我請問一下法拍房是騙人的嗎？

長沙金龍律師2022-09-19 06:12:59

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小心中介用法拍房“玩套路”！有意購買應直接諮詢人民法院

2020-06-23 07：29

小心中介用法拍房“玩套路”

有意向購買法拍房者，勿輕信中介，應直接諮詢人民法院

執行法官向該公司法定代表人劉某、涉事員工陳某瞭解情況。記者 劉樹源 攝

拍賣公司人員無視法院查封公告，聯絡開鎖人員開啟並更換已查封房屋的門鎖。因擾亂司法拍賣、偽造證據、妨礙執行，6月19日，多名涉事人員被長沙市開福區人民法院司法拘留，涉事公司被罰款50萬元。

法拍房莫名被人換了門鎖

6月19日上午，開福區人民法院執行局法官得知，該院正在處置的一套法拍房被人換了門鎖，使得正常來看房的購買者無法進入。執行法官調查後得知，系6月12日下午，湖南中公正德拍賣有限公司員工王某、陳某要求開鎖人員譚某將房屋門開啟並換鎖。

蒐集固定證據後，開福法院執行局於6月19日14時許，組織20餘名執行幹警，來到位於開福區萬達廣場某寫字樓的湖南中公正德拍賣有限責任公司進行調查。在出示了調查令後，執行幹警、法院工作人員將公司工作人員帶離辦案現場，並進行調查取證。

涉事單位湖南中公正德拍賣有限公司成立於2019年9月19日，並不屬於開福區人民法院指定的法院輔拍機構。而記者在現場看到，公司入口牆壁上掛滿了客戶送來的錦旗，上面寫著“服務專業，買房行家”“專業分析，價值最大”，門口則掛著一臺電視，迴圈播放著宣傳片，裡面除了展示過往良好的銷售業績，還處處暗示能為客戶以低價競拍到心儀的房屋。涉事員工王某則屬於該公司明星員工，公司文化牆上貼滿了客戶和他的成交合影。

涉事員工當天“被離職”

辦案過程中，該公司人事主管謝某從外面趕回公司，神色匆匆。據她稱，涉事員工王某已於5月底從公司離職。而對於員工王某、陳某擅自對法拍房換鎖的行為，公司法定代表人劉某表示“不知情”，並願意對自己的說法“承擔一切法律責任”。

16時許，經傳喚，該公司涉事員工王某來到法院。辦案法官周博向王某宣讀了阻礙司法拍賣、偽造證據所需要承擔的法律後果。迫於壓力，一直沉默的王某終於交代了其開鎖經過和偽造離職證明材料等事實。實際上，王某是法院介入調查的6月19日當天突擊離職的，並非公司法定代表人劉某和人事主管謝某所堅稱的“5月底已經離職”。據他交代，這樣做的目的是“避免留下證據”。

王某還透露，對法拍房進行換鎖的行為是為了阻止其他購買人前來看房，造成房屋存在糾紛的假象，從而達到控制價格的目的。法官調查得知，該公司向客戶收取4%至6%的佣金，遠超正常司法拍賣所交納的資金，對於廣大購買者來說是完全不必要的支出。如涉案房屋拍賣價100萬元，則需收取佣金6萬元，另外在簽訂協議時，客戶需先交納“意向競買房盡職調查費”2萬元。

多名涉事人被拘留

在查明該公司的違法事實後，開福區人民法院依法作出罰款、拘留決定書，對湖南中公正德拍賣有限公司罰款人民幣50萬元；對被罰款人劉某（公司法定代表人）罰款人民幣10萬元，司法拘留15日；對被罰款人王某（涉事員工）罰款人民幣5萬元，司法拘留10日；對被罰款人陳某（涉事員工）罰款人民幣2萬元，司法拘留5日；對被罰款人謝某（人事主管）罰款人民幣2萬元。

在辦案的當天下午，該公司仍處於營業狀態，接待室裡坐滿了有意購買法拍房的客戶。面對法警，一位前來看房的女士顯得非常詫異，表示“不知道發生了什麼”。對此，辦案法官周博介紹，如果廣大市民有意向購買法拍房，可以直接諮詢人民法院執行部門或已公示的司法拍賣輔助機構，在正規渠道進行競價購買，切勿輕信無資質公司的許諾，以免陷入司法糾紛。

