限價後怎麼買房？聽我的，盯緊城光、和樾府！

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

前兩天，廣州某新盤的營銷負責人王姐，神秘兮兮地打電話問我：

萬科城市之光有聽說最新一批的價格嗎？今天看到人家又準備取證了……

一開始我還挺納悶，這個盤並不在黃埔，定位和城光也不存在競爭關係，到處打聽人家的備案價幹啥呢？

但我很快就發現，全廣州的開發商，只要有新盤要賣的，都在眼巴巴盯著萬科城光、和樾府加推的訊息。

某種程度上，這兩大網紅盤的開盤價，也是“限價新規”的風向標，廣州接下來數十個新盤的開盤節奏，都會受其影響。

近期要買房的購房者，也建議盯緊這兩個盤，接下來該怎麼買房，秘密就藏在它們這次開盤裡。

01

先給你看一組資料，你就知道我為啥這麼說了。

6月底的時候，廣州有23個專案放出風聲，預計於7月份開盤，市場預期十分火熱。

但結果呢？

7月馬上要完了，只等來一群鴿子王。

我數了下，

這23個盤，沒有一個加推，

甚至連拿到預售證的專案也寥寥無幾。

領南星河榮譽、中海荔府、佳大瑞園等少數幾個盤，預售證倒是拿到了，但入市時間也是一推再推。

這些原本說要賣的盤，為啥齊刷刷地“按兵不動”？

因為廣州新房市場的限價規則，據說又變了！

網傳的新規主要有兩點：

全新盤拿證的備案價，參考周邊競品或同品質專案一季度網籤均價；

老盤推新想拿預售證，必須參考上一次拿證的備案價，並在此基礎上下調3%。

舉個例子，如果一個新盤第一次開盤備案價是10萬，那麼第二次開盤就只能是9。7萬，第三次是9。41萬……以此類推。

對開發商來說，

這一新規直接徹底堵死了未來的漲價通道。

但這還不是最大的問題。

最折磨人的是，對於這麼一個傳聞中的新規，大部分開發商其實和你我一樣，都還處於懵逼的階段。

你估計沒注意到，我前面提到新規的時候，特意加了個“據說”“網傳”。

說白了，這個事到現在都還只是“傳聞”，並沒有實打實的公告或者紅標頭檔案出來。

“降價3%，才能拿到預售證”，說的有鼻子有眼，但到底是真是假？如果是真的，執行力度到底有多嚴格？

媒體寫文章可以聽風就是雨，但開發商給專案定價，是一件很嚴肅的事情：

摸不清楚規則，價格就沒法定，盤也就沒法開。

據我瞭解，有些開發商也試圖透過市場上其他專案的開盤價格來做判斷，但結果是：

越琢磨，越迷惑。

有的盤加推，相比上一次開盤，價格確實有所下跌。

譬如增城的奧園中新城市天地，7月23日晚上成功拿證並低調開盤，一口價21081元/㎡，

比起上次開盤時的21741元/㎡，剛好跌了3%，和限價新規完全能對上號。

但有的盤，備案價卻並沒有降價3%。

和奧園中新城市天地同一天晚上拿證開盤的星匯城，毛坯一口價為2。7萬/㎡，和上一次開盤的價格相比，幾乎沒變化。

擱這整薛定諤的限價呢！

02

那麼，怎麼才能知道這次限價新規的真實性和殺傷力？

答案其實也很簡單：

盯著萬科城市之光和越秀和樾府就行了。

和把大家搞暈的星匯城和奧園中新城市天地相比，這兩個盤顯然是更完美的參考物件：

1、都是廣州市場上的頂流網紅盤，眾目睽睽之下，開發商找ZF“公關”突破限價的難度很高。

減少了暗箱操作的變數，得出的結論才更有說服力。

2、不久前都開過盤，馬上都要加推。

不用等太久，“降價3%”是否屬實，很快就能見分曉。

其中，萬科城市之光在7月23日已經拿到了E區剩下4棟樓的預售證，將在7月底開盤。

我還收到訊息，和樾府也將在近期開盤，最快月底，最慢也會在這兩週以內。

3、如果不是因為限價，這倆盤原本其實都有漲價的預期。

比如萬科城光，最近傳出簽下了華師附小，藉著名校漲一波價，本是常規操作。

