這個地方，把國家戰略當作自家規劃

青浦西岑房價多少

最近很火的“五大新城”，是上海十四五期間的重要發展戰略。

但這個概念，畢竟只是上海的戰略。

在它之上，還有國家戰略。

實際上，在上海的城市規劃中與國家戰略重疊的只有兩個區域：青浦區和臨港自貿區新片區。

前不久公示的上海市十四五規劃，上海將加快最佳化市域空間格局：

“‘

兩翼齊飛’

，就是

自貿試驗區臨港新片區、長三角生態綠色一體化發展示範區、虹橋國際商務區

要發揮對內對外開放樞紐作用，著力打造新時代改革開放的標誌性區域。”

【上海市十四五規劃“兩翼齊飛”空間格局】@鬼話寶

換句話說：

青浦區，是上海唯一一個全區都位於國家戰略範圍內的行政區。

《長三角生態綠色一體化發展示範區總體方案》（以下簡稱“長三角規劃”）中已明確示範區的範圍和功能佈局：“兩核、兩軸、三組團”。

其中，

兩核

即

環澱山湖區域

和

虹橋區域

，兩軸即滬渝高速和通蘇嘉高速的兩條創新功能軸，

三組團

，即以

青浦新城

、

吳江城區

、

嘉善新城

等節點為支撐的城市功能組團。

【長三角一體化示範區的範圍和功能佈局圖】@鬼話寶

明顯可見：

示範區的兩個核心（大虹橋和環澱山湖）正好都涉及青浦區，而且青浦新城也作為示範區三大組團之一，是示範區中代表上海一方的長三角綜合性節點城市。

而青浦更厲害之處在於：

它一個區的總體規劃，居然和國家戰略是完全一致的。

在《青浦區總體規劃》中明確的規劃結構為

“一城兩翼”

：

“一城”指

青浦新城

；“兩翼”分別指以

西虹橋商務區

為核心的青東片區和以

澱山湖

為核心的青西片區。

【青浦區“一城兩翼”空間結構圖】@鬼話寶

很明顯：

青浦區總規中的“兩翼”就分別對應著長三角一體化示範區“兩核”；而“一城”則對應著長三角示範區“三組團”中的青浦新城（“上海代表”）。

因此之前

上海十四五規劃中重點提到五大新城

時：

有不少小夥伴在我們的微信群裡探討“上海的五大新城，哪個能級高？”

我們的答案：

青浦新城無疑是數一數二的

。

理由很簡單：

以國家戰略的力量，來建設一座新城，結果當然不會差。

之所以群裡會談到

“五大新城”

，是因為在剛公示的

上海市十四五規劃

中，有一個最佳化市域空間佈局的規劃重點：

“

‘新城發力’

，就是

嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯

等五個新城，著力打造上海未來發展戰略空間和重要增長極，在長三角城市群中更好發揮輻射帶動作用。”

【“五大新城”】@上海市十四五規劃

而

這五大新城中最早“走出上海、走向長三角”的新城就是青浦新城，而且早已大步邁出去了。

【青浦新城“走出上海、走向長三角”】@鬼話寶

在《長三角生態綠色一體化發展示範區國土空間總體規劃》（以下簡稱“長三角規劃”）中明確：

“將

青浦新城

建設為上海推動長三角更高質量一體化發展的綜合性節點城市，引領示範長三角的生態宜居之城；

東翼

打造國際一流的現代服務業集聚區；

西翼

打造長三角一體化的協同創新區。”

也就是說，

青浦新城的一側承接

示範區動力核（大虹橋）

的輻射，另一側還能享受

創新綠核（環澱山湖區域、先行啟動區）

的發展紅利

。

同時受兩翼輻射的核心，可以說是與長三角國家戰略聯絡最緊密的新城。

這個特點讓鬼寶不由想起，

位於大倫敦都市圈的新城：密爾頓·凱恩斯（MILTON KEYNES，以下簡稱“MK”）

。

MK自從1967年被規劃設立為

倫敦的新城

，如今已吸引了400多家企業總部和金融服務機構，包括西門子、賓士、可口可樂、亞馬遜等都將他們的英國總部選址在MK，

已成為與牛津、劍橋和曼切斯特等城市齊名的英國最具商業吸引力的城市。

【MK的實景鳥瞰】

而之所以MK能取得如此成就，正

得益於它所處的都市圈，以及兩個“大鄰居”

。

這一點與青浦新城極其相似。

兩側的“大鄰居”

首先，青浦新城與MK有著類似的區位。

MK位於倫敦西北約45英里處：

1. 倫敦大都市圈；

2. 位於倫敦和伯明翰的中點；

3.

