為什麼浦東臨港能賣7萬？

浦東的臨港新城，究竟是個什麼神仙地方。

廢話不多講，說一下我的發現。

浦東臨港，滴水湖西北側，次新房賣到7.5萬一平

，你信嗎？

以前我也不信，直到我看到了這個：

這套房子大概3月19號左右新上的，照片還沒來得及拍，掛牌7天，已經有了帶看記錄。

我當時看到這個價格，就想問句憑什麼？

即便是比較稀缺的次新疊墅，那也還是在浦東臨港，去市中心往返100公里打底。

7。5萬的單價買不進內環，但是買大虹橋的次新還是妥妥的。

問了下同事，大家一致覺得這套房子掛的有些飄，但又摸不準這位房東底氣何來。

畢竟臨港新城實在太遠，一般踩盤真不會到那裡去。

所以，為了回答這個問題，

我親自跑了一趟臨港，收穫了不少顛覆性的認知。

1

臨港新城就是一張白紙，畫什麼他就像什麼。

先和大家說結論：

①滴水湖片區的建設速度，遠超大家想象。

很多文章分析過，規劃上的決心是把臨港新城的主城區域打造成“下一個陸家嘴”。

這個目標本身就有點飄。

但我實地看下來，滴水湖西北沿岸那一塊，真的有點“陸家嘴”的味道了：

這一點“槓精”不要來槓，陸家嘴建設的初期，可能還不如現在的臨港。

目前來看，臨港新城的未來會很讓人激動的。

②南匯（臨港）新城與其他四個新城，有大大的不同。

與中心城區的距離問題，這裡就不反覆嚼了。

不知道大家發現沒有，松江、奉賢、青浦、嘉定這四個新城的中心區域，基本都會把各區的老城區帶一帶，並且都伴有大量的拆遷房。

而臨港新城這裡，自2002年建設伊始，

有60%的面積，是新城規劃後填海造陸而成。

所以整個臨港新城主城區範圍內，城市介面非常之新：

我搜了一下，整個滴水湖西北側的大量住宅區裡，最老的房子是2010年左右建成的。

而且，滴水湖片區這裡，沒有一間拆遷房。

這一點我與不少當地人反覆確認過，也看了規劃，區域內書院鎮、泥城鎮的動遷方向，都是各自的“新城區”。

從這一點上來講，規劃一直都有意保持臨港新城“平地建城”的目標，

有意篩選人口，只留高精尖。

不過同樣的，臨港新城未來的“煙火氣”，會比其他“五大新城”弱很多。

2

③學區強力匯入，簡單粗暴，但有效。

這一點經常關注我們的朋友估計有所耳聞。

臨港新城這邊，學區的強力程度已經在整個上海都排得上號的。

建平系、明珠系、上中系，還有華二附中也正在臨港新城佈局，你知道這意味著什麼。

而且，去年底上海的那波行情就是因為學區而起，70公里外的臨港新城，同樣沾到了甜頭。

為什麼要這樣？答案很簡單，

鎖住人才，讓他們所看重的，中心城區有的一切，這裡都有。

我們後臺曾經收到過一條留言，一位讀者表示：

自己可以在居住品質、商業配套等等方面讓步，

但在通勤時間、孩子教育方面要死守底線。

這一點，我相信臨港新城

在規劃之初就已經洞察到位

，正在按照輕重緩急落位。

以此，用最精準的人性洞察，復刻出一個真正的城市中心。

總結來講，我個人認為臨港新城規劃上的野心非常大，大到

房子怎麼樣反而是最次優先順序的事情。

不過此次臨港之行，我還是對臨港的二手房市場有了一個基本的認知。

3

與中心城區，或者其他五大新城相比，臨港的二手房市場要簡單的多。

一共三個可選板塊，分別是：

投資、改善、剛需三個功能，區分比較明顯。

首先是地鐵沿線，靠近海昌海洋公園的投資板塊：

這塊區域也就是掛出7。5萬單價的所在片區。

實地看下來感覺，

生活配套幾乎為零

，最近的商場在兩公里外，一條大馬路遙望市區：

這個片區大牌開發商很多，房子也很多，不止萬科、保利。

碧桂園、萬達、綠地也有落子：

從產品力來看，

萬科金域瀾灣確實是區域內的品質高地。

所以這個片區，目前也是整個臨港新城交易最火熱的片區。

我們一直說，板塊成熟度6-7分的時候，是入手回報最佳的時機，但我粗略感知下來，這個片區的成熟度是5分多一點。

那位掛牌7.5萬的房東，確實有些太著急了。

其次，改善板塊，港城新天地片區：

這個片區的房子價值，主要是被港城新天地帶起來的。

保利蔚藍林語、臨港首府、碧雲壹零三個盤的品質相對較高，所以要比周邊貴一點，掛牌價基本在5萬出頭。

其他幾個小區的房子偏剛需一點，不過位置在那裡，所以也在4萬出頭。

總的來說，港城新天地這個商場，基本是整個臨港新城最繁華的核心，有卜蜂蓮花和電影院，建築也挺有新意：

這個片區內，工地很多，一打聽有不少在建樓盤，

肉眼可見的供應量很大：

總的來說，這個片區的未來很明確，再往裡走就是大學城，明顯的缺憾就是沒有軌交線路聯通。

4

最後就是“剛需”片區，之所以打引號，是因為

這個片區在形式上最成熟：

由東向西南一路數下來，城市公園、市六醫院、商業廣場、中小學幼兒園（建平臨港小學+臨港第一中學），再加住宅。

但這邊的房子就是比前兩個片區便宜，粗略看了下，原因有三條：

①

房齡比較大

，這個片區的房子都是2010年左右建成的，互相一比較，真的比不過2018年次新。

②離交通幹道、軌交相對遠，這個片區離申港大道、臨港大道這兩條大動脈有點距離，距離最近的海港大道，直連的是東海大橋。

③唯一的商場，業態太過“市井”，這一點我親身體會下來，平價消費雖好，但

片區的整體調性也就卡在那兒了：

5

以上，踩盤過程中，當地司機師傅非常激動的告訴我，未來臨港新城房子賣到6-7萬不是問題。

尤其是這兩年，發展的太快了。

我覺得也沒錯，5-8年後，待各片區成熟起來，臨港新城的好房子確實值這個價，這裡會是一個非常“自成一系”的城市中心。

不過注意了，

好房子永遠是稀缺的。

最後想告訴大家，有句老話講：

十年樹木百年樹人。城市發展需要的時間更長。

我認為，臨港之於上海，好似雄安之於北京，兩個地方都是一張白紙開啟規劃，都是在佈局未來千年。

我們必須有耐心，給他多一點時間，才能看到開花結果的那一天。