但如果連這麼紅的盤，這麼大的利好訊息，都不能漲價反而要被迫降價，新規的威力就可見一斑了。

因此，透過這兩個盤開盤的情況，開發商們就能看出，限價新政到底有沒有在執行，以及執行的程度如何，並據此調整自己的開盤節奏。

就拿萬科城光來說，這次開盤無非以下兩種情況：

第一種情況，這次加推的樓棟，備案價依舊是5.4-5.7萬/㎡。

這就說明，“降價3%才能拿證”的訊息，要麼還沒有全面實行，要麼執行並不嚴格，存在和ZF“打商量”的可能。

那麼，很多原本計劃要賣、但還在觀望的專案，應該會按原計劃，或者搶跑入市。

第二種情況，備案價變成了5.2-5.5萬/㎡。

這就意味著，降價3%，才能拿證”的新規屬實，並且已經開始實行了。

那麼，捂盤惜售、能拖則拖，將會是接下來，廣州大多樓盤的選擇。

特別是對哪些今年已經開過盤、亮出了價格底牌的專案來說，限價意味著每開一次盤，就要降一次價。

但開發商肯定不願做虧本的買賣，

很多本來今年可以開盤的專案，估計都會一直拖著不開，能拖多久算多久。

實在熬不住只能硬著頭皮開盤的，也會盡量一次性多拿證，以避開新預售證必須在上一次備案價的基礎上降價3%的政策。

比如星匯城，就一口氣領取了整整13棟樓的預售證。

但對那些還沒有開過盤的全新盤，或者是很久沒加推的專案來說，備案價是參考周邊競品或者同品質專案一季度均價，影響就要小得多。

反正沒開過盤，價格還有迴旋的餘地，這些盤應該會選擇儘早拿證開賣，免得夜長夢多。

我幫大家統計了一下，“老樹開新花”的專案，關注度比較高的有：

天河：

天河壹品、珠江花城、保利天匯

海珠：

明珠花園

番禺：

越秀和樾府

黃埔：

萬科城市之光、中鼎珺閤府、大壯名城、富頤華庭、星樾·山畔

南沙：

旭輝曜玥灣

還沒賣過的全新盤，則是下面這些：

天河：

陽光城·當代檀悅MOMΛ、合景臻頤府、合景臻溋名鑄、僑鑫保利匯景臺

海珠：

時代潤南、保利海珠天珺、中海觀雲府

荔灣：

萬科金域曦府、力迅·西關雅筑、廣州濱江上都

越秀：

粵海·壹桂府

南沙：

佳兆業·悅伴灣

黃埔：

保利翔龍天匯、融創翔龍丨廣府壹號

增城：

合生縵雲

03

開發商更關心的是限價政策本身，而對購房者來說，城光和和樾府這次加推，同樣有值得我們關注的地方。

1、從和樾府這次開盤來看，全款優先、茶水費的現亂象，可能會越發嚴重。

即使是那些資金鍊週轉不過來，不得不開盤的開發商，也會要求一次性付款的客戶優先，然後才輪得到7成客戶。

3成首付的客戶，大機率只能當個氣氛組。

我收到訊息，和樾府這次的價格大概在6。3萬/㎡左右，比6。5-7萬/㎡的吹風價便宜了不少，但對現金流的要求很高：

哪怕你是全款買，也只能按照當天支付的比例排序選房。

茶水費什麼的，估計也會重出江湖。畢竟，開發商在限價這裡丟掉的羊毛，總會想辦法在別的地方再撈回來。

2、與降價潮一起來臨的，不止是全款優先，還有老業主們鬧著要維權的訊息。

我瞭解到，萬科城市之光這次要賣的四棟，比上一次開盤位置更好，但價格可能反而會更低。

很多之前買了城光的業主不幹了：我首付才剛交，一夜之間就降價幾十萬？要麼退房，要麼退錢！

我猜，為了不被上一期客戶砸售樓部，城光這一期的裝修標準，估計是要減配了。

但即便冒著售樓處被砸的風險，接下來，估計還會有更多新盤選擇加入毛坯、簡裝大軍。

園林綠化、配套設施、建築質量……都是容易出問題的地方，大家自求多福吧。

但對開發商來說，能減配賣毛坯都還算是運氣好的，至少都還有裝修標準可以降啊！

最慘的是時代天韻這種一開始就已經裸賣了的，如果再次開盤要求降3%，開發商該拿啥減成本？