剩餘法假設開發法評估待開發用地（商住住宅）的適用性

今天，想和大家談談自己對採用剩餘法（假設開發法）評估待開發用地的一點想法。

待估宗地：用途為商住用地，使用權面積為4500平方米，位置在我所在的高新區。該宗地為待開發用地，規劃容積率為5，規劃建設兩棟高層商住樓（建築面積22500平方米，底部1-2層為商業，其餘均為住宅）。

單純評估一宗土地市場價值，商住用途，大家知道，可以用市場比較法、剩餘法、基準地價係數修正法、收益法等。

對於市場比較法，只要能找到近期交易案例，一般來說就很簡單了，不必多說。

對於基準地價係數修正法，只要當地政府相關部門對區域內宗地進行了級別劃分，制定了基準地價，有詳細的修正體系等，自然也不必多說，計算時一步步羅列下來就行了。

收益法的話，對於待開發用地來說，一般不是很適用，真正出租待開發宗地的案例較少。

這裡，我主要說說剩餘法，區別於已建成房地產的，對單純的待開發土地來說，分析測算步驟如下：

（1） 最佳開發利用方式：帶估宗地規劃設計說明；市場分析；土地用途；容積率的確定等。

（2） 不動產總價估算：估價方法選擇的理由，方法應用的合理性、測算過程，注意取值的依據。

（3） 開發成本估算：土地開發費用、管理費用等；房地產開發前期工程費，建安工程費、專業費用、管理費用等。

（4） 利息計算：開發週期、利息率、計息週期、單利複利等。

（5） 利潤計算：注意選取的依據。

（6） 稅金及銷售費用的估算：購地稅費、銷售稅費等。

（7） 地價計算。

對於以上帶估宗地，我剛剛運用剩餘法算了一下（具體過程略），大體得出的土地價格在17000元/平方米，1100萬/畝。

但是，但是，但是……。

這宗地大體的市場價格在500-600萬/畝，相差如此之多，多一倍，原因是什麼？是剩餘法不靠譜嗎？確實，我覺得這個方法還真是存在了一定的缺陷，尤其對於這種相對容積率較高的宗地，不用說，容積率高，待開發的房屋建築面積大，開發完不動產總價一下子提高，導致最後計算的土地價格嚴重偏高。

如果我在測算中人為地改變一下土地的容積率，試算一下，容積率定在2。2-2。5之間，大概能夠測算出土地價格在五六百萬/畝。也就說，容積率的取值在計算過程中起了至關重要的作用，規劃容積率為5，我們取值2。5，肯定是不行的，那麼，結論來了，這種方法只是理論上適用，只適用於容積率不高的情況下的土地評估，並不適用於高容積率的商住/住宅用地的評估。

以上只是我個人的意見哈，希望有更多的同行或領導看到這篇文章，我們一起交流探討一下，有沒有好的解決方式，既可以採用剩餘法評估類似宗地，測算結果又不會偏離市場價值太遠的方法。

期待中……。