怎麼選擇才可以“一鋪養三代”？（一）

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《Sorry！請你出局，我自己玩兒》

我們繼續來講下商業地產方面。

一說到商業地產首先不得不說的是商鋪這個引起投資熱潮的產品。

俗話說“一鋪養三代”，選擇一個好的商鋪可以讓我們的投資產生非常大的長期收益 ，如果商鋪選擇不好，就會變為“傷鋪”！

任何一個投資產品都有其相對應的風險，只要投資就伴有風險相隨。同樣的投資商業地產也有風險，但是如果我們能夠有技巧進行選擇、前瞻性地觀察發展前景、嚴苛地計算投資收益，並且在面臨機會時做出大膽決斷，就能確保投資成功率！

成功的商業地產投資需要的技巧非常多，而對於目前大多數人來說，還不瞭解如何選擇商鋪，如何判定一個商業體的成功。正是由於缺乏對商鋪的認識和分析的不到位，導致很多投資客投資的商鋪變成了“傷鋪”。

請記住：商鋪公寓和住宅的投資屬性不同！

那麼選擇商鋪需要考慮哪些因素呢？

一：區位

商鋪最講究的就是位置，大方向是區域，小方向是專案，微方向就是商鋪的具體位置。

選擇的時候先確定區域，再確定專案，再選擇商鋪的位置。

很多人喜歡選擇已經非常成熟的商圈，這個在商業地產中也非常重要的。成熟的商圈已經行程了一個規模，擁有大量的人流量和習慣性人群的優勢。其投資的價值也比較大，在短期內就可以見到效果。但是一個新的商業專案，就算是在成熟的商圈內，也必然有通常的三年養商期。如果這個新的商業專案和周圍的商業相比有不同的經營業態和特色，那麼其養商期就會相應的縮短。但是這個業態必須符合這個商圈內人群的需求，必須要有明確的區別。

例如：石家莊的麥樂兒童文化廣場，其所在的位置屬於談固商圈。談固那裡有較早發展起來的東勝廣場，還有現在正在起步的嘉和廣場，這兩個商業體構建了談固商圈。如果再弄一個相同的商業廣場，恐怕會成為這個區域的附屬品，要想成長起來可謂難上加難。類似的如華強廣場，和頤高大廈。這兩個在新百商圈同時都搞了一個電子產品的商場，但石家莊最早也最知名的是太和電子商城就在旁邊。華強、頤高要和太和一樣做電子產品，其絕對不佔優勢。很明顯的就是頤高雖然這麼多年了，但遠不如太和。華強廣場也是換了不知道多少經營業態了，如今前往華強購買電子產品的人也是寥寥無幾。原因就是同一個商圈內出現了三個相同的商場經營業態，而且其位置也就一牆之隔。

那麼麥樂兒童文化廣場為什麼會得到大家的認可，為什麼在東勝廣場這個大型綜合商業體的眼下卻如火如荼。其原因也在於其經營業態和東勝、嘉和這兩個大型商業體有著明確的區分。從名字上就知道麥樂針對的人群就是兒童，而且其區位也比較好，周邊有小學，也是都是成熟的住宅區。

麥樂兒童文化廣場就是在上面提到的成熟商圈內的新專案。

那麼還有一些投資客想在正開發或開發有了一定成效的開發新區投資，如果選擇這樣的區域那就需要有很專業的商業地產投資知識，還有非常靈敏的“嗅覺”。新區要考慮的因素更多，比如區域在整個版塊兒的優勢、新區的規劃、未來居住人群的數量、交通和人群的質量，還要看專案的具體情況。並非新區就一定發展的好，就一定升值的空間大。

例如：石家莊東開發區的天山世界之門，其一，藉助的就是位置的優越性，其位置在東開發區的正核心位置；其二，藉助的就是天山集團運營多年並且成功運營的天山海世界專案的人流量，和其知名度；其三，藉助的就是現在石家莊熱火朝天的地鐵，地鐵1號線、6號線並行穿過整個天山世界之門。其公寓直接下到負一層就是地鐵，無縫連線。其商業區也是和地鐵無縫連結，下地鐵就是一個非常大的開放式商業廣場——繽紛大道！和即將通車的石家莊高鐵東站僅有一站地的距離；其四，依靠的就是政府的支援。其五，依靠的是天山集團和綠地集團的品牌實力。其六，就是整個專案的業態規劃，經營運營管理經驗。所以才會成為河北省“十三五”的一個重點專案。

另外，石家莊樂城國際貿易城的建設，也是在新區。雖然說和天山世界之門在同一條縱軸上，距離也比較近，但其經營業態和天山世界之門大不相同。國際貿易城位於正定新區、老市區、東開發區三區交匯之處，據說這個位置是請大師看的風水寶地。其主要經營業態就是承接北京大紅門服裝批發市場、動物園服裝批發市場、天意小商品市場、石家莊南三條市場、新華集貿市場等市場的外遷商戶。所以其主要以批發業為主。