設“法拍房”騙局，騙了老鄉騙同事

中國經濟網釋出時間： 19-05-2915：51中國經濟網官方帳號，優質財經領域創作者

5月28日，長沙市開福區人民法院，被告人蔣某一審被判處有期徒刑十三年六個月，並處罰金二十萬元。圖/記者辜鵬博

在同事看來，80後的酒店經理蔣某為人大方，有能力，開寶馬車上班。然而，就是這樣一個“體面”的人，卻打著“內部有關係、可低價購買司法拍賣房產”的幌子，騙走18名受害人購房定金400多萬元。而那18名受害人中，有不少人還是蔣某的老鄉、領導、同事。

5月28日，站在長沙開福區法院被告人席上的蔣某，梳著細緻的髮型。她坦言從來沒有幫這些受害人參與過競拍，拿給受害人的裁定書、成交確認書都是自己偽造的。“我透過人脈瞭解到，法拍房經過三次流拍後價格會更便宜，買這樣的房子我才會有錢賺。”

拿著騙來的定金，蔣某投資商鋪、酒吧、放貸，自己賺得盆滿缽滿。開福區檢察院以詐騙罪對蔣某提起公訴。

打著“內部有關係、可低價購買司法拍賣房產”的幌子，騙走18名被害人購房定金400多萬。5月28日，長沙市開福區法院審理這起案件。被告人蔣某犯詐騙罪，判處有期徒刑十三年六個月，並處罰金二十萬元；責令退賠各被害人經濟損失。

謊稱舅舅在銀行上班，可低價購法拍房

1983年出生的蔣某是岳陽市湘陰人，大專畢業後，留在長沙市從事財務工作。案發前，是某連鎖酒店前臺經理。

2017年2月左右，當時蔣某居住在長沙市雨花區某小區，由於經常聽到小區居民談論法院司法拍賣房，她便對此產生了興趣，開始透過網路搜尋、諮詢律師和法官等方式瞭解法院司法拍賣相關資訊。同年3月，蔣某萌生了“以幫別人買司法拍賣房為由從中進行詐騙”的想法。

2017年3月3日，蔣某將小區物業公司員工朱某作為“目標”。一番接觸後，蔣某稱小區內有一套房產要進行拍賣，而她舅舅以前是某銀行支行行長，現在退下來負責貸款和拍賣房工作，這套房子內部價只要75萬元，但要交10萬元定金。

“她說契稅、物業費都歸她來交，拿到手75萬元包括63萬元房款和12萬元中介費。”

朱某打聽得知該房子確實要拍賣，便回家與老公商議。

3月10日，朱某付齊了定金，蔣某要她去某銀行簽訂合同。到銀行後，蔣某讓朱某在大廳等候，自己卻走進一小房間。不久，蔣某拿出一份合同，讓朱某在乙方上簽字，而合同的甲方上蓋著“xx銀行湖南省分行合同專用章”，朱某懸著的心也放了下來。

“簽完合同後，我幾乎每天都會問蔣某，我的房子怎麼樣了，她都會說彆著急，正在按程式走。”朱某稱。之後，蔣某又以中介費、拍賣保證金、辦理手續等為由，要求朱某支付款項。

期間，蔣某也多次帶著朱某到法院、不動產登記中心等地辦理相關手續，可是過了一年多，朱某的房產過戶手續還是沒有辦下來。此時，朱某已給了蔣某39萬元。

結識房產中介，不斷髮展“業務”

2018年1月，蔣某透過朋友介紹認識了從事房產中介的張某。在聊天中，蔣某謊稱可透過內部關係低價拿到“法拍房”，並拿出一些成功的“案例”。一番接觸後，張某覺得蔣某很有能力，遂打算向其介紹客戶。

同年1月底，蔣某透過網上查詢得知開福區湘江世紀城望江苑有套房產將在網上進行司法拍賣。幾天後，張某帶著客戶趙某找到蔣某。在張某的擔保下，蔣某與客戶趙某簽訂了120萬元的房屋買賣合同。

