瞎扯~長期看人口，第一章（13）覆盤過去二十年

這10年房價沒“漲過”，而且當下絕大多數的1，2線城市已經沒有泡沫，

取過去20年裡隨機時間，全球隨機城市，拋開當地人均收入因素，拋開地理因素，拋開城鎮化率，出生率，人口結構，產業結構等因素。

例1：2010年重慶人口1000萬，房價均價6000（24g黃金/平）按250金價

例2：2010年天津人口1000萬，房價均價12500（50g黃金/平）按250金價

例3：2021年濟南人口970萬，房價均價14500（39。7g黃金/平）按365金價

例4：2018年濟南人口860萬，房價均價18000（70g黃金/平）按260金價

例5：2010年首爾人口1200萬，房價均價套內16000/算公攤相當於國內20000（80g黃金/平）按250金價

例6：2021年首爾人口2300萬，房價均價50000/算公攤摺合國內66000（180g/平）按365金價

例子中，取1和2均值（6000+12500）/2=9250/平，按通脹率3。7%相當於2021年1000萬人口9250*1。037^11=9250*1。5=13800均價 ，得到結果和例3的2021年濟南均價14500相當，如果按今日某專家說過去20年每年房價有1%漲幅，那應該是9250*1。037^11*1。01^11=9250*1。5*1。1=15000均價，反而高於當下例3中1000萬人口的14500均價，證明濟南房價現在相對於2010年並無漲幅。

例子中，取3和4對比，證明2018年是泡沫最高的一年，自房住不炒實施的這幾年，至少濟南用了3年時間把房價過高的泡沫擠乾淨了，迴歸到了2010年房價的水平。（2010年1000萬人口城市的均價40g/平）

全球幾乎90%的國家，城市人口達到1000萬，過去的30年內，均價都為40g黃金/平。

全球幾乎90%的國家，城市人口達到2000萬，過去的30年內，均價均為150g黃金/平，核心地段（富人區）為500g/平。（倫敦/北京/京東/紐約/孟買等等任何一個城市在2000萬人口那一刻都適用150g/平均價）

像是深圳，香港，首爾等等部分小機率的城市，受地形造成城市面積過小導致均價過高外，過去30年內幾乎90%城市的房價均價都是由人口決定。

而國內如果能在2035年達到人均GDP翻倍的情況下，2000萬人口的都市圈的購房壓力會與今天的大都市劃等號。

像是2010年韓國人均GDP2萬美元（360g黃金），2021年韓國人均GDP3。15萬美元（560g黃金）2021年國內人均GDP1。13萬美元（200g黃金），等等不再舉例（必須按當時匯率/金價折算）（其中只是拿韓國舉例，大家可以自行套入任何一個國家任何時間點的資料去想更多可延伸的問題）

展望未來15年，17/19個城市群和30多個都市圈規劃會讓我們越來越富強重回巔峰，全民生活質量水平進一步提高。

試想一下，2035年總人口12億，19個城市群承載66%人口（8億人口），再批30個都市圈（承載6億人口，30個新北京上海級別一樣的都市圈）+輻射都市圈周邊2-5箇中型/大型城市，每個城市群可以承載3-4千人口，一個城市群的GDP就可以碾壓一個小國家那一刻到來，全國人民的生活質量將會比現在翻10倍，同時子孫有著比我們這一代更優越的生長環境，也可以從發展中國家佇列中有本錢步入發達國家的佇列，

當下是百年大變局的最艱難時間段，未來3~5年，GDP增速有不小的機率會橫盤的風險，渡過這最艱難的3-5年後，個人認為20年後的中國可以達到唐宋的巔峰水平，畢竟過去幾千年，咱們一直是全球巔峰，只有過去的短短百年栽了個跟頭而暫時的失落而已。