北京700萬買房日記1——真正的首付

又要為國接盤了，錯失2020年房價低谷，再次高位接盤，一聲嘆息。

（為什麼是“又”呢？o（╥﹏╥）o）

有了第一次北京購房的經驗，這次接盤目標很清晰，首套首貸、商品房、普通住宅、滿五唯一。

以後會解釋為什麼不考慮老公房、兩限房等其他權屬房產。

以上名詞挨個解釋下，給首次買房的姐妹們參考：

北京房產政策特別複雜，除了首套首貸，還分普通住宅和非普通住宅，就我瞭解到的一些相關政策資訊先整理下：

以下兩種情況屬於首套首貸：

北京沒有房，且沒有房貸方面的記錄；

北京沒有房，在外地有房子，但是外地的房子是全款支付的。

以下情況不屬於首套首貸：

北京沒有房，在外地有房，而外地的這套房子有過房貸記錄（即使還清）；

自己沒有房，但另一半名下有房，婚後不管房本寫誰的名字，都算二套。

北京非普通住宅標準：

住宅小區建築容積率在1。0以下（不含1。0）；（除高檔別墅外，平常的居民樓一般都在1。0）

單套建築面積在140平方米以上（不含140）；（你買了套房子138平就是普通住宅，要是買了套141平的，就是非普通住宅）；

實際成交價格高於所在區域住房平均交易單價或套總價的1。2倍（不含1。2倍）。（有的地區有成交價規定，比如有地區規定本區域市場指導價為10000一平，而你買的房子合同單價是13000一平，這就是非普通住宅了。）

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。

簡而言之：

140平以下，網籤價格468萬以下，就是普通住宅

。超過其中任何一項，就是非普通住宅。

對於首套首貸來說，普通和非普通的區別在於契稅區別。

契稅：

這就是寫在房產標題的“滿五唯一”：房產持有滿五年和家庭名下唯一房產（同一城市）可以享受最低契稅標準：≥ 90平米，首套契稅1。5%，＜90平米，首套契稅1%。

首付：

首套首貸的普通住宅，首套可以貸款65%，算上中介費、稅費，至少留出總價的40%作為首付款。比如700萬的房子，網籤價格467萬 * 65%，貸款額度上限是303萬，首付款397萬。

貸款：

公積金貸款：北京市公積金貸款上限是120萬，額度跟工作年限掛鉤，貸款額度=10萬*工作年限，比如工作了5年，就只能貸滿50萬。如果想貸滿120萬，就得工作年限≥12年。利率3。25%

商業貸款：上浮10%，利率5。2%。

貸款年限都是25年。

中介費：

綠中介2。7%，黃中介2%，其他中介1。5%。

真正的首付：

綜上，如果我們買一套總價700萬、滿五唯一的商品房，找的綠中介，需要

至少

準備421萬首付款。

下期分享我挑選板塊和小區的經驗~