澱山湖的房子值得買嗎

這幾年，總有不少網友問上海旁的澱山湖值得買嗎？特別是最近，淘哥之前學車的教練打來電話，說要給兒子買房，問澱山湖的房子怎麼樣，還有位網友反水，放棄淘哥推薦的房子，悄悄去定了澱山湖的。

這導致淘哥也不得不重視這個地方。

之前看不上澱山湖，是因為交通不便、配套欠缺、別墅十來年都不漲，出門買包醬油都難，但是群眾的眼睛是雪亮的，很多上海上班的選擇這裡，肯定有他的道理。

這些年，澱山湖一直沒有多少聲響，但是經過近10年的沉澱，

澱山湖在醞釀一些變數

，這些變數很可能成為支撐當地樓市大幅向上的動力引擎。

比如華為、比如崧澤高架，比如宇宙級大虹橋，又或者崑山方面對這片區域的雪藏，都將使得這裡一房難求，形成巨大的房價窪地和需求黑洞，最終的結果就是，很多人還沒看明白當下，就已經失去未來入場機會。

對，門票停售了，想入場，沒門了。

前十年，“世界級湖居”，挖了個大坑

淘哥從心理距離上，對澱山湖還是十分親近的，回想10年前剛畢業那會，作為官辦雜誌長三角樓市部門採編人員，來到澱山湖這片熱土，映入眼前的都是一片片別墅或者別墅工地，富力灣、澱湖桃源、大自然花園、清水灣、納帕爾灣等一個個小區接待盛景歷歷在目，一個個名字耳熟能詳。

然鵝，十年彈指一揮間，淘哥成長了不少，但是澱山湖基本上還是原地踏步。

本來的居住圖景是，

早上從自家別墅醒來，來到挑高4米大堂，落地玻璃望出去就是湖水盪漾，在旭寶高爾夫打會球，又來到夢萊茵國際帆船俱樂部進行水上運動，然後在長泰五星級洲頤酒店和親朋好友就餐

……

但是現實是，這些別墅入住率極低，物業沒有積極性，你家隔壁雜草叢生長滿院子，蚊蟲眼紅盯著大活人，帆船俱樂部年久失修還必須是年費會員，之前高大上國際湖居格調，變成眼下憋屈的水邊鄉村風。

過來住的少，物業及周邊商業服務就差，這些一差，過來住的人更少，由此造成惡性迴圈，晚上路燈是不亮的、出門買包醬油是沒地可去的。

現在澱山湖的配套依舊依靠小鎮上的樸素簡陋的日常小店小超市，跟之前規劃的樣子，差了一個紐約和巴黎。

對，澱山湖是有著“東方日內瓦”湖的美譽，62平方公里水域面積，是不可多得的天然寶藏。正因為如此，這裡是上海重要飲用水源地，不得有工業和汙染，也不做大規模開發。

這也就決定了，澱山湖不可能像新城新區那樣，萬千繁華、商貿繁榮，哪怕過了20年、30年，澱山湖還是那個“孤獨的思考者”。

澱山湖2/3在上海，1/3在崑山，上海的那部分基本定型，別墅+水鄉古鎮+東方綠洲遊樂基地為主導，崑山的那部分，湖岸一線10年前開發別墅消耗殆盡，近8年供地屈指可數，根據2018-2035規劃，以後這裡不再批覆商品房用地。

也就是說，大機率，未來20年、30年，這裡的框架，基本上就是這樣子。

房價？因為以上所述弊端，

澱山湖別墅是跑輸大勢的，10年前房價1萬多，現在2萬多，如果算上房貸利息，大概每年還要虧2.5%，如果當時貸款200萬，光利息10年就貼了100萬！

估計當時抱著投資心態買過去的，天天罵娘了，這些年虧的底褲都沒了。掛牌價2。8萬，實際成交價只有2。2萬，只要有人願意接盤，打個8折都好商量，就這樣，一個小區3個月還不一定交易一套，這就是當下的困境。

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未來十年，變數注入，“窪地”變高地

攤開上海地圖，以宇宙中心虹橋為出發點，往北，嘉定新城目前均價5-7萬，往南，閔行馬橋目前均價5-7萬，往東，人民廣場，上一個十年的中心，目前均價10-15萬，即使把目光投放到大松江郊區，佘山腳下的別墅，現在均價也要5-8萬一平，總價千萬起步、動輒幾個小目標。

同樣是30分鐘車程、宇宙中心虹橋20公里範圍輻射圈，還有哪裡是絕對的窪地呢？非澱山湖莫屬。

有人說啟東海景房、崇明島飛地、金山石化、平湖海鹽，拜託，無論是距離感還是宜居性，這些地方跟澱山湖都無法比擬。

想必大家去過了就知道怎麼回事了，啟東巨遠、崇明飛地造高樓被央視點名批評、金山石化是上海版“鶴崗”、平湖鄉下海鹽有核電，既非宜業也非宜居，典型的環滬樓市四大坑。

澱山湖的底子是不錯的，出身蘇崑富庶甲天下之名門， 潛伏於虹橋國際開放樞紐、長三角一體化示範區之裙帶，無論是房價門檻（2W+）還是政策門檻（人才編碼），都有非常大的優勢。

