南昌無理由退房判決書

當事人資訊

原告：繆小華，女，****年**月**日出生，漢族，戶籍地江西省高安市，現住江西省南昌市。

被告：恆大地產集團有限公司，住所地廣東省深圳市南山區海德三道126號卓越後海金融中心2801房。

法定代表人：甄立濤，該公司總經理。

委託訴訟代理人：張志餘，男，該公司職員。

被告：南昌恆富置業有限公司，住所地江西省南昌市灣裡區梅嶺國家森林公園旁。

法定代表人：石富昌，該公司董事長。

委託訴訟代理人：車良岐，男，該公司職員。

審理經過

原告繆小華與被告恆大地產集團有限公司（以下簡稱恆大地產公司）、南昌恆富置業有限公司（以下簡稱恆富公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院於2018年5月15日立案後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告繆小華，被告恆大地產公司的委託訴訟代理人張志餘，被告恆富公司的委託訴訟代理人車良岐均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告繆小華向本院提出訴訟請求：1。解除原告與被告所簽訂的購房合同；2。被告退還原告預付的購房款124004元；3。本案的案件受理費及相關費用由被告承擔。在審理中，原告繆小華明確其所主張的三項訴請中的被告均指兩被告。事實與理由：2018年1月28日下午5時，原告陪同表哥黃樹華、表嫂付庚英到林溪府看房。在原告表哥、表嫂簽訂購房合同的時候，被告工作人員餘小亮、熊斌忽悠原告，讓原告也買一套房，原告說無力購買，被告工作人員餘小亮就說這房很便宜，2月份就要漲價，公司的調價檔案都出來了買不起就投資，公司的人都在買，他自己也買了一套，買了準備漲價再賣，一買過來就要掙10多萬元，再過半年賣出去，掙個20萬元沒有問題。並且熊斌還說到時候籤一份退房合同，有退房合同就可申請無理由退房，全額退款，還能更換一次名字。被告的話把原告的所有顧慮都打消了，再加上當時正值深夜又在下凍雪，原告晚飯也沒吃，真是又冷又餓又困，在他們的鼓動下，原告迷迷糊糊拿出隨身攜帶的信用卡刷了10000元錢到公司帳上，餘小亮、熊斌只拿了一張10000元的POSS單給原告，原告回到家已是凌晨一點多。第二天原告再次考慮到自己生活壓力大，沒能力買房，就跟熊斌和餘小亮講，原告買不起房，要求公司退回原告10000元，被告說退房必須在三天之內先跟公司簽訂合同，付清首付款124004元后再辦理退房退款，否則不會退款給原告。原告考慮到一夜之間，10000元說不給就不給了，在萬般無奈的情況下，為了保住這10000元錢，原告趕緊找親朋好友借錢加上可用的信用卡額度，按被告意思三天之內向被告交了114004元，被告給了原告一張85804元的房款收據、一張38200元的精裝修款收據。後來，被告才給了原告一份《無理由退房承諾書》。現被告同意退房退款，但必須扣下被陳莉領取的佣金24801元。原告認為，被告與原告的此宗房屋買賣整個過程是個騙局和陷阱，被告的工作人員誤導原告一步步往其設下的一個個套裡鑽，一個個陷阱裡跳，被告的行為明顯是欺詐行為，被告應當承擔其欺詐責任，且按限購規定，原告在灣裡是不能購房的，原告也一再告知被告其為無購買能力人要求退房，為何還要發放佣金，房屋都沒成交怎麼能提取佣金；124004元款是被告收的，收據是被告的收據，《無理由退房承諾書》是被告作出的，餘小亮、熊斌是被告的員工，其行為是職務行為，被告應當承擔責任；陳莉根本沒有與原告見過面，在此宗房屋買賣合同過程中，她根本沒有做任何事出任何力，她沒有任何理由領取24801元佣金，被告也沒有任何理由從原告的款額中拿24801元所謂佣金給陳莉；原告付款後，原告手上除了只有兩張收據和一張承諾書外，沒有任何東西，亦無所謂的《樓宇認購書》和《商品房買賣合同》，不存在不履行其合同所規定的所謂各項義務和違約的問題；被告既然有了承諾，就應當信守承諾，必須全額退回原告交的124004元，所謂的24801元佣金不能扣除，被告從原告處拿給陳莉24801元佣金的行為無理，被告應當對自己的行為承擔責任，24801元所謂佣金應當由被告支付。原告認為被告的上述錯誤違法行為，嚴重損害了企業形象，侵犯了原告的合法權益，特起訴至法院。

