這估計是當下最真心的20條買房建議了，看完先收藏起來！

8月份寫了一篇文章，全是乾貨。閱讀量果然沒有很好，但大家關注度還是很高。

於是勵志要寫買房置業100個建議，工程太大，先寫20個。如果大家覺得有用，歡迎點贊轉發。我會根據大家的反饋出下篇哦~

愛你們麼麼噠。

你的第一套房

1、宏觀經濟就像天氣預報，可以作為參考，但並不是決定性因素。與其猶豫要不要買，不如想，既然遲早要買，那麼什麼時候買，買哪裡，怎麼買的切實問題。這是你從不切實際到學會思考的實質性轉變。恭喜你，成長了。

2、當你有了買房計劃的時候，你不會再月光，而是學會心甘情願的存錢，甚至超市購物開始比較價格。這種買房帶來的既是壓力，也給你一種有了長期目標而逐漸實現的滿足感。這和刷抖音、玩王者榮耀、逛街買衣服的快感是完全不同的。你學會有計劃、有目標的規劃你未來的人生。

3、買房要學會的第一課就是妥協。因為資金有限，地段好、品質好、房齡新的房子你是買不到的，符合你要求的，大多數都在遠郊區。所以請調整好自己的心態，不要懷疑甚至否定自己的人生價值，不要抱怨社會不公。客觀的瞭解你能買到的房子是什麼樣的。有多少錢，辦多大事，不矯情，不氣餒。

4、你的第一套房未必要新房，因為預算有限，選擇新房就意味著房子要很遠很遠。既然買房是為了解決居住需求，最基本的就是距離你上班的地點近，距離地鐵近。儘管面積小，房齡也老，但畢竟是有家了，有了自己可以遮風擋雨的地方，不必害怕被房東催租的恐懼。

5、房子的換手率是一個很重要的因素。尤其當置換的時候，你就知道買市區老破小的正確性。因為面積小，所以總價低，對買家的資金門檻要求不高；因為臨近地鐵，房子會相對搶手，一旦賣房，週期相對較快。如果不著急，還可以先把房子租出去，租金也會可觀。對於遠郊的，比如X裡春風，緹香郡之類，大機率要砸在手裡了。

6、對於在北京買房的剛需，動輒上百萬的首付款，不要因為缺少三十萬就想著等一兩年湊夠了再說。只要你的工作夠穩定，有還款能力，那麼透過信用卡或者借款的方式，想想辦法就能湊齊，這真不是多大的難事。因為樓市牛長熊短，像17年底、18年底、以及當下的這種相對低點的時機，真的不多。

7、6個錢包真的是很可恥的事情嗎？不一定。如果你已經為了買房儲存一筆錢，還差一小部分的時候，長輩們是絕對非常願意把錢包借給你買房的。比起爸媽被忽悠去買坑人的保健品、投資大多數不靠譜的理財產品，你可以當作這筆錢是借爸媽的，準時歸還給他們利息。在未來10年20年，房子一定是會增值的，可能增值幅度不是很多，但也算穩健。從這個角度來說，6個錢包湊來的首付，是全家人比較穩健的理財方式。

8、徵信是非常非常重要的。會影響你的房貸額度。一定要重視，不要逾期還信用卡，儘可能的不要上徵信的網貸產品。另外，計算你要貸款的額度，保證工資是月供的兩倍，如果工資不夠，要記得提前半年到一年養流水。

你的第二套房，關於置換

第一套房是妥協而來的上車盤，主要考慮換手率，當有一定的經濟實力、家庭多了新成員後，你置換的房子就要考慮很多方面，更考驗看盤、跑盤的能力了。

9、這個時候大多數家庭有了孩子，孩子有穩定的成長環境非常重要，所以小區的業主成分構成，是你最需要考慮的因素之一。業主自住的比較多，那麼小區的氛圍就會更加穩定，事實證明，家庭背景相似的小夥伴，更適合一起玩耍。

10、依舊在預算有限的情況下，先別盲目跑盤。列出你要求的幾個重點訴求，比如孩子九年制教育最好在同一個區域，方便上下學接送、周邊要有大型商圈和地鐵、距離上班地點不能太遠、周邊有三甲醫院方便老人生病及時就醫等等。按照需求從強到弱排序，在某APP上選擇出10-15個左右的小區，再集中一個時間段密集的看盤。

排除法試試，非常有效。

11、為什麼要突擊式的密集看盤呢。因為小區、樓盤的好壞，你在同一時間看的話，對比感會非常強烈，印象也會很深刻。如果看盤量足夠，當你對小區的戶型、朝向、物業、車位等等了如指掌。儘管此時你還不能確定最終買哪個小區，但長久的看盤，透過訴求由強到弱的排除法，你已經瞄準3-5個小區了。更驚喜的是，當市場突然放出來一套價格比較筍的房源時，你做出決策的時間就會更快，也容易比別人更早鎖定房源。