位於連線倫敦和伯明翰的

M1高速公路上

，而M1高速公路正是

倫敦都市圈的一條發展主軸

。

【MK受兩翼輻射區點陣圖】

青浦新城位於上海西南約30公里處：

1. 上海大都市圈；

2. 位於虹橋商務區和長三角一體化示範區啟動區的中點；

3.

位於

滬湖複合功能發展帶上，是長三角一體化示範區的一條發展主軸。

【青浦新城受兩翼輻射區點陣圖】@鬼話寶

產業“強關聯”

其次，青浦新城和MK都得益於其與都市圈中心的快速交通聯絡所帶來的人口紅利和產業“強關聯”。

MK將其與倫敦市中心的通勤時間控制在

一小時左右

，人口增長迅速（30萬），遠高於英格蘭平均增幅，

人口

紅利提高了經濟活力。

【MK與倫敦、伯明翰的“強關聯”】

同樣的，青浦新城到人民廣場的通勤時間也是

一小時

左右，17號線和2號線讓青浦新城直通市中心，人口增長同樣迅速（達60萬）。

【青浦新城與市中心、長三角示範區的“強關聯”】@鬼話寶

MK抓住倫敦都市圈的契機，大力發展能

與倫敦和伯明翰發生“強關聯”互動的生產性服務業

，比如金融、現代物流、科研服務、資訊諮詢等生產性服務業，建立了現代化的產業體系。

【MK的產業實景】

同樣的，在長三角規劃中也明確，“青浦新城依託區位優勢和產業基礎，著力提升總部經濟、科技研發、商業商務、金融服務等高階服務功能，全面承接上海全球城市核心功能。”

可見，青浦新城與上海中心城區產業上的“強關聯”，絲毫不遜於MK與倫敦市中心。

創新驅動的“藍色珠鏈”

其三，青浦新城和MK的新一輪城市增長都將基於“大區域”的創新驅動。

“劍橋—MK—牛津”創新走廊

MK除了在倫敦和伯明翰之間，也位於劍橋和牛津之間，因此其主動聯合劍橋和牛津等一批頂級學府，積極打造知識密集型產業叢集，依託該區域優質的科研教育資源和“賽車谷”的高效能汽車產業資源，成為具有全球影響力的創新驅動型城市。

【牛津-MK-劍橋創新走廊】

長三角“藍色珠鏈”創新走廊

“藍色珠鏈”是

具有長三角特色的創新走廊

，透過示範區內的湖水，將創新空間與生態資源融合，產業鏈與創新鏈融合。

將生態優勢轉化為創新優勢：

串聯太湖、長白蕩、三白蕩、朱曹漾、大蓮湖，以

青浦工業園產城融合區、西岑科創中心

、

汾湖高新區、吳江高鐵科創新城、吳江經濟技術開發區

為主要節點。

【“藍色珠鏈”長三角創新走廊】@鬼話寶

因而規劃在青浦新城引入高等院校，形成產學研一體化發展。

因此，正如MK在倫敦的地位一樣，青浦新城的未來也將成為長三角一體化示範區和市區之間的核心城市。

那麼，

青浦新城內部的核心，又在何處呢？

關於這一點，《青浦區總體規劃》給出了明確的答案：規劃形成

“一帶一軸，一核兩片”

的空間格局。

其中的

“一核”

