城市更新：士紳化推動城市“不死”還是走向“分裂”？

作者：由孚園發表于舞蹈時間：2018-01-18

城市是工業社會構建出來的生態系統，它時時刻刻都在擴張而坍縮、分裂而連線、孤立而融合。而當人們準備用“城市更新”這種字眼來捕捉它動態的演化程序時，過分求全往往一不小心就走向了無的放矢。

我們自然也無意於此（實際操作上也是“無能”），但僅僅是嘗試釐清這個概念，讓後文有公共的討論空間，已經佔去兩篇文章的篇幅。

現在我們把“城市更新”的視線聚焦在士紳化（gentrification，也有譯為“紳士化”、“中產階級化”）這一現象上，參考國外城市（尤其是典型的美國城市）這一領域的起始因由，探討國內城市將來該如何再開發那些值得保留的建築，並又該如何儘可能避免它們士紳化過程中的問題。

土地或建築被改作它用，肯定不是近代城市才有的事，但我們現在談到的“士紳化”這個詞為英國社會學家露絲·格拉斯（Ruth Glass）在1964年所創。她當時住在倫敦的伊斯靈頓區（London borough of Islington），這個地區原本是個上流社會人士聚集的溫泉小鎮，但在18世紀後期富人們紛紛搬走後，逐漸被來自西印度群島的低收入移民佔據。但在1960年代有一群年輕的專業技術人才突然“發現了”那兒喬治亞風格的聯排房屋（Georgian

terraces）和私密的小廣場，他們紛紛湧進抬高房屋租金，“擠走”原有居民，並最終改變了社群的生活氛圍。格拉斯用來描繪這種社會現象的詞彙，經過50餘年的發展，不僅研究文獻汗牛充棟，更成為城市階層鬥爭（class struggle）和城市社會運動（urban

social movements）的學術支撐（比如在新開發社群爭取各階層的混居權利等）。

士紳化因為總是和“階層替換”’、“驅逐”和“社群消融”之類的詞彙聯絡在一起，逐漸成為地方政治家、金融企業和開發商眼中的“髒詞”，在城市更新專案中被儘量避免使用（或讓人產生士紳化的聯想）。

圖1：伊斯靈頓區喬治亞風格的聯排房屋，格拉斯把它的居民更替現象概括為“士紳化”

簡單而言，“士紳化”是中產階層（根據不同時代，還可以用優渥階層、知識階層、創意階層和技術極客等高收入新興產業的人群來替代）重返市中心導致中低收入階層人群被迫離開的現象。和早前中產階級紛紛轉移到郊區的“逆城市化”比較，士紳化有時也被描述為“再城市化”。

很自然的第一個問題是，中國未來會逆城市化發展嗎？畢竟如果依循美國的城市發展路徑，可能人口的外遷，中短期城內設施都沒有的必要了。

我們認為可能的答案是：會，但以不一樣的方式。

原因很簡單，因為當初美國中產階級外遷的歷史條件要麼在國內並不存在，要麼已經消失了。首先相比美國，東亞人口居住更密集，城市建設體量本身更集中。但人口向城區過度集中之後，城市進一步規劃會逐步將功能分散出去，讓城市向外圍“有機”生長：表現在外，就是人口向外蔓延，工作機會同步跟進，上班通勤時間並不會隨之增長（參見圖2和圖3東京的人口增長分佈和通勤時間）。

圖2：東京人口密度並不如想象的那麼高，核心23區人口近50年僅僅增加了5萬人而已

Data source： Census of Japan

圖3：東京郊區離市中心30公里以外的區域，平均通勤時間反而下降，這是城市功能隨城市區域擴張隨之分散的結果

Data source： Millennium Cities Data base

上海的人口擴張程序基本上也依循這個路徑。在2000~2015年鑑，上海人口增長了83%，原先的市中心黃埔和靜安的人口密度都降低了1/3左右，而同時外圍區域閔行、寶山、嘉定和松江人口增加了2。2~3。0倍（圖4）。這種整體增加和中心向外圍擴散同時發生的現象，實際上是不難理解的。當人口數量不足、交通不夠發達時，人們需要集聚在市中心共享不多的公共服務；

