說的，人家中介靠佣金吃飯。
坐了下來之後呢，介紹了一下開水菌的情況，500w的預算三房改善型物業，近地鐵方便去天河上班。
大致蒐羅了一下呢，其實能入圍的房子就不多了，中介小林大致給我選了幾個合適的樓盤，一線江景的就不考慮了，父親大人是老古董，對於望江這種玩虛的並不感冒，海珠區北向望江，採光不好，北風一吹還又冷又溼，老人家自然不喜歡。
然後就找了幾個朝南望小區花園的住宅。分別是赤崗板塊的泓景花園、佳信花園，濱江東板塊的芭提水岸和緊鄰中大的藍色康園，小區基本都是06年以後的物業較新，因為海珠學位相對沒有天河越秀的學位那麼有競爭力，所以主要靠居住環境主打。
先大致講講海珠這邊的住宅板塊的一點理解，海珠區自古有寧要江北一張床不要江南一間房的說法，其實現在看來，江北的珠江新城，體育中心板塊，未來的金融城板塊，都基本屬於新城規劃，住宅和物業型別相對高階，配套完善，城中村及房改房相對較少，居住人群素質相對較高，高淨值人士往往也喜歡選擇這樣規劃好，環境好的地方居住。而海珠區由於發展較早，房改房和城中村相對較為密集，改造難度較大，所以新城規劃難以有地塊去落實，上圖明顯可以看到，新港中路以南多說為城中村和房改樓梯樓為主，居住質量相對較低，人員相對混亂，所以新港中路以南的住宅樓盤難以賣出高價，新港中以北的樓盤由於片區規劃較好，建築密度相對較低，房價普遍高於南邊板塊。由此看來，從板塊規劃和學位溢價角度來看，體育中心板塊和珠城板塊總體來說要價比海珠區的高。
但是如果單從住宅環境的角度來說，海珠的赤崗板塊和並江東板塊由於住宅密度相對較低，綠化率高等優點，還是比較適合人居的。
下一期將會給講講開水菌看的幾套海珠的房子，以及開水菌在買賣交易中遇到的地產中介們的潛規則操作手法。
買賣房子這趟渾水，不經歷一下你真不知道有多深。
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