這個號稱"小天河北"板塊的神盤，剛陪朋友去看了......
路再遠我哋一路追隨，向全世界嗌出廣州的聲音。
世界有很多著名城市，足球場即城市名片，如曼切斯特的老特拉福球場、米蘭的聖西羅球場、慕尼黑的安聯球場等。
全球有10億以上足球迷，並形成了強大消費力。皇家馬德里主場伯納烏，其超級流量帶旺了馬德里旅遊區，年均接待遊客超過100萬。
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廣州隊，加油
朋友小趙，就是這數億球迷中的一員。
家住番禺的他，以往只要是廣州隊的比賽日，都會到天河體育場來看球，幾年來風雨無阻。
天河北的現代與繁華，曾讓他心動不已；但高高在上的房價，讓他望而生畏。去年的一波大漲，天河北領漲，20多年樓齡的房子，要賣到十萬八萬，價格實力勸退。
2019年，佔地16公頃、設計10萬觀眾容量的超大型專業足球場選址謝村，訊息傳來時，小趙喜出望外。
在他看來：廣州隊早成了“廣東”隊，球場選址南站謝村，整個廣東的球迷過來都方便。
後來他去踩盤，發現從南站到謝村，地鐵僅兩站，下了高鐵十幾分鍾就可以到達球場。專業球場、高鐵站、地鐵上蓋、頂級商圈……在南站板塊，他看到了希望：也許未來，在這裡能重拾天河北看球的體驗感。
南站板塊的新房價格，還不到天河北老房子的一半，這兩年，他開始有了在這兒置業的念頭。
小趙的想法是：
專業球場現在由城投接手，新中軸廣場也是城投打造，市屬國企的參與，讓他特別安心；高鐵交通樞紐帶來越來越旺的人流，南站板塊成熟度會越來越高。
他期待南站板塊有如天河北般繁榮的那天。
天河體育中心
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天河北神蹟能否複製？
小趙的夢，有沒有實現的可能？南站板塊和天河北，又有哪些共性呢？
回答這個問題之前，我們理一理天河北的崛起之路。
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天河北發展的核心要素
1.城市名片
含體育場、游泳館、體育館等三大場館的天河體育中心，借“六運會”契機崛起，體育中心+中信廣場，成為廣州城市名片。
天河體育中心
2。
交通樞紐
1996年，廣州東站建成運營，為天河北帶來了大量客流，郊區線變身新中軸線，直接促進了天河北板塊的騰飛。
廣州東站
3. 頂級商圈
天河路-體育中心，是廣州最核心的商圈，日均客流量達到150萬人次，無論國際化、智慧化、體驗感，都是廣州的頂流。
4. 成熟配套
擁有廣州中學、華陽、華康和龍口西小學，天河北已成為優質教育代名詞；此外酒店等高階服務業興起；鄰近的中山三院助力，天河北配套成熟。
總結說來，天河北的發展有如下因素：
天時：六運會、九運會的舉辦； 地利：距上一代CBD環市東距離較近,體育中心和東站的加持；人和：外來人口湧入，客運站帶來大量人流。
體育中心歷史變遷
02
南站板塊的相似之處
天河北的崛起已世人共睹，南站還需要時間證明自己。
但南站其雄心也不小，在
《廣州南站地區產業發展規劃（2019-2025年）》
裡，提出南站要建世界一流的車站，打造國際化高階商務區，發展現代服務業、IBA產業，對接港澳資源。
南站這些年一直默默積累，目前多項基礎設施，都在緊鑼密鼓施工當中。正如上面的老照片：體育中心也有著醜小鴨般的過去，南站板塊自然也需要化繭成蝶的過程。
對標天河北崛起的幾個要素，南站板塊的確有其相似之處：
1.城市名片
南站板塊正在建設全球最大的專業足球場，號稱五最：規模最大、檔次最高、配套最全、科技含量最高、座位數最多。
專業足球場效果圖
2.交通樞紐
南站本身是世界客流量最大的高鐵站，5高鐵+3城際輻射灣區，通達全國各地。南站板塊還有2號線、7號線兩條地鐵交匯，2號線銜接老城、7號線銜接新城，換乘還有3號線、18號線以及未來22號線。
3.南站商圈
建面約44萬㎡新鴻基TOD+新中軸廣場花城匯，臨近萬博商業綜合體+180萬方佳創盛匯地下空間。
新鴻基TOD專案效果圖
4.周邊配套
板塊毗鄰長隆旅遊度假區，規劃多塊教育用地、新世界K12國際學校、4萬㎡UCLA國際醫院。
類比天河北受益於環市東的商務酒店業外溢，南站其實也有好隊友：長隆—萬博，且有7號線和其緊密連線，形成產業商辦集聚的發展共同體。
在
《廣州“十四五”政府規劃》
裡，提出構建廣州南部都會區，重點發展五大重點區域，其中就有南站+萬博這對好CP。如果說萬博是小號版珠江新城，那南站板塊就是小號版天河北。
總結天河北和南站板塊的共同特點，詳見下表：
南站板塊，有著和天河北類似的基因和發展環境。假以足夠時間，依託
南站+專業大球場+長隆遊樂園
的密集人流，帶旺南站商圈，再吸引產業集聚投資，高素質人群到此定居，不排除複製天河北神蹟的可能。