而且，澱山湖的變數正在聚集，2017年

17號線通車

，青西跟虹橋樞紐一線牽，從澱山湖做公交車20分鐘就可以坐上通往虹橋及市區的地鐵了。

從2017年開始的，還有

崧澤高架西延段

的動工建設，總長約20公里，屬於青浦東西向大動脈，原本1小時車程，透過這個高架快速路，可以縮短到15分鐘，崧澤高架今年6月全線貫通，預計年底可以通車，到時從澱山湖到虹橋樞紐，只需要30分鐘。

而且，還有個更大的變數也在聚集，就是青浦華為基地。總投資100億，總佔地2600畝，預計會有3-4萬名科研人員入住，約佔華為全球員工8。3%。

華為青浦基地，將開展

終端晶片

、

無線網路（5G甚至6G）

和

物聯網

等領域的研發。這些行業，任意一個單獨拿出來，都是產值過萬億的市場空間。

華為之所以選擇青浦，首先在於節約成本，其次這裡地盤夠大，能夠形成產業聚集效應，帶動上下游企業在此扎堆發展。

所以，華為考慮的更長遠，高新產業無疑向青西地區“天傾一方”，未來這裡將形成長三角產業發動機、世界研發心臟。

華為對當地經濟帶動有多大？我們從這幾年剛搬到的東莞松山湖基地可以窺見一斑。

在華為基地啟動前，產業鏈上下游企業聞風而動，早早佈局松山湖，2017年園區工業增加值為332。69億元，其中華為系企業貢獻56%。2018年園區GDP達到630億，名義增速63%。

2018年上半年，松山湖高新區貢獻稅收114億元，同比增長近55％，佔整個東莞稅收的40％以上。

華為人這麼能賺錢，在買房上同樣也不含糊，直白點說，松山湖附近房價就是他們“炒”起來的。

2014-2016年，當東莞松山湖基地還是一片工地時候，已經有大批華為人到周邊去買房了。當時媒體報道，一位華為員工一口氣買了7套房。

現在，松山湖板塊，房價從2019年的3-4萬猛漲至目前6-8萬，是整個東莞房價的制高點。而且，最恐怖的是，他們還把周邊板塊也帶動起來——有一半以上的房源也被華為人買走。

華為所在的青浦金澤鎮，隔澱山湖相望，直線距離不過10公里，車程30分鐘即可到達，按照華為大廠購買力和購買能級，把周邊朱家角、澱山湖、汾湖等樓市帶起來，簡直輕而易舉。

現在當地不少售樓處就反饋，不少做通訊、計算機網路、華為相關人員，聽到風聲，已經入手周邊新房市場。

如果參照松山湖案例，澱山湖目前2萬的價位，屬實處於價格低位，未來隨著上海市場進一步攀升，從2萬漲到3萬、4萬，也是大機率事件。

PS.且買且珍惜

很多人問淘哥，現在澱山湖有什麼專案可選？

可選的屈指可數，澱山湖長達8年的時間裡，就賣了3、4塊地，2017年，泰禾從恆海手裡收購了地塊，起名叫澱山湖院子，現在還未開盤，因為資金緊張，該專案轉讓部分股權給了世茂，後續不確定性很大，一定要謹慎。

2019年，雅居樂拿了塊地王，樓板價11304元，溢價率23。3%，而且還要配建一所幼兒園，目前售價2-2。15萬，帶裝修，估計也是賠本賺吆喝，開發商心裡直罵娘。

2020年，一直深耕蘇州園區和高新區的房企——蘇高新在澱山湖拿地，樓板價7971元，但是需無償配建5000平米人才房，實際地價並不低，目前專案還未有開售資訊。

有人說，還有萬科常春藤專案呢，那裡是屬於錦溪鎮了，澱山湖再過去6、7公里就是了，萬科收購廣電的一個專案，給的中介費老高了，一眾上海中介小哥喜歡推薦這個盤。但是周邊配套缺乏，工廠較多，建議謹慎。

為什麼說澱山湖的房且買且珍惜呢？從崑山近10年供地上就能看出，大規模供地是在2012、2013年，也就是8年前，從2014年開始，供地急劇萎縮，每年不過80-90萬方左右，也就10個左右地塊，經過這幾年去庫存，顯然市場已經見底了。

從澱山湖官方規劃來看，以後這片區域原則上也不再供應商品房用地，也就意味著現有在售專案買一套少一套，成為絕版。

看到這，相信你已經有了答案，虹橋核心區二手房價8-10萬，一路向西30分鐘車程，20多公里，房價僅2萬，是不是挺有優越感的，還是那句話，且買且珍惜吧~

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