北京買房：盯住稀缺小區就行了！

大家好，我是京爺，一名北京房產實操專家，擁有十年房地產行業經驗，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！以下為公眾號提問精選：

1、提問：京爺，你好 ！幫忙推薦一下小區，總房款500萬內，主要方便小孩上學，明年上一年級，戶口是朝陽的集體戶口，公司在通州梨園附近，但我們是在外地上班，中介給推薦的常營附近的限價商品房可以買嗎？比如保利嘉園，北辰福第，富力陽光美園。或者是亦莊的房子怎麼樣，幫忙推薦一下，謝謝！

回答：常營附近沒啥學校，如果希望小孩上好的學校選擇這倒是沒意義。當然只是希望上學方便倒是無所謂。常營附近的限價商品房可以買，但是整體中不溜秋，建議也可以看看柏林愛樂。亦莊的價值倒是有，特別是人大附等學區房相對比較稀缺，有上升的潛質。其實也可以看看望京等區域，當然看對您是否方便。到時候有具體的房源，可以發來看看。

2、提問：你好，京爺，本人豐臺區雲崗上班，妻子國貿上班，首付170萬左右，想買個總價420萬以下，60平米左右小兩居。想了解一下10號線首經貿、草橋、馬家堡，角門西等地鐵附近地塊有無價效比高的小區值得買，未來發展潛力如何，幾年後會不會受麗澤商務區、南中軸規劃、南苑溼地森林公園、大興新機場輻射而保值升值，不考慮學區房，希望您能給具體分析分析，提供一些指導意見或建議，萬分感謝！

回答：首經貿和草橋一帶是我一直比較推薦的板塊，原因也很簡單：接收西城等區域的外溢（內城外溢），整體居住環境良好，幾條地鐵規劃，麗澤商務區的外溢。這些都讓這一帶成為周圍比較優質的標的。從周圍的規劃影響來看，我更認為麗澤對其價值，因為麗澤雖然進展緩慢，但是離金融街等地區真的挺近，能接受自然外溢。根據您的需求，我建議可以看看草橋欣園等小區。

3、提問：京爺，你好。女朋友在五一小學當老師，想在周邊買非學區房，主要考慮首付在200-250萬左右，離她上班近些（通勤時間20分鐘以內），看過京漢旭城，重興園那片區域，也考慮過青塔大成，或者是梅市口那邊的西府景園，郭莊子附近的萬科紫苑。現在區域還沒完全想好，想聽聽您的意見。

回答：您選的標的，總體來說還可以，也符合我推薦的儘量新一些的房子。但是我認為總體價效比一般，我更建議去看看遠洋山水，稀缺性和居住環境都還不錯，未來更有潛力。

4、提問：京爺好，如果目前持有金融街的房產，捨不得賣，但明年退休後希望在環境好的海淀區後山那邊居住，類似萬科翡翠書院這類企業自持的專案如何？用以租養租的方式改善居住社群，是否可行？會面臨什麼問題？還是賣掉金融街的房產，去買海淀區西北方向的限競房？目前可選專案和房源都有

回答：你好，西城的房產特別是金融街的房產依舊非常稀缺，唯一的不足就是當前政策不明。我建議還是先留著，看看後續政策。萬科翡翠書院這個專案，我相信專案品質和居住體驗應該很不錯。可以考慮租養租的方式，完全沒撒謊太大問題。目前不太建議賣掉金融街的房產。海淀西北方的限競房倒是有一定的價值，可以看看奧森one。

5、提問：您好京爺，我在西北旺工作，媳婦在北清路，單位有分房（無產權），預算550左右，首房首貸，想購置2居投資+保值，出租補貼房貸，雙方父母大概8年左右退休，看了回龍觀的金域華府，融澤嘉園，首開國風美唐。家裡人覺得朝陽投資比昌平合適（幾年以後媳婦落戶），請京爺推薦哈 小區，年前買合適麼，謝謝

回答：首先，我認為你選的小區都是比較優質或者價效比不錯的小區，比較符合我們一直強調的稀缺性的投資理念。金域華府，融澤嘉園，首開國風美唐在回龍觀比較稀缺，550萬也是主力房源價格，這幾個小區也是我在星球裡一直推薦的小區，相對而言，金域華府，融澤嘉園發展潛力可能會大一些。年前還是比較合適買的，我們的資料顯示，金域華府，融澤嘉園這個價位的房源還是相對比較火熱的。到時候有看好的房源可以給我看看。

歡迎提問，內部資料：

《京爺北京買房十大頂級思維》

大資料：

《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

《獨家樓市大資料實時監測，這些板塊正在上漲》

《北京各小區歷史收益統計，讓你成為投資專家》

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