物業“全面取消”？新規出臺，2021年開始3個新權益業主們需知曉

作者：由房產新談發表于農業時間：2023-01-06

談起物業，筆者只能用一句“恨鐵不成鋼”來形容。這是為什麼呢？這麼高在筆者看來，物業和業主本身應該是一個共贏的關係。業主平時工作都非常忙，業主們自己出一些物業費聘請物業公司來管理好小區，而對於物業公司來說，透過對小區進行服務來收取物業費。可以說，業主是非常希望能夠有一個好的物業公司，只要物業公司的服務水平好，物業費高一點也無所謂。就比如現在購房者在買房的時候，就非常看重樓盤後期配備的物業公司，如果一個樓盤配備一個好的物業公司的話，這個樓盤的售價也會比周邊其他樓盤高不少。人們在買房時，既然都願意為了好的物業公司花好價錢，就可以看出業主對物業的重視。

所以說，只要物業公司做好本分工作，好好做好對於小區和小區業主的服務，業主們在享受到好的物業服務之後也是非常願意交物業費的。因此可以看出，只要物業公司做好本職工作，物業和業主之間就可以實現共贏。但是，現在很多小區的業主和物業公司之間似乎並沒有實現共贏，並且業主處於了一個比較弱勢的地位。其實從業主處於比較弱勢的地位就可以看出物業公司的服務並不好，這是因為業主才是小區的主人，物業公司既然可以反客為主，服務水平自然不會好，不可能真心為業主好好服務。其實，對於很多小區的業主現在都非常反感自己小區物業公司的，最近幾年關於取消物業的呼聲越來越高。其實目前很多物業公司存在的問題就是定位不清，要知道物業是一個服務行業，但是很多物業公司的工作人員卻將自己定位於小區的領導，而並不是服務者。

由於物業工作人員定位的錯誤，導致了物業公司對業主的服務越來越差，服務態度也是越來越差。就如業主說的那樣，物業公司服務不積極，但是收物業費時卻非常積極，想盡辦法逼迫業主繳納物業費。比如更換門禁卡，不交物業費不給業主更換門禁卡。還比如業主不交物業費，不讓業主的汽車進小區，就算停車位是業主自己買的，物業也不讓業主開車進入。但是對於業主來說，物業公司服務水平越差，業主們就越不願意繳納物業費。正是這個原因，才導致了很多小區業主和物業公司的各種矛盾。在物業看來是業主不交物業費，但是物業公司並沒有去考慮自身存在的問題，只將責任推給業主。

其實，明白人都知道，絕大部分業主和物業公司的矛盾，根本原因還是物業公司的服務水平不好，錯誤將自己定位成了小區領導或者管理者。如果一個物業公司能夠認清自己的定位，以業主為中心去做好服務，筆者認為，這樣的物業公司大部分業主都會喜歡。就比如去年杭州一小區業主熱烈歡迎日本的物業公司入駐小區，可以看出業主們是多麼渴望好的物業服務。在筆者看來，只要物業公司的服務水平真的好的話，就不用擔心業主們不願意交物業費。就算有極少數業主還是拖欠物業費，真正的好物業公司也不會強收物業費，最多也就是拿起法律武器維護自己的權益。當然，很多業主並沒有碰到這種服務水平好的物業公司，反而是碰到了服務水平和態度差，又只想著收費的物業公司。

那麼，對於這樣的物業公司業主們該怎麼辦呢？面對物業行業目前存在的這些亂象，在2021年正式實施的《民法典》中出臺了相關最新的規定，這些新規定賦予了業主們3個新權益。在這3個新權益下，物業公司的好日子就要到頭了。

第一個新權益：業主才是小區的主人，有權更換物業公司

在《民法典》中第284條中明確規定：對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。雖然過去業主也可以申請更換物業，但是由於沒有明確的條文規定，所以過去業主們更換物業不僅過程繁瑣，並且就算是成功通過了更換物業的投票，物業公司一樣可以賴著不走。然而隨著《民法典》中的新規定出臺，明確賦予了業主們更換物業的權利。

所以以後業主們面對的是服務水平不好的物業公司，也沒有必要去遷就這些物業公司，可以直接透過業委會進行全體業主投票，透過投票來決定是否更換物業公司。現如今社會中服務好的物業公司還是比較多的，透過更換物業公司，就可以很容易換一個服務水平好的物業公司。在這種壓力下，物業公司也會選擇去好好服務業主。否則就要面對被業主趕走的下場。

第二個新權益：小區公共區域經營所得收益。明確歸全體業主

對於小區裡公共區域的可是一大筆錢，比如電梯、門口的廣告位收益以及公共車位的停車費的收取。在過去，對於這筆收益大家也都知道歸屬於全體業主，但是大部分物業公司都沒有將這筆收益分給全體業主。物業公司的說法是用於了小區公共區域建設，其實就是一筆糊塗賬，反正業主也不知道到底有多少錢，到底用在了哪裡。當然，也有一些良心物業每年都會將這筆收益分給業主們，但是這種物業公司實在是太少了。

在《民法典》中關於這筆收益有明確規定：小區的公共區域經營所得，在扣除經營成本之後歸全體業主所有，優先補充小區的公共維修基金。可以看出，如果以後物業公司再在這筆收益上做糊塗賬來糊弄業主，就已經涉嫌違法。小區每年公共區域收益都不少，如果能夠補充小區的公共維修基金的話，業主們以後基本上就不需要繳納公共維修基金，甚至每年還會有些盈餘發給業主。

第三個新權益：物業公司必須公示收取的物業費明細和物業費用途明細

其實很多物業公司和業主關於物業費的爭議，都是因為業主對物業費有異議。很多物業公司收取物業費時並不公示物業費包含都是什麼明細，也就導致了一些業主不願意交物業費。確實有很多物業公司的物業費收取得不合理，所以這些物業公司不願意公示物業費的明細。但是根據《民法典》中第943 條規定：

物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費專案、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

可以透過這個規定可以看出，以後物業公司不僅要公示收取物業費的明細，還要定期公示物業費、公共維修基金的使用情況。也就是說以後業主們不僅可以很清楚地知道自己交的都是什麼物業費，還知道了自己交的物業費到底都用到了哪裡，以及物業公司對小區的物業費和公共維修基金使用是否合理。可以說，在這個規定全面實施之後，以後物業公司和業主之間的爭議就會變得越來越少。