12、房價是一個比較複雜的體系。不同樓棟樓層、戶型的價格都不一樣。尤其在北京，同一地段不同的小區，價格可能會差一半。這也是為什麼要密集看房的原因。

只有詳細瞭解了不同房源的實際成交價格，你才會知道什麼樣的價格是真的筍，什麼樣的價格，看起來便宜，但是因為臨街、樓層低、或者其他隱形的不確定因素導致賣價低。

13、對於不熟悉房源的買家來說，不用過多的貪圖價格便宜。同一小區，一個單價7萬/平方米，一個單價7。5萬/平方米，那麼買便宜的房子就更划算嗎？也未必。

如果樓層低，可以考慮，如果戶型差一點，也可以考慮。但是樓層低+戶型差+臨街+樓間距近等等都有，那買了真的血虧。

14、北京是賣方很強勢的市場。房屋成交過程中的稅費，都是由買家買單。所以二手房的稅費怎麼收，是你務必要了解的知識點。如果稀裡糊塗的買了房，很可能事後要多付出幾十萬的學費。

比如房齡已經滿五年並且是賣房家庭的唯一住房，那麼是最理解的情況，如果沒有滿五年，就要交個稅。北京的個稅是上繳最狠的。其他城市有可能是房價全款的1%，北京要交（網籤價-原值）*20%，20%的差價真的讓人吐血。所以當你看到一個非常優質的房源，同時價格特別低的時候，也不一定是筍盤，請先看看，房源是不是滿五唯一。

15、另外，滿五的未必比滿二的好。滿五不唯一比滿二不唯一的個稅可能要高更多。因為五年前房子要比兩年前更低，房子價格差值更大，所交個稅也就更多。

16、是不是滿五不唯一的一定不能買？不滿二的一定不能買？其實未必。比如低總價的小戶型房子，全款買入，那麼網籤價是有可能做的很低，個稅就很少了（咳咳，這段掐了，別說出去）。

再比如，不滿二的房子業主為了儘快脫手，給出一個很低的價格，加上所有稅費，比市場價還要低，那也是可以考慮的，但對於首付的要求就很高。因為首付、貸款都有很大的靈活性，具體問題具體問題，沒有絕對。

置業顧問、二手房中介的選擇

置業顧問特指的是新房。二手房中介指的是二手房。新房和二手又有很多不同之處。在買房過程中，置業顧問、中介的佣金是很高的。但入門門檻很低，專業度要求很高，這是一個底限很低，上限很高的職業。所以，選擇一個很好的銷售，那麼就是你買房路上強大的助手，選擇一個經驗不足，態度也不好的銷售，那就是豬隊友，很有可能，給你帶來很大的損失。

17、很多銷冠，並不以逼定客戶為主要目標。一個優秀的置業顧問，會把樓盤的賣點精準的展現出來，告訴你購買這個樓盤的邏輯點在哪裡。很多銷冠，並不以逼定客戶為主要目標。甚至會坦白告訴你專案的不利因素。如果一個銷售，只吹樓盤的利好，並不值得信任。但他把樓盤的優缺點都展示出來，讓客戶有充分的知情權，反而更能堅定客戶要購買的決心。如果置業顧問連區點陣圖、沙盤都講不好，或者一看就是背稿的那種感覺，直接PASS掉。這樣的置業顧問，大機率對你的訴求也不會上心。

18、哪怕樓盤再火，排卡的人再多，優秀的置業顧問，並不會冷落任何一個客戶。因為意向客戶基數越多，排卡的就越多，成交的機率也就越大。很多所謂的經驗人士告訴你，置業顧問不愛搭理你，是因為樓盤熱銷，置業顧問對你很好，是因為樓盤賣的不好。這些話，都不絕對，甚至大機率是錯的。

19、不要在沒有經驗的年輕中介身上浪費時間，二手房是一個非常講究深耕區域、瞭解房源的市場，最好找老中介或者店長。優秀的二手房中介，給我的感覺是各顯神通。看一箇中介靠譜不靠譜，先看他對小區是不是足夠熟悉。提前把你要找的小區，網上相關資訊找好。直接以聊天的形式問中介，小區的價格、最近的成交價、房源情況、小區樓棟數、戶型等等，如果中介一問三不知道，就直接PASS。優秀的中介會根據你的需求，幫你推薦合適的房源。一般的中介，只會推給你們，他們最近要加推的房源，根本不關心業主想要買什麼。優秀的中介會認識小區裡的業主，從廣場舞大媽那裡獲取到很多資訊，幫你判斷房東靠不靠譜，甚至推斷買房的價格還可以談到多少。一般的中介甚至連房東賣房的理由都不知道。優秀的中介熟悉二手房的操作流程，往往在首付、貸款技巧上，會幫你很多。甚至避免掉一些稅費、做高貸款額度提高買房預算等等（這些涉及了灰色的知識點）。這是他們最強大的競爭力。差的中介，只問你的首付預算，既不考慮稅費，也不考慮貸款方式，直接PASS。

20、無論是置業顧問，還是二手房中介，一開始有防備心很重要，但當你選擇了靠譜的戰友，那麼就是共同的利益方，目的都是為了順利達成交易。關鍵時刻，一定要想辦法讓對方完成你的訴求。比如新房房源不夠好，你要選擇優質房源，那麼一旦有人反悔讓出一套不錯的房源，置業顧問一定會幫你爭取，優先鎖定房源。再比如二手房，中介一定是要向著你的。因為佣金是你給，所以在價格談判上，要信任你的中介，他會盡量為你爭取最大的空間。前提是你的要求要強勢。就我知道的，不少跳過中介，買家貿然和賣家殺價，最後談崩的例子，很多很多。