南站地下空間效果圖
03
和樾府的姐妹篇：星寰TOD
上個月，星寰剛開始營銷動作，小趙就注意到這個盤了。
而昨天，星寰
將於本週六正式開放樣板間，預計月底開盤
的訊息傳出後，小趙再也坐不住了，趕緊跑來問我的看法。
元芳，你怎麼看？
番禺最近的新盤，其實他也都看了個遍：和樾府喜歡，但覺得預算夠不著；謝村這個位置地鐵方便，主要還是糾結產品是否合適，所以急於去體驗樣板房。
軟磨硬泡之下，我也只好找找朋友的門路，帶著他提前去看看。
01
星寰也有和樾府的不少優點
如果要我總結小趙的性格，他就是天生愛對比：南站他用天河北來對標，星寰也要類比為和樾府姐妹篇，討論著這個問題，一路上他都沒有停歇。
星寰TOD身上，確實也有著和樾府的影子：比如都靠近新城和商圈， 都毗鄰長隆遊樂園，都離地鐵很近（星寰距謝村站約300米）。
謝村站，不遠處的塔吊即是星寰位置
樓盤也有類似優點，比如
寬闊樓距、蝶形平面佈置、追求視野和日照最最佳化
。星寰能做到
戶戶朝南
，也是蝶形佈置的功力。這些在去之前，看總平和模型就一目瞭然。
星寰TOD模型
星寰和和樾府不同之處，主要在產品定位。和樾府主打豪宅改善產品，
而星寰90-133㎡的戶型，更偏剛改，
選擇範圍更大。
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星寰首推北區3#4#
到了售樓部，人還真不少，沙盤上，著重標出1~4#塔樓、幼兒園，專業足球場、小學和初中的位置。
幼兒園是樓盤配套，中小學由政府配建，中學已經建好，小學正在施工。
星寰TOD沙盤
星寰由13棟17~30F高層住宅組成，分為南區和北區，
此次首推的是北區3#（30F）和4#（29F）。
星寰TOD模型
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星寰最大的賣點：戶型
樣板房現在開了兩間，一間建面約90㎡，一間建面約115㎡。
3#有建面約90㎡、95㎡、115㎡；4#有93㎡、112㎡、133㎡這幾種面積戶型。具體如下圖：
戶型面積列表如下：
戶型的主要亮點如下：
1. N+1房，多一個多功能室，這種誘惑對於剛需來說是致命的； 2. 長面寬窄進深，採光特別好；3. 多個房間帶飄窗；4.多個房間南北對流。
先看建面約90㎡的樣板房，玄關就帶飄窗，非常稀缺；客廳和主臥都南北雙飄窗，都是新鮮玩法；四開間全朝南，多一間多功能房，雙衛，U型廚房、超級實用。
小趙一看就愛上了這個戶型，
這90㎡，妥妥做出來了100多方的感覺。
建面約90㎡戶型圖
當我們還在讚歎不已時，銷售又把我們引導到了建面約115㎡的樣板房：
這個戶型也讓人眼冒亮光：
建面約115㎡戶型圖
亮點是約6。5m長陽臺，約22㎡主人行政套房，建面115㎡，都能做出衣帽間！而且這衣櫃背後，還是飄窗，也可以用來通風采光。另外同樣U型廚房、多一間多功能房，雙衛。
看過無數戶型圖和N套樣板房的我，不禁感嘆：
住宅設計市場，內卷太嚴重了；
精益求精，這個詞不是白說。
下面是更多戶型圖，幾個戶型，各有千秋，但都是不錯的產品。
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04
星寰樓距寬闊，日照良好
星寰TOD樓距闊綽，從日照陰影模擬和日照時長上，都可以看出這個優勢來：
冬至日日照陰影模擬
冬至日整點日照陰影圖
大寒日日照時長圖（按日照大師結果）
待售3#4#，計算結果大多呈現藍色綠色，說明大寒日的日照時長，大部分單位可以獲得3~4小時以上日照，部分可長達7~8小時。
星寰的口號是戶戶朝南，蝶形總圖佈置，確實可以使得視線通廊最大化，且做到戶戶有日照。冬日暖陽，不再只是大戶型的特權，這是非常貼心的設計考慮。
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產品競爭力分析
星寰是南站板塊唯一在售住宅專案
，南站板塊另外兩大專案新鴻基TOD、城投南站地塊（樓面地價17634元/㎡），目前都沒有推售的公開訊息，而其他住宅用地少之又少，未來板塊供應是短缺的。
從我們之前的分析看，南站板塊強勁的發展潛力，成為下一個天河北可期，星寰的優質產品，在市場上會有相當競爭力。
南站近年供地情況
04結語
看完產品以後，小趙很是心動，畢竟對預算並不寬裕的他來說，90㎡能住出100多㎡的感覺，而且多個房間南北通透，這對剛需誘惑力太大。
他對專業足球場成為廣州城市名片抱以希望，畢竟計劃是2022年達到交付標準，屆時新中軸廣場等商業體都可能使用，公立幼兒園、學校和國際醫院等設施起來後，周邊配套將逐漸成熟。
現在他主要等待的，
就是樓盤價格
。如果開盤價能夠滿意，他就打算選擇這裡了。
