論蘇州高層產品的迭代

最近蘇州的市場有點火，一手因為限價火是可以理解的，二手也火的一塌糊塗，掛牌價就不說了，成交價也屢創新高，火的有點非理性了。這個勢頭，有點接近於16年年初的那波行情了。對，就是我閉著眼睛衝進去然後站了2年崗的那波蘇州史上最火爆行情。

作為一個有著豐富站崗經驗的地產人，在此冒昧的問一句最近漲停板接手園區2手房的土豪們，家裡有礦呀？

歷史無數次的告訴我們，在市場整體情緒接近瘋狂的情況下買入，後果通常是涼涼。

當然，作為“蘇州整體城市價值正在覺醒”理論的提出者，我們也需要對蘇州城市整體房價的重構保持一份警覺。即使是城市價值的迴歸，也請悠著點來，緩漲才是王道，跑太快總會扯著那啥。

作為一個自認為還算有點價值取向的地產自媒體，把蘇州的各大熱門板塊也算分析了一遍。接下來，咱就不給這個熱的發燙的市場添堵了。

我們定定心講講沒人關注的產品。那些緊盯著學區啊，漲幅啊啥的風口上的豬，先讓他們飛一會兒吧。潮水總是要有退潮的一刻麼，風向也是會變的。只要我們的小夥伴是從改善自身居住條件的角度出發，無論將來風向怎麼變，我們都會是最有底氣的那一撥人。畢竟，滿足人民群眾日益增長的改善居住環境的訴求才是高層倡導的主方針。

今天，我們先來聊聊蘇州市場上產品的大致分類，以及他們的迭代。

目前市面上我們看到的產品（房子），可以簡單的看成大致3代：

第一代產品，15年之前出現的產品。與目前市場主流的產品相比，我們就不說小區環境了，就只看戶型來說都普遍比較糟糕。各種莫名其妙、稀奇古怪的設計。總體而言，老一代的產品在戶型整體的方正性、通透性、利用率上存在較大的缺陷。我們就拿相對沒那麼老的湖東地區二手房而言，去看看星塘街以西的這大片湖東核心區的二手小區，你就會看到各種奇葩的戶型，尤其是你一邊看新房，一邊看二手房的時候，這個對比足以讓你為當初設計師的腦洞之大而驚歎。一句話總結——歪瓜劣棗！我們將這一型別的產品總體上稱為1。x代產品。在這一代產品裡，得房率通常都不太高，少有高附贈，90平通常是2房，120是3房，140平的3房也沒感覺房間有多大。

第二代產品，15年之後出現的產品，為什麼是15年？因為15年是蘇州房產發展史上一個非常重要的轉折點，在這個節點之前，蘇州的房價一直都是溫和的。但從這一年之後，蘇州的房價就像坐上了火箭，一發不可收拾（目前這是第二波比較猛的行情了）。

那麼，15年究竟發生了什麼呢？標誌性的事件就是2塊地拍出了“高價”，一塊“遠湖東”的鉑悅府拍出了1萬1，緊接著另一塊“遠湖東”的唐寧府拍出了1萬6，我還非常清晰的記得當時作為從業10多年的“資深業內”也暗自為這2個專案捏了把汗。現在回頭看，有沒有覺得自己的想象力需要大量充值？

之後的地王層出不窮，伴隨著的房子的產品力也在不斷提升。市場整體設計水平大幅的提升了，主要表現在戶型方正，南北通透，連通2開間的大面寬陽臺或南北雙陽臺設計、大面寬橫廳出現，大量使用飄窗設計，主臥基本套房設計等等，發展到現在從空間的利用率上來講作為平層產品已基本接近完美。

你去看市場主流的幾家開發商如萬科、中海、仁恆等的洋房或高層產品，戶型上已非常接近，大同小異了。這類平層的產品也會利用陽臺、露臺、裝置平臺、飄窗等來贈送一部分面積，但受制於先天條件影響，贈送的空間都有限，可以略微提升幾個點的得房率，屬於錦上添花型。

我們稱之為2。x代產品，發展到現在，已基本迭代到2。7、2。8代，在這一代的產品中，80多平通常是小3房，100平左右可以做正3房，120多平可以做到正4房，140多平可以做出帶大橫廳的大4房。這一代產品的產品力已經全面碾壓1。x代產品。