而當人口不斷增長時，對更寬鬆的居住環境的追求會越來越強烈，而快速和準時的軌道交通在技術上支援了這種需求——人口一旦向外擴散，新興產業在城市的落腳也就無須再強調市中心，城市的生長也自然發生。

圖4：過去15年上海人口整體增加和由中心向外圍擴散是同時發生的，和東京當年情況一樣

Data source：上海歷年統計年鑑（部分年份存在區域合併問題，相應資料已經調整）

簡而言之，像中國（或者說東亞地區）這種人口數量多，人多分佈更稠密的城市，更容易建立起昂貴而便捷的軌道交通系統，而軌道交通一旦規劃建立，城市的新增居住區就大多就沿之規劃，這就反過來“阻礙”了汽車為主導的逆城市化（維基百科Modal share百萬以上人口和25萬以上人口的城市，其居民的出行比例資料已經說明，人口數量更少的城市，因為難以分享昂貴的交通系統，汽車出行的比例更高）。當然，決定城市蔓延方式的因素眾多，土地所有權便是其中之一。但即便是以私有土地為主的日本，東京獨立住宅（Detached Houses）的比例高達44。3%（圖5），但選擇公共交通出行的比例仍高達51%。

圖5：東京不同地區獨立住宅（Detached Houses）的比例分佈（以離市中心的距離劃分），離市中心越遠，比例越高，整體約為44。3%。

總結而論，未來中國大城市仍會隨人口增加而進一步擴張，但人口多會沿軌道交通的輻射分佈，並不會“跳躍”到城市公共服務以外的地區去，出現美國曾經的“逆城市化”浪潮。事實上，國內無法提供軌道交通的大量小城市，農村與城市之間道路的通達，也沒有讓人口的職住在城市與農村之間切換，去城內定居仍是主要趨勢。

橫向對比，美國1960年代以汽車為交通工具的逆城市化，可能是一種特定社會和歷史條件下的特殊現象：大量低收入人口湧入市中心，衛生環境惡化和犯罪率高升，又剛好有汽車支撐中產階級“逃離”市中心，去郊區追求更好的居住環境（誰不想呢？）。但幾十年過去，原先中產階級的後代們突然“發現”，除了環境，其實他們日常消費更多（或更好）的是教育、體育、文化、娛樂、公共活動和休閒，而這些資源的供給只有在市中心才更密集更充沛（或者說使用成本更低）。而當他們糾偏先輩選擇、以“士紳化”的方式向市中心迴歸時，他們對市內地點的選擇就格外能夠說明，到底哪些因素才能提供一個充盈豐沛的日常生活。

馬丁繁榮研究所（Martin Prosperity Institute）在2015年出具的報告《The divided

city and the shape of the new metropolis》，對全美最大的12座大都市（紐約，洛杉磯，芝加哥，華盛頓，亞特蘭大，邁阿密，達拉斯，休斯頓，費城，波士頓，舊金山和底特律，涵蓋美國30%的人口）的人口分佈研究，正好說明了這個問題。報告將人口分為三大階層，創意階層（creative class，具備知識和專業技能）、越來越龐大的一般服務階層（service

class，技能低，工資低）以及規模不斷縮小的藍領勞工階層（blue-collar

working class）。雖然這12個城市的地理環境和結構差異甚大，但報告認為這些城市的創意階層均佔據了城市內最具經濟功能的地塊位置。這些地塊位置主要分為四個方面：

首先是集聚在城市核心區附近。

士紳化最典型的特點，就是創意階層進入市中心填補原先逆城市化留下的“甜甜圈洞（hole in the donut）”。市中心再度成為城市各項產業、商業和購物中心集聚區的現象，不僅體現在紐約和芝加哥之類的地鐵密集的都市，同時也適用於波士頓、舊金山和華盛頓之類後工業化城市。

其次是靠近交通要道。

這種現象在紐約和芝加哥之類公共交通發達的城市體現得特別明顯。原先這些城市的公共交通服務主要面向相對低收入的階層，現在其要道位置已經被創意階層紛紛佔領，低收入階層被排擠到相對遠離交通線的地方去了。

