旭輝地產是不是大開發商，靠譜嗎？

中環菠蘿包2022-09-06 15:55:43

都在吐槽這個酷熱的夏天，境外的中資美元債市場本週卻感受著一絲絲凜冽的寒意。

繼一個週末折戟三家房企後，截止今天寫下這篇文章之時，本週整個地產美元債市場保持了跌跌不休的態勢，而且一個更令人擔憂的趨勢是，這種跌幅範圍甚至蔓延到了高評級的房企地產債。

包括碧桂園、新城發展、甚至旭輝的美元債價格都出現了下跌。而之前一些一度企穩的房企美元債如建業和華南城的價格也創下了近期的最大跌幅，這兩家因為之前國資的入股，原本債券的價格已經大幅反彈了。

但今天話題的焦點是旭輝，CIFI美元債的價格跌幅嚴重，甚至創下了四連跌，這是極其罕見的。

昨天收盤，旭輝5。25 05/13/26的報價跌到49，旭輝4。375 04/12/27的債券跌7。7，至44。6。這將是該債券2021年1月發行以來的最大單日跌幅。2025年7月到期的6%債券也跌去了7塊錢，收盤價50。

要知道旭輝一直是被認為最穩健的民營房企之一，甚至業內開玩笑說在如今整個地產業的黑鐵時代，旭輝、新城、龍湖、碧桂園、濱江和美的就是民營房企最後的倔強，最後的銅牆鐵壁。怎麼這最後的銅牆鐵壁，竟也出現裂縫了？

時間來到今天7月7日，旭輝美元債的下跌還在繼續，2024年到期的6。55％美元債4。3，至55，算上週三跌的，兩天跌了10塊錢。2026年到期的4。45％美元債也跌至45，如出一轍兩天跌了10塊錢。

綜合來看，基本上他們家幾隻久期較長的債券價格都下跌到接近3個月以來最低位了。

那麼到底是什麼原因導致旭輝的下跌呢？

最初包括菠蘿包在內的不少朋友認為，是因為寶龍、世茂展期或債務重組等原因把這些高評級的公司的債帶了下來，但是仔細來看關係不大，第一前述房企的展期和違約已經是預料內，而且之前其他百強房企的違約和展期也沒有對旭輝的債造成太大影響。所以這種觀點似乎站不住腳。

第二種說法是不少外資和hedge fund因為過去一年的表現，直接看衰整個中資地產債市場，又因為6 30前後，選擇直接清理此部分投資的倉位，而這些外資機構和基金持有的不少都是相對高評級較為優質的房企債券，集中的拋售導致包括旭輝在內的房企債券價格被打了下來，算是被無辜波及了。

但這兩個觀點都無法解釋高評級民營房企的債券裡，為啥唯獨旭輝的債跌幅最大，甚至有一種被盯上的感覺？

這就要聯絡到第三種觀點，和一隻永續債有關，即CIFIHG 5.375 PERP（ISIN XS1653470721），這隻永續債規模3億美元，根據條款旭輝有權在今年8月選擇贖回這隻永續債，否則跳息到12%。

其實在上個月，固收圈已經小範圍在傳播和討論這個話題，認為旭輝會選擇不行使call option，而是接受並承擔跳息帶來的成本。

其實如果旭輝真的選擇這麼做，這也非常合理，畢竟現在大部分民營地產公司的融資被阻斷了，極少數民企如旭輝，勉強可以在境內境外做融資，但規模有限杯水車薪，而且很多時候象徵意義大於實際意義。

另一方面，就算是最頭部的旭輝，今年也面臨著巨大的銷售壓力，看最新的三十強半年銷售統計資料，旭輝作為最頭部的房企之一，銷售同比下滑也超過50%。收入銳減，現金流緊張的問題，旭輝和別的房企一樣，也要面對。

都是捉襟見肘，只是程度不同而已。

在這種情況下，在想融一億美元都很艱難的一級市場環境下，換作任何房企，誰會拒絕這真金白銀，實打實的三億美金呢？

所以正如我說的，6月那會的討論中，不少買方普遍認為旭輝會選擇不行使call opition，這是一個很自然很合理的選擇。

但不知為何，這幾天，這個永續債贖回的話題，又被拿出來炒作了，成為了一個談論的焦點，旭輝是否會在8月贖回這筆永續債，引發了部分人的焦慮，甚至被認為成了判斷旭輝還行不行的依據。。。。

這成了近期旭輝債券大跌的一個原因。

就在今天下午，在連日大跌的情況下，根據外媒報道，旭輝就永續債贖回的事情進行了迴應，聲稱從未和投資者討論過永續債的安排事宜。

至於如何解讀這個迴應，反正菠蘿包看完彭博的快訊，覺得說了很多，但又似乎什麼都沒說。不知道是否能否安撫市場的情緒。

接下來旭輝債券劇情怎麼走，真的不好判斷。如果這個輿論風波持續發酵，引發更大範圍旭輝債券的進一步下跌，不知道到時候會不會真的形成一種壓力，促使旭輝認真去考慮是否需要贖回這3億美元的永續債。

在是否要贖回的問題上，菠蘿包其實之前就秉持這樣的觀點：

永續債的贖回，在如今的市場下，就是面子和裡子的問題區別，

贖回可能贏了面子，

但可能餓了肚子丟了裡子，

在如今這樣艱難的時刻，

房企生存是第一位的，

只要活著，就有希望，

活下去，丟了的面子還可以撿回來。

就算姿勢難看，但活著，比什麼都強。