據蔣某供述，她一般以高於房產拍賣價6-10萬報價給中介，中介又以另一價格報價給購房者。此外，中介還需將其賺的錢抽成2%給她。

也就是：一套房產拍賣價為100萬元，蔣某報價110萬元，中介以120萬元（甚至更高）的價格報價給購房者。

合同簽訂後，蔣某以參與競拍需要交付保證金為由，要求趙某透過銀行轉賬支付20萬元購房定金。

然而拿到錢後，蔣某並未報名參與競拍，最終該房產被他人拍得。在開福區法院庭審現場，蔣某這樣解釋。“我聽說法拍房只要流拍三次之後，就會變賣，價格會更低。”

偽造裁定書成交確認書

有意思的是，不少被騙者包括中介張某都看到過蔣某拿來的法院執行裁定書等。庭審現場，面對法官的訊問，蔣某乾脆直白地表示“都是我偽造的”。

蔣某稱，面對購房者趙某的多番催促，她不想放過這單合同，為了拖延時間，她上網下載了一份真實的法院執行裁定書，接著修改了文書內容和案號，然後再透過網上聯絡製作一次性印章，最後將“法院公章”蓋在“執行裁定書”上。

“說不定拍到房子的人後面又放棄了，或者再拍下另一套房讓趙某同意換房。”在蔣某的“操作”下，沒有報名參與競拍的趙某卻“成功拍得”該房屋。此後，房產中介張某等人又帶來了幾名“客戶”，結果都成了蔣某的“盤中餐”。

據蔣某供述，為取得購房者信任或拖延時間，她多次偽造多家法院執行裁定書，共偽造了7份左右。此外，她還多次帶著購房者們奔走銀行、法院、不動產登記中心等單位辦理相關手續，其過程均是——蔣某讓購房者在一旁等候，然後獨自去找人“辦手續”，最後讓購房者回家等訊息。令他們想不到的是，蔣某隻是在這些單位的某個角落裡，在合同或文書上蓋了一個“假章”。

2018年7月下旬，由於房產過戶手續遲遲辦不下來，七八名購房者查詢才發現，有兩套蔣某承諾的法拍房早就過戶到其他人名下。購房者意識到被騙，才報了警。7月27日警方將蔣某抓獲。

犯詐騙罪獲刑13年6個月

經審理查明：2017年3月至2018年7月，被告人蔣某虛構自己在法院、銀行有關係，以銀行經常委託法院拍賣抵押房、自己可以低價拿到“法拍房”為由，騙取被害人的信任，透過房屋中介或自己聯絡被害人，並在銀行、法院等特定地點與被害人簽訂委託代理合同、房屋買賣合同、假裝辦理房產過戶等相關手續，再使用偽造的法院“執行裁定書”等文書，誘騙被害人朱某等18人繳納購房定金，共計騙取人民幣404萬餘元。收取被害人購房定金後，蔣某並未為被害人購房辦理任何實質手續工作，而是將錢款據為己有。

法院認為，被告人蔣某以非法佔有為目的，虛構事實，多次詐騙公私財物，數額特別巨大，其行為已構成詐騙罪，依法應當追究其刑事責任。案發後，蔣某能如實供述犯罪事實，並當庭表示認罪，依法可從輕處罰。蔣某的違法所得應退賠給被害人，同時，責令退賠不影響被害人透過民事訴訟對其他相關責任人追償其損失的權利。

2016年8月2日，最高人民法院釋出《關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》，要求從2017年1月1日起，法院以拍賣方式處置財產的，應當採取網路司法拍賣方式；網路司法拍賣應當在網際網路拍賣平臺上向社會全程公開，接受社會監督。

法官提醒

透過正規渠道購買“法拍房”

法官提醒，隨著長沙限購政策的出臺，不少外地人無法在長沙買房，不限購的“法拍房”成為了選擇。然而，一些不法分子或中介，利用意向買受人資訊來源閉塞且希望低價買房的心理，打著“低價購買法拍房”“銀行貸款有人、法院有關係”的幌子，與買受人簽訂相關合同，從中賺取差價，甚至直接騙取買受人錢款。

提醒市民應透過正規渠道（淘寶、京東等司法拍賣平臺），按照上面的操作流程註冊賬號，仔細閱讀拍賣公告，親自參與看樣，最後交納保證金並參與司法拍賣，切勿相信任何中介機構和個人。

本報記者周凌如通訊員劉笑貧謝慶芬長沙報道