再次是知識機構（

Knowledge Institutions）。如研究院、大學和其他知識機構，這些機構原先僅僅被認為是學生短暫停留，用來獲取知識，開啟職業生涯的起點，但現在其周圍也開始密佈創意階層，不管這些大學是在市中心還是郊區。

最後是濱水區。

城市的湖海區原先的功能體現在工業運輸，現在也已經紛紛被改建為創意集聚區。

對美國來說，創意階層對這四大最便捷、最理想和最具經濟功能的區域的追求，已經改變了這些城市的面貌。

城市不再是原先“富人在郊區，窮人集中在市中心”的模式，也不是“富人重返市中心，將窮人全部排擠在外面”，而是分裂的混居狀態（以紐約、洛杉磯和芝加哥為例，分別見圖6~8）。報告認為，士紳化運動之下，城市三大階層在城市居住的重新分佈進一步加大了城市貧富分化，加劇了階層割裂，讓城市更加“分裂”。

圖 6：紐約三個階層在城市的居住位置分佈圖

圖7：洛杉磯三個階層在城市的居住位置分佈圖

圖8：芝加哥三個階層在城市的居住位置分佈圖

那麼，中國的城市更新從中可以借鑑的地方在哪裡？畢竟市中心、交通節點、教育機構和濱水區本身也是最受國內城市居民歡迎的定居地點。但我們認為至少有兩點值得借鑑：

首先，國內的城市更新廣受美國等國家的城市“士紳化”的影響，因為其帶來的負面效果顯著，其訴求體現在外就是對城市居住、工作和機會的平等呼籲

。這種人文主義的思潮毫無疑問影響了國內當前的城市更新的公共輿論與施行政策，當公平訴求與經濟功能相沖突時，選擇不去更新反而受到褒獎，具體表現是對舊有居民樓和工業遺址的過度保護。但這些地址成為美國城市士紳化的主要發生地，證明其經濟功能是完備自洽的。選擇不去更新，或者僅僅是被動地更新為不含直接經濟效益的公共活動空間，那麼城市更新就是缺乏效率的。

另外，上述美國城市士紳化地點的選擇動因，是創意階層透過排擠低收入人群來提高自身享受各種公共服務的便利和相應比例，這是透過更高的支付能力和對政府公共投資的影響力來達到的。

為了彌補這種階層的分裂狀態，美國強制性要求不同階層的人在新開發社群混居。中國目前的“配建房不設圍牆”、“只租不售”和“租售同權”映射了類似的思維：公共資源（或者說優質的公共資源）不應該僅為優渥階層獨享。但實踐證明其效果並不會太好：前述報告認為這種政策是三心二意，並不能解決貧困人群難以擺脫自身階層的問題；國內的相關政策也是爭議滿滿。毫無疑問，有限的公共資源供給並不會平均分配給競爭者，更不要說競爭者是被假裝平等。有效的辦法只能是進一步提高公共資源的供給，和濱水等自然資源不一樣，市政服務、交通、學校和醫療都是人為生產出來的，並非天然稀缺。

綜上陳述，未來國內居民並不會出現過分追求寬鬆的居住環境而逆城市化分佈，人口會進一步向城市集中。

而被城市擴張蔓延所覆蓋的地塊在更新其功能時，如果正好處在前述四重節點上，應該儘量發揮其經濟功能，而不應該囿於不必要的保護而損失經濟效益。同時，優質地塊的城市更新帶來的收益應該用來生產更多公共服務，補充其他地塊所缺——對應來說，非優質地塊的更新，應該偏向整合出更多的公共空間，來生產更多的公共服務。

孚園是一家專注於城市更新及小鎮產業運營的綜合服務商，公司致力於提供創新型資產增值方案，集合城市更新及小鎮產業運營服務兩大平臺，專注於中國一、二線城市的城市更新及產業小鎮專案，為合作伙伴及投資者創造長遠價值，業務主要涵蓋專案整體策劃、招商及運營，專長於城市更新及產業小鎮的運營服務，尤以標杆型商業專案及文旅複合型專案為重，實現整合策劃-招商-穩健運營-實現增值的目標。