第三代產品，是最近幾年以來出現的以傳統複式為基礎而衍生出來的高附贈，高附加值產品。不同於傳統意義上的複式高層簡單連通上下2層這個概念，新出來的戶型採用了局部挑空的模式，使得戶型的變化可能大大的提升了。

比如最流行的一種做法是做朝南的大面寬的橫廳（客廳加餐廳），再來一個朝南的臥室，把一層客廳餐廳進行部分挑空，2層挑空部分做成一個主臥室，這樣既滿足了目前客戶對於橫廳的喜愛，又有了多個朝南的臥室，贈送的面積更是喜人，可以說是一舉多得。使得這樣的戶型一經出現就獲得了良好的市場反饋（海胥瀾庭的高層複式）。

但是，問題也是有的。根據我的描述，即使你沒有實地看到過這樣的戶型，也可以想象的出來，這是一個L型的戶型，一棟樓要由好幾種類似的L型戶型互相咬合而成，所以樓上樓下左右鄰居的戶型可能都是不一樣的，這樣勢必增加了不少建築的設計和施工難度，如果是僅2種戶型互相咬合還好（國瑞熙墅），如果是3種甚至更多戶型互相咬合（首開如院），那麼這一單元每戶的入戶門位置、廚衛上下水位置、管道設計什麼的是不是想想都很複雜？未來會不會出現問題？這個就很難說了。

由於這種產品的出現也就近幾年的事情，大多數小區均未交房，即使交房了也還沒有入住，所以業主的實際居住體驗反饋我們也不得而知，但對於這種新興事物的出現，我們還是應該有開放的包容心態來看待。

相比較傳統的樓上樓下複式的3。1代而言，我們稱其為3。2代產品好了，這種產品還處在研發的階段，市場上各家的類似產品戶型各不相同，都在不斷的迭代當中，我們對其未來的發展持謹慎的樂觀態度。

最近，在看了許多3。2代的這種複式產品之後，我似乎看到了迭代到3。3代的產品了。華髮公園首府的高層戶型可以做到買140平，用140平的效果，實用面積得房率接近100%，不光是面積大，作為高層，它居然具備8米的開間（4。3米廳，2個3。7米主臥），這個尺度可以秒殺很多蘇州市面上失敗的“類別墅”型產品了。鑑於它出色的產品力，而且馬上就要開盤了，這裡就免費給他做宣傳下，對學區沒有要求的小夥伴可以去瞅瞅先。

無念地產觀的價值理念是：好的產品我們免費宣傳，差的產品我們噴的不留情面！

相較於2。x代產品，3。x代產品在實用面積上有較大突破，但是，因為設計難度大，這裡面的坑要比平層產品多很多，所以在購買時最好要有專業的朋友陪同指導（說誰呢你懂的）。

一種產品或者現象的出現，我們需要思考其本質或者說內在邏輯是什麼，即市場上為什麼會出現這樣的產品？這種產品出現的目的是什麼？

很顯然，這種3。x代產品的出現，首先與高房價脫不了干係。在房價很便宜的時候，房子造的差點，爛一點沒有關係，只要市場好怎麼都能賣。

現在地價這麼高，直接造成的後果就是房價更高，而市場對於高房價的接受需要一個漫長的過程，如果新出現的高房價產品本身的產品力沒有出現質的提升，那麼市場就會用腳來投票。所以，大家可以看到的是現在市場上出現的大量高地價產品，從小區的整體環境到產品設計，都明顯的出現豪宅化趨勢，比原先的小區有質的飛躍，擁有高附贈的複式產品就順利成章的成為了提升產品價效比的主流選擇。

其次，隨著生活水平的不斷提升，客戶對居住品質的要求也不斷提高，不再滿足於原先的夠住就好，實用就好等低標準。對大尺度的空間感，朝向的要求越來越高，所以區別於傳統3。1代複式的3。x代產品才應運而生。這是一個非常好的現象，說明大家開始追求房子最本源的東西——居住體驗，也就是生活的舒適度。各種產品線也就順應著這種思路在不斷迭代。

另外，總體上來講，國家對於這種打擦邊球的設計方式的審批是越來越嚴格的，比如蘇州的園區，這種好產品你就表想了。新區也在收緊中，其他區還有點機會。所以，看到好的產品，要珍惜，說不準日後就再也沒有了。

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