餐飲小白，你對萬達金街一無所事！
本文原載於公眾號【韭菜開店】
作者：大韭哥
你去問100個老闆，99。9%都會回答選址要選人流大的地方。
“一座萬達廣場一個城市新中心”，萬達廣場客流量很大，又有品牌效應，所以很多餐飲老闆把目光鎖定了萬達。
背靠大樹好乘涼，萬達那麼多人流量，只要把店開到了萬達，肯定不缺生意。
但一般的小品牌進不去萬達廣場，而且萬達要求的指標也很多，那麼幹脆退而求其次吧，選擇萬達金街，況且金街的租金相對還低一點！
就這樣，開在萬達廣場外邊的萬達金街就在最近幾年成為了首次餐飲創業者、小微餐飲企業的第一選擇。
今天大韭哥跟大家聊聊萬達金街，其中包含一些地產規劃設計方面的知識！
1。
大韭哥先講一下地產行業的事兒。房地產集團都是玩兒現金流和資金鍊的高手：
貸款買下一塊地，蓋了商業綜合體之後，先把萬達金街賣給個人投資者，快速回籠一部分資金，把銀行貸款給還了。剩下的萬達廣場由公司自己來運營，長期收租金和管理費，當個收租公不香嗎？！
這模式設計得6不6？現在連很多開發農批市場的都玩兒上這一套了！
也就是總的來說，
萬達廣場是萬達集團自持物業，只租不售，由萬達集團統一規劃、運營和管理，長期穩定的現金流來源，這是親兒子，姓“王”，王健林的王。
萬達金街賣給個人投資者，是個人物業，由業主自己負責出租，當然也可以委託給中介，萬達只管理不運營，這是別人家的兒子，它不姓“王”
這就是為什麼隨便一點的品牌，進不去萬達廣場，人家有統一規劃的嘛，嫌你不夠格！
水是有源的、樹是有跟的，萬達從一開始，就沒有將金街作為萬達廣場整體的一部分來進行業態分佈規劃和設計。
萬達金街不過是萬達現金流的工具，它是依附在萬達廣場身邊的路邊店。後面的一系列問題都是這一點的延伸。
2。
萬達集團對萬達金街的定位就是用來快速回籠資金的，為了提高售價，萬達金街沒有招商就進行出售。當然萬達本來也沒打算招商，不是親兒子誰在意啊，這就給後期的運作埋下了雷！
個人投資者為什麼買萬達金街的鋪位，原因很簡單，看重的就是萬達廣場的品牌效應。這些業主自己放租的時候，那是毫不手軟：你還別嫌貴，萬達廣場有名氣有人流，咱值這個價。
萬達金街的售價很高，投資購買必然要貸款。每個月揹負巨大的還貸壓力，又要考慮投資回報率。
兩點加起來，造就了房東的心態：不減租，不做就走人，等著接手的人多了去了，只關心有沒有收到租金來還銀行貸款。
有多少老闆辛辛苦苦幹了一個月，掙的錢大頭都交租金了！有時候生意剛有點起色，房東來加租了，心裡真是MMP。
3。
說完房租，再來說說金街的競爭環境。
目前國內的商業綜合體，最容易，吸引最多的就是體驗型消費，這是商業綜合體的優勢之一，萬達廣場也不例外。
從顧客角度考慮，像餐飲之類的體驗型業態，是每個來萬達廣場顧客的必須消費專案，但這些業態往往需要較大的營業面積才能形成規模，萬達金街獨立門店較難迎合這一需求。
並且，萬達金街夏天沒有空調，冬天沒有暖氣，下雨下雪沒有頂，購物和消費體驗遠遠不如萬達廣場。
在業態上，萬達廣場和萬達金街沒有相互補充，反而存在一定的競爭關係。
萬達金街在萬達廣場的背面，動線設計上就是互不干涉的兩個部分。到底是！誰的兒子誰心疼啊
所以萬達廣場與金街之間沒有開啟足夠的銜接通道，客流很容易從金街導流到萬達廣場，但從萬達廣場裡面導流出來客流，是很難的。
首先萬達廣場自身的業態非常齊全完整，餐飲休閒娛樂零售無所不包給萬達金街預留的業態空間非常小。
其次，萬達廣場是萬達商業綜合體的主體，本身就非常大，購物者會有一個“疲勞時間”，逛完那麼大的商場之後，已經沒剩多少力氣。
綜上所述，萬達金街先天就不足，存在各種問題！萬達從一開始，就沒有將金街作為萬達廣場整體的一部分來進行業態分佈規劃和設計，萬達金街不過是萬達現金流的工具，它是依附在萬達廣場身邊的路邊店。
4。
好吧先天不足，咱後天補齊。能不能靠強運營把做起來呢？
不好意思，基本沒有什麼運營！
前面說到，金街以對外銷售的模式進行操作，賣給個人投資者
商鋪業主買入萬達金街商鋪以後，想要賺錢，就必須快速放租，所以只要肯出錢來做餐飲的就一定會租。
由於每個商鋪都有自己的房東，客觀上萬達也很難控制，而且主觀上萬達也不對金街進行統一的規劃統籌，毫無業態保護政策。
但像萬達廣場，像海底撈、九毛九、麥肯基等戰略合作品牌的存在，萬達會進行合理的規劃，進行業態保護，每個品類只能有1-2個品牌的存在。
在萬達金街，誰出錢給租給誰，沒有業態保護政策，沒有進入壁壘，引進的引進品牌良莠不齊，同質化嚴重，內部競爭激烈。
餐飲老闆們更難知道，會不會半路殺出來個程咬金，和自己做同樣的業態，這樣的金街運作模式，只能讓大多數餐飲老闆聽天由命了。
5。
有人說好歹萬達客流量那麼大，手指頭縫裡漏一點給金街，也夠金街的門店消化了。
那撇開前面的因素，大韭哥再聊聊消費場景的問題。
來到萬達的客群主要分為兩部分：一部分是外部客流，也就是15公里以內過來的人；
另外一種就是內部客群，萬達廣場內部的員工及店員，周邊寫字樓、附近居民都屬於這種。
對於商業綜合體來說，外部湧入的流量大，潛在消費力更強，餐飲企業想搶都是這部分人。
那麼，這部分人的消費動機是什麼呢？
無論是朋友聚餐、家庭外出，同事聚會、愛人過生日，說到底，社交才是他們的第一需求，滿足社交一個是需要有環境，另外一個是需要有特色，能滿足這兩要素的就只有萬達廣場裡的餐飲了。
因為前面的因素，造成萬達金街無論是在社交和特色上都沒有什麼亮點，甚至有部分城市的萬達金街上大部分都是沒品牌的小餐飲、快餐品牌，人均突破40的都很少，如何滿足這種需求？
再者，對於外部客流來說，開車幾十分鐘來到這裡，難道為了吃個黃燜雞米飯嗎？哪兒吃不行，非要駕車來你金街上吃，還不夠油錢的呢？
6。
大韭哥開頭說萬達金街一切的根源，都是因為它不是親生的，而萬達廣場是自持物業親生兒子，看完上面，你明白此言不虛了吧。
所有的一切都是設計好的，優質客流都被萬達廣場給消化掉了，留給金街的都是殘羹冷炙。萬達金街只是看起來很美，要不你以為前首富是那麼容易當上的？！
