注意：重慶核心區價值比之前任何時候都更高了
果不其然，從昨天開始的集中土拍，創造了一系列眼花繚亂的新紀錄：
融創在悅來重新整理了13451元/㎡的區域樓面價天花板。
龍湖在大渡口一口氣拿下了80多萬方的住宅+商業用地。
西永和大學城連續拍了5塊地，樓面單價全部突破11000元/㎡。
而到了今天，中央公園出讓9塊新地，樓面單價全部突破13000元/㎡。
截止發稿時，地王已4度重新整理。
是的，但凡關注重慶樓市的人，這兩天都被震驚了。
這次集中土拍，有太多太多的重點和細節值得後續分析研究。
但今天院長最想探討的，卻是重慶核心區的價值比之前任何時候都更加突顯了。
01
這次集中供地的重心，主要還是在北區和西區，東邊和南邊也有一些。
而整個內環線範圍，僅有可憐巴巴的6塊新地。
主城中最核心的渝中區和江北區，這次的供應量直接為0。
如果把時間線拉長一點，根據規劃渝中區今年一整年都不會有土地出讓。
甚至再看遠一點，只算住宅用地的話，渝中區已經是連續6年沒有土地供應了。
核心區的土地，真的太少了。
但核心區只要有地出來，價值都很高。
今早核心區的花卉園地塊，一出來就被哄搶，成了重慶第一塊樓面單價突破15000元/㎡的地塊。
現在的重慶核心區就是這樣，又稀缺又金貴！
重慶過去十幾年的大力向北，和近兩年的大力向西。
可能讓很多購房者都產生了疑惑：
重慶的城市中心發生轉移了嗎？
院長今天就負責任地告訴你：
並沒有，而且市中心的價值還會隨著各新區的發展而強化。
怎樣的城市才有可能出現市中心的轉移呢？
特殊如深圳，是有可能的。
圖源網路
一方面，是深圳的發展歷史才40多年，大多數居民是外來移民，並沒有特別根深蒂固的市中心觀念。
另一方面，是因為深圳從羅湖區出發，一路朝西頭也不回的拓展，資源不斷向西堆積，所以市中心呈現出西移的局面。
而其他大多數的大城市，市中心經歷了千百年的資源積澱，都不可能輕易轉移的。
比如北京的7個環京地級市；上海的環滬9鎮等。
城市拓展都是朝著四面八方去的，但又需要核心城區來串聯，反而就會強化中心城區的交通核作用。
重慶，也不例外。
儘量直轄以來北區的表現很亮眼，但重慶依然是東南西北都有發展。
而周邊新區發展的越好，越是攤大餅，就越是會強化核心區的價值。
圖源網路
就拿軌道交通來說吧，重慶各新區的軌道分佈，幾乎都是從核心區散出去的射線。
而絕大多數軌道線，都在核心區彙集成了一個軌道交通中樞。
因此，3軌以上的換乘站，大部分都出現在核心區。
從軌道這一個方面，就可以感受到隨著各新區崛起，反而促使核心區價值得到強化的趨勢。
02
由此，像渝中區和江北區這樣的，產業層級最高、交通資源最完善、城市配套最齊全的行政區，在土地供應還如此稀缺的情況下，未來優質資產的價值不知道會多高。
但就目前的情況來看，渝中區和江北區與一些新區的價值差距還未拉開。
而這也意味著巨大的價值視窗。
因此，核心區的一些優質專案就成了城市塔尖人群的香餑餑。
一個很典型的例子，就是世茂重慶中心。
專案意境圖
3月份，重慶中心單月銷量破億，衝上了渝中150-200平米大平層專案中的NO1。
“重慶中心”四個字精確地表達了這個專案的定位：
既是重慶的地理中心，重慶五大商圈的幾何中心點，扼守渝中半島的中心點-兩路口，東西連線解放碑與大坪，南北連線南岸與江北。
又是重慶的交通中心，扼守渝中十字路口，彙集軌道1號線和3號線。樓下的兩路口站每天人流量高達約8萬，換乘人流量高達約17萬，是重慶所有地鐵站的第一位。
還是重慶的文化中心，宋慶齡舊居、跳傘塔、文化宮、大田灣體育場，無不述說著最重慶的城市記憶。