這兩個超大型的商業綜合體，一個是未來的CBD中心，一個是目前中國最大的批發市場。其位置都有著得天獨厚的絕對優勢。

再來看下區域規劃方面，截止到2030年石家莊的城市發展重心將是在東開發區和正定新區。

正定新區是目前大多數投資客看中的地方，但是正定新區目前沒有住宅在售，近期也不會有。商業目前在售的有國金中心和寶能中心的公寓，眾美鳳凰府的底商在售。其它專案目前不售。國金中心和寶能中心這兩個公寓都在新市政府的東側，緊鄰這個新城大道，其位置相當優越。眾美鳳凰府在石家莊體育中心的北側，說道底商了，就說下商鋪微方向的選擇。

上圖是眾美鳳凰府的底商平面圖。

選商鋪有一句引用圍棋的經典術語“金角銀邊草肚皮”，最早指的是圍棋棋子放置的位置不同，其效率也相應不同，角上圍的最多，邊上次之，中腹最不易圍空。引用到商鋪上的意思是：金角即城市主要交通要道的交匯點，具有黃金般的投資開發前景；銀邊即主要交通要道的沿街區位，投資開發前景次之，為銀；肚皮則指即無沿街優勢，更沒有交通要道交叉優勢的區位，投資開發前景最差，被投資者視為草芥。

上圖中是典型的沿街商鋪，①號的位置是最好的，右上角三面臨街，北側是地鐵4號線站口。這個位置人流量大，又是十字街口，無論從哪個方向都可以看到商鋪。②號的位置就是我們說的銀邊，尤其以上圖中北側和西側的位置最好，緊鄰交通要道。③號的位置次之，其位置臨街，但相對①、②號的位置較次之。這個專案的底商總體來說位置都還可以。

那麼現在很多商業綜合體最火爆的是商場內的分割商鋪，這類商鋪並非傳統的一戶一鋪的形式。而是將商鋪根據租戶的租賃面積進行分割，將三個甚至更多的小面積商鋪合併為一個大商鋪，租給一個租戶。這種商鋪又稱“虛擬產權商鋪”，即每個商鋪的位置面積是靠地磚下的地釘來確認產權。這種商鋪在中國是目前最為火熱的投資產品，因為面積小，佔用資金少，使得中小投資者也可以參與其投資收益。典型的就是石家莊樂城國際貿易城的商鋪。

上面是樂城國際貿易城的商場鋪點陣圖

圖中的每個小框即是一個鋪位，但在租賃時往往是三個以上合併為一個商鋪出租給經營者。每個大商鋪內的小鋪位租金是相同的。因為貿易城三年後是按按照租金的比例來進行分成的，所以在選擇的時候也需要選擇商鋪的位置。位於縱橫主通道，電梯口的商鋪位置最好。上圖中不同顏色代表著不同的經營業態，藍色黃色部分為服裝業態，綠色部分為餐飲業態。中間位置為觀光梯和手扶梯，這個位置的商鋪是最好的，相對也是最貴。

石家莊樂城國際貿易城和眾美鳳凰府住宅底商這兩種商鋪有什麼不同呢？

國際貿易城的商鋪屬於商場內鋪，分割商鋪；

住宅底商屬於沿街外鋪；

國際貿易城商鋪產權是以地釘為界，產權感不強烈；住宅底商屬於一戶一鋪，即普通的商鋪，產權明確；

國際貿易城是統一管理經營，投資者是以收取租金為收益，不可自主經營；

住宅底商是由投資者自己經營，可以出租，可以自己做生意；

經營業態不同，一般商業綜合體的經營由運營管理者或者開發商規劃設定固定區域；住宅底商比較繁雜，各類業態都有。

一般純投資的客戶可以選擇商業綜合體來投資，統一管理有助於商鋪的出租和收益。自己不用管，只是每年拿出租商鋪的租金最為投資回報。純投資客戶不建議選擇住宅底商，因為由個人出租，個人資源有限，尋找租客困難。另外，自己租不出去或者中間換承租人都有一個空檔期，那麼這個空檔期就產生了商鋪閒置，無法收益的情況。

想自己經營自己做生意的投資者，可以考慮住宅底商。可自主經營，商鋪支配權在自己手中，可自營出租。

所以在投資商鋪的時候一定要根據自己的需求來選擇，切不可盲目選擇或者聽身邊朋友說好，好，好而衝動選擇。畢竟是自己出錢投資，而不是朋友替你出錢。

今天先分享這麼多吧，後續繼續更新