藍調溫泉小鎮專案營銷方案
2020年初正式接手該專案，無奈在2021年終止，因為遭遇了房地產大冷凍，一些知名地產商走到了懸崖邊緣，我們這類本土小型地產專案，不得不迫於形勢暫停發展，當然自身公司的原因同樣很多，實屬無奈。開貼記錄下專案程序，一個留有遺憾的專案，些許的無奈和心酸，特別感謝與我一起奮鬥的志鵬等人，期待咱們有機會再次合作，書寫輝煌。（只簡寫營銷流程，以作紀念，不會列出詳細資料）
第一章：立項
專案背景：有這樣一家公司，老闆帶著員工們，買下一塊土地，在靠近城市的區域開發一座專注康養的小鎮，交通足夠便捷，距離市區車程約60分鐘，對於老年人能夠長期在這裡養老居住，對於中年人可以選週末過來獨家小憩。
1。定位選址：
土地位置選在秦皇島**縣劉***鎮旁邊的一塊土地，該土地原始為一家溫泉莊園，有天然的溫泉資源，同時莊園遺留的的地下管道非常完善，可以再次利用，在計劃中康養的基礎上，加入溫泉元素，是非常棒的元素。同時，在原始的70畝土地基礎上，購買下建築用地附近的農業用地，既然選擇走田園風格，正好利用周圍閒置的農業用地，豐富田園元素。
2。選址調研：
針對該區域進行進一步的市場調研，土地位置緊靠鎮子，同時該鎮是縣內第二大鄉鎮，小有名氣且交通便利，不僅距離縣城較近，而且距離周邊三個縣，交通距離都很便捷，車程在15-20分鐘，同時距離市中心車程在65分鐘。
深度調研發現，該鎮屬於縣內重鎮，交通、地理位置優越的同時，鎮內消費水平處於縣內較高水平，但是鎮內原有設施陳舊、商業業態陳舊、商品房專案陳舊、商品房物業狀態陳舊，有消費能力人群多選擇前往市區投資購房，或者縣城內投資購房。盧龍縣屬於農業縣，在秦皇島市四區三縣中，整體排名靠後，該縣成商品房價格區間為5000-6500，該鎮內商品房價格區間為2000-2600，在全市處於較低水平。此外，該區域內，具備豐富的景區、旅遊區資源，例如棋盤山景區、葡萄小鎮、左右上太古、平頂山草原等，且有本土豐富的種植資源，例如紅薯、葡萄、桃子、草莓等。
3。供需調研
公司營銷工作人員要親查親訪，在充分了解文旅市場的前提下，提出初步立項方案，然後對專案進行進一步的精細調研。調研目標為：本土居民的需求、盧龍昌黎縣居民的需求、海港區（市區）居民的需求、唐山北京區域較高層次購房者需求，調研方式為網路資訊收集。
調研結果：附近居住者，實力購買者較少，但是依然有，以村鎮內實力群體為主，例如鄉鎮幹部、村長、書記、村內大型養殖、種植戶等，可接受的市場價格區域間3K-4。5K之間，需求形式為多層建築。
縣城居住者，實力購買者相對較多，以企事業單位工作人員、獨立商戶老闆為主，可接受價格區間在4-6K之間，需求形式為多層、洋房，少量表示需求合院、別墅類，對配套提出需求。
市區居住者，同上。
唐山、北京居住者，同上，此外合院需求者大幅增加，價格區間在7K-12K之間。
4。競品調研
秦皇島的文旅專案，大多分佈在沿海區域，所以以海為主元素的文旅康養專案，多大近百個，佔據了95%以上的江山，主打田園的文旅專案，非常少，有撫寧、青龍、祖山、北戴河火車站四處專案。其中，北戴河火車站專案，已臨近售罄，其餘專案，在剛開售或開發初期狀態。
5。調研結果
藍調溫泉小鎮專案，主打田園康養，與海邊康養型文旅專案形成對立面，可以開發。但是，在開發前期，要確定好，目標客戶群體，想走本土供需低價路線；還是走外地供需提價路線，不同的營銷路線，決定了費用預算、產品設計、配套設計、市場推廣、潛客戶儲備等諸多因素。
第二章：設計
初步修訂後，設計思路為：這是一個1。0超低容積率的花園型社群，主力的建築產品，由39棟中式合院、6棟7F電梯洋房、1棟溫泉業主會所、2棟大型臨街商業、1棟業主活動中心商業組成。
從營銷角度來說，商業、溫泉會所建面過大，佔比過重，嚴重影響影響未來銷售收益額度，這點無法改變，因為有很多背後的因素，要求這類產品必須有，所以不做過多解釋。該產品組合是在現有背景下，能做到的最大可輸出住宅面積了。
設計風格：建築風格採用中式+現代元素，不想過於江南，不想過於徽派，不想建成一個古鎮，在保持原有的中式元素的基礎上，有更多簡潔、色調的搭配，讓小鎮具有自身的北方特色。
園林設計：綠化率的話基本能設計在30%左右，但是景觀覆蓋率非常高，差不多有50%，因為很多區域設計了活動中心、夜光跑道、石塊鋪裝小路、旱溪等，在考慮花園社群的前提下，更多的加入務實的康養元素，讓該社群不僅住著舒服，更多的逛起來也舒服，讓大家不侷限於室內，更樂於室外。所以亭臺樓閣的配置、融合上更多的逛花園的元素。
特色元素：私家農場、溫泉會所、業主食堂、業主活動中心、配套商業等。其中私家農場中，出去原始的田園文化，引入生態種植，種植管家的理念，以社群引導業主主動參與，並在社群農場交界處，開發矮人小屋、360度觀星小屋的設計，在原始田園的基礎上，增加更多的互動色彩。配套商業，因為臨街商業面積較大，其中紅酒博物館、餐飲、超市、醫療、會議廳為主，且保證統一業態形式，做鎮內新型中高階商業區，收割鎮內市場，同時引流外來遊客資源，其中商業業態的重點之一，會議廳直接可吸引縣、市各種大型企業年會、月會資源，同時開發社群內閒置房屋為民宿，結合社群內業態，形成區內區外一體化文旅資源。
未完待續，工作之餘整理。