，是指

由老城、夏陽湖和上達河所組成的新城核心區。

【青浦新城規劃空間格局】@鬼話寶

沒錯，青浦新城的核心是由三個中心組成的。

那麼這三個中心，

如果也想分出個孰高孰低呢？

《青浦區總體規劃》中的原話是這樣的：

說得更直白一些：

1. 老城中心：

因為有歷史文化底蘊，將來有文化展示的潛力，其開發是保護性的，經濟上的潛力有限；未來城際鐵路在附近設站，因而有商務功能集聚的潛力，但兌現時間不確定。

2. 夏陽湖中心：

現狀已經具備的文化功能（青浦圖書館和博物館），將來只是完善和提升，潛力不大；

3. 上達河中心：

未來既會新建演藝中心、音樂廳、高等院校等公共設施，也會新建高品質的城市公園。

【青浦新城核心地區】@鬼話寶

因此結論很明顯：上達河區域將是未來新城核心開發增量主要分佈的位置，也就是是未來青浦新城內開發增量最大、變化最快、升值潛力最高的核心。

這個規劃“上達河”區域是哪裡呢？

其實就是

17號線青浦新城地鐵站的周邊地區。

那麼，

這個最具潛力的核心是否適合買房置業呢？

正好在這個“上達河中心”的核心區域，有個新盤即將開放。

因此，就以位於這個新盤“佳兆業金茂·未來城”為例，來看看居住在青浦新城核心區域的“15分鐘生活圈”是什麼樣？

先看看它的

規劃圖：

【規劃用地圖】@鬼話寶

再來看它的

衛星圖

：

【樓盤周邊區域衛星圖】@鬼話寶

將規劃與現狀進行對比後，會發現：

仍有較多地塊的規劃尚未落地，也就是說這個地區的規劃勢能和價值潛力確實較高。

由下圖可見：

這些規劃尚未落地的地塊，以商業辦公、綠地公園、文化設施、大學城、基礎教育為主：

【尚未建成用地】@鬼話寶

1. 地鐵站周邊的商業商辦集聚區內，尚有約20多萬方的商業辦公體量未開發；

2. 沿上達河將建設約1萬方的城市公園和沿河綠地，並且將在城市公園中將新建一座大型演藝中心。

3. 上達河北側將新建一座高等教育設施（大學城）；

4. 佳兆業金茂·未來城周邊將新建一所幼托、一所初中和一些社群商業。

5. 崧澤高架等“城市主動脈”仍在建設，交通網路將不斷完善。

接下來，我們將分別詳細地盤一盤以上五點規劃潛力內容：

地鐵站周邊TOD商業辦公核心區

【商業設施規劃圖】@鬼話寶

結合軌交站點規劃大量商業商務設施用地，從佳兆業金茂·未來城步行五到十分鐘可達

綠地繽紛城、綠地中心、魔都裡

商辦綜合體。

【青浦綠地中心】@網路圖片

其中，

綠地中心是TOD模式的地鐵上蓋的商業綜合體

，建設體量高達

32萬方

，包括五星級酒店、高階商業、甲級寫字樓等多種業態。

雙水環繞，雙綠地簇擁

雙水系環繞

【新城濱水景觀環】@鬼話寶

一條環城水系公園串聯起青浦新城的三大中心，其中佳兆業金茂·未來城位於的上達河中心正好位於這條濱水景觀環上。

雙綠地簇擁

【綠道公園規劃圖】@鬼話寶

青浦新城最大的城市公園 ：

約1 平方公里的

上達河城市公園

即將成為濱水聖地。其中，

智慧湖公園

約29。29公頃，

中央公園

約60公頃。

規劃社群公園：

未來城的東側緊鄰Max體育公園，南側還有北菁園。

規劃三條社群綠道環繞

，連線社群公園、公共服務設施和軌道交通站點，串聯主要公園開放空間節點。

青浦新城的“文化高地”