就我接觸到的改善客戶，很多都對這個核心區專案表達了高度的認可。
03
世茂重慶中心是如何憑藉一盤之力，來提振核心區價值的？
答案是：超級TOD。
大家還記得上海佘山的世茂洲際酒店嗎？也被稱為深坑酒店。
世茂洲際酒店（圖源網路）
世茂這家開發商，最不缺的就是天馬行空的想象力。
這次的世茂重慶中心，也不例外。
專案透過TOD的方式對兩路口的改造，複雜程度超出了你我的認知想象。
地下部分，將建成一個地下8層的立體交通網路，串聯起城市兩條地鐵+城市高鐵+獨立的地下隧道。公交、軌道和高鐵之間龐大的人流，將在世茂重慶中心實現快速高效的流轉。
專案立體交通示意圖
不僅會擴建現在的兩路口換乘站，或還將連通升級後的重慶中心高鐵站。
重慶中心高鐵站效果圖（圖源網路）
而在地上部分，專案將帶來一個可能複雜程度不亞於東京銀座的核心路網樞紐。
地面交通格局示意圖
以前的兩路口就是一個大環道，不僅複雜擁擠，還比較危險。
未來，世茂重慶中心將梳理出5個方向同步互動的綜合道路網，甚至專案內部都有兩條市政道路橫穿而過，以此打通南北和東西的快速城市幹道。
地面交通格局示意圖
南北線連線的是中山三路中段和中山三路南段。
東西線連線的是長江一路和中山二路。
圍繞專案的環道還能與長江一路、中山二路、中山三路和菜園壩路口實現互通。
由此以來，兩路口常年擁堵混亂的交通瓶頸就被徹底疏通了，並且還一躍成為了渝中區交通的“黃金十字”區。
04
而如果說，在交通改造上的巧奪天工，體現的是世茂在城市規劃上的功力。
那麼重慶中心的產品，則體現了世茂在打造高階地標產品上的深厚底蘊。
整個專案由5棟超高層大平層組成，其中主塔高約290米，加上原有較高的海拔，總海拔高度超過了500米。
產品均採用了大面積玻璃幕牆運用，將一舉重新整理渝中的城市封面。
實拍圖
而它的每一層分佈6戶，每一戶都是端戶，每一戶都擁有兩個採光面。
目前在售的60層樓超高層，入戶大堂挑高達到了約8。5米高，7梯6戶的電梯配置又讓每一戶都享有獨立的入戶電梯。
專案還為塔尖人群配置了七大會所。
其中位於59樓的雲端會所已經開放，實地參觀的感受只有四個字：極盡奢華。
雲端會所實景圖
站在雲端會所，前看渝中半島，後看內陸腹地，左看嘉陵江，右看長江，簡直是看盡重慶韶華，此一房足以。
而目前專案主推的戶型，為建面約193平米的三房戶型。
是的，193平米就做了三房，就是這麼豪橫！
所以每一個房間的尺度，都讓你感受到了雲中宮殿般的豪闊。
比如，不包括餐廳的客廳開間就達到了約7米。
再比如，一個次衛的面積就接近9平米，比很多臥室還大。
還比如，僅主臥套房就超過了30平米，還帶了一個擁有極致視野的開放式衣帽間和休閒區域……
可以說，這個專案的存在，不僅是核心區能夠羽化成蝶的最好佐證，同時也直接拉昇了重慶關於大平層的整體審美。
05
另外，說到渝中區，說到世茂。
我又想起了在土地資源同樣稀缺、同樣寸土寸金的江北區，也有一個世茂的專案。
位於江北嘴一線封面的
世茂城市之門
。
世茂城市之門區點陣圖
專案位於千廝門大橋北橋頭的兩邊。
背靠中西部金融中心，也是重慶最高階的金融產業叢集地，擁有大量的金領人群。
直面重慶城市當紅名片-洪崖洞，能吸引大量的遊客資源。
如果說，重慶中心是值得頂豪富人收藏的城市級傳世資產。
那麼城市之門，就是一隻能下金蛋的無價天雞。
專案業態分佈圖
這個綜合性專案，規劃有濱江商業、有5A寫字樓、有頂級會所、有星級酒店，還有奢華的江畔公寓。
它又將掀起怎樣的核心資產浪潮呢？
讓我們拭目以待……