該生活圈內的公共服務設施是青浦區最豐富完善的地區之一，規劃的演藝中心還將進一步錦上添花。

【公共服務設施規劃圖】@鬼話寶

規劃高能級的城市公共服務設施

在此處集聚，包括新增

演藝中心、高等院校音樂廳

，體味國際化視野的城市藝術新地標。

文化休閒資源：少年活動中心、青浦圖書館、青浦博物館、劇場、文體活動中心

等各類文化設施一應俱全。

醫療養老資源：復旦大學附屬中山醫院

便捷易達，配合

中福會養老院

構成完整醫療養老系統。

行政資源：

青浦新城的

政府、教育局、規劃局

薈萃雲集，辦公高效。

優質教育資源潛力

【教育科研規劃圖】@鬼話寶

教育設施方面：從幼兒園、小學到高中俱全，

市重點的青浦高階中學、佳佳幼兒園、嘉禾小學等等

；在上達河以北還有

規劃的大學城

，佔地28。3公頃。

另外，在佳兆業金茂·未來城北側的一所規劃幼托和一所規劃初中。

軌交穿越、主幹路環繞

【道路交通規劃圖】@鬼話寶

軌道交通：17 號線的通車

，已經快速帶動城市中心功能拓展；

青浦新城地鐵站

距離未來城僅800m，8站24分鐘即可迅速銜接

“大虹橋商務區”

，共同組成

貫通全上海的黃金線路。

道路交通：上海繞城高速、外青松路、崧澤高架

4橫4縱，向東連線虹橋復地，向西銜接長三角走廊。

最後，我們再“扒一扒”這個區域網傳的今年即將入市的新作：

“佳兆業金茂·未來城”

。

【佳兆業金茂·未來城鳥瞰圖】@鬼話寶

無界景觀

小區的南北有

公共綠地簇擁

，西側、北側

雙水系環繞

，於青浦核心區鬧中取靜，享受休憩的自然氧吧。

【社群周邊景觀規劃】@鬼話寶

再看內部景觀規劃，未來城共2個社群組團，分別形成

2個休閒社交環

，讓居民可以在林蔭下休閒漫步，同時注重

架空層的利用

，實現了

建築底層與花園的自由流動

，打造成會客社交、和睦鄰里的場所。

【社群休閒交往空間分佈示意圖】@鬼話寶

康體健身

社群組團內還有康體運動、休閒板塊和活力社交板塊，圍繞活力跑道展開，真正實現了

邊界的消融、公園的立體化

。

【社群康體健身空間分佈示意圖】

【社群康體健身空間效果圖】

舒適歸家

社群設計有富有儀式感的入口空間，歸家動線都是在林蔭下，

歸家入戶的儀式感較強

。

【社群歸家入戶空間示意圖】

戶型方面

佳兆業金茂·未來城已有戶型包括77㎡、86㎡、99㎡、135㎡的小高層住宅。

全精裝修，智慧化管理系統，滿足改善的購房需求。

戶型設計上，所有戶型

南北通透、戶型方正、三開間臥室全朝南、空間利用率高

；飄窗、陽臺贈送面積大，滿足了南北景觀的需要；所有廚房均採用U型佈局，客廳、餐廳、陽臺全通透。

77㎡：三口之家剛需型

1。 罕見的小戶型三開間臥室朝南；

2。 U型廚房，客廳、餐廳、陽臺全通透；

3。 南向陽臺、飄窗大面積贈送；

4。 兒童房可結合主臥靈活改造。

86㎡：三口之家改善型

1。 三開間臥室朝南，更有書房可進一步改造；

2。 U型廚房，三分離衛生間；

3。 南向陽臺、飄窗大面積贈送；

4。 客廳、餐廳、陽臺全通透。

99㎡：三口之家優享型

1。 三開間臥室朝南，更有書房可進一步改造，開闊衣帽間；

2。 U型廚房，高品質入戶空間，三分離衛生間；

3。 陽臺、飄窗大面積贈送，南北景觀取景器；

4。 客廳、餐廳、陽臺全通透。

135㎡：三代同堂輕奢型

1。 三開間臥室朝南，更有書房、兒童房、父母房可進一步改造，開闊衣帽間；

2。 U型廚房，高品質入戶空間，中西餐廳俱全；

3。 陽臺、飄窗大面積贈送，南北景觀取景器；

4。 客廳、餐廳、陽臺全通透。

總體而言：青浦區在國家戰略中不斷轉型提升，青浦新城是未來開發增量最為顯著的區域，上達河區域將是未來新城核心開發增量主要分佈的位置，升值空間巨大。

目前此處的新房供應只有“佳兆業金茂·未來城”，有意願在此處置業的小夥伴們，抓緊去看看啦~

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