原告繆小華為支援其主張，向本院提交了如下證據材料：

1。收據2張，用以證明原告支付了124004元給被告。

2。無理由退房承諾書，用以證明原告當時表明不想購買涉案房屋，但是銷售人員答應可以無理由退房並給原告一份無理由退房承諾書。

3。微信聊天記錄截圖15張和微信資料截圖，用以證明原告在未支付10000元押金之前，就已告訴被告買不起要求退房，被告同意可以無理由退房。

4。《恆大林溪府准予入住通知書》照片（影印件），用以證明當時原告所填的材料，只簽了名字並未看裡面的內容，其他內容為他人補填。

5。個人授信協議，用以證明原告家庭條件困難，無力購買林溪府洋房，也沒有購房意向。

6。通話記錄截圖和簡訊截圖，用以證明2018年3月15日下午原告從林溪府返回家的途中，餘小亮打電話說給他十天時間，他幫原告把房子賣了，賺了錢就給我，並說如果他沒有把房子賣掉，就把佣金退還給原告，原告認為餘小亮電話裡說的話不能作為證據，為此餘小亮同意稍後再打電話，並讓原告錄音，將近半個小時後，餘小亮再次打電話給原告，原告告訴餘小亮其不會手機錄音，為此餘小亮發了一條簡訊給原告，說月底前幫原告賣掉房。

7。

光碟一張，用以證明餘小亮是林溪府的正式銷售人員，林溪府的經理說佣金付給了餘小亮的老婆陳莉，讓原告去找餘小亮，經理也承認餘小亮是違規操作並已經開除，但是餘小亮稱他沒拿原告的佣金，也不認識陳莉，買恆大的房與他無關，這明顯是欺騙，原告出於對上市公司品牌房地產的信任，所以在簽訂合同時，粗心大意沒有看合同的內容就簽字了，掉入了銷售人員設計好的圈套，且買了房之後也沒有拿到購房合同，只拿了份無理由退房承諾書。

8。房產證（影印件），用以證明原告本身有住房，沒有購房需求，且原告在限購範圍內，不能再買房。

被告恆大地產公司辯稱：本案和我方沒有關聯性，本案系原告與被告恆富公司之間的商品房買賣合同糾紛，我方不是買賣主體，原告主張物件錯誤，應駁回對我方的訴訟請求。

被告恆大地產公司未提交證據材料。

被告恆富公司辯稱：一、原告系精神正常的成年人，對購房引發的權利及義務後果具有相應的認知能力，且原告2018年1月28日前往南昌恆大林溪府購房時有親戚陪同一起購房，故原告訴稱其系被人忽悠買房明顯與事實不符。且原告在支付10000元定金後又與被告簽訂了購房合同並支付了首期購房款，上述行為足以證明原告具有購房的意思表示。原告應當為其行為承擔相應的法律後果。二、“恆房通”兼職銷售平臺推薦業主購房的，需要業主的姓名、電話號碼、身份證後六位及擬到訪樓盤名稱這些資訊。這些相對原告來說均屬於私密資訊，他人無法得知，“恆房通”兼職銷售員陳莉在推薦原告購房時準確的填寫了原告的上述資訊，故原告訴稱其不認識兼職銷售員陳莉明顯與事實不符。三、原告在簽訂購房合同並支付首期款前從未向被告提出過不繼續購房的意願。四、原告系2018年1月28日下午4點03分被“恆房通”兼職銷售員陳莉推薦到南昌恆大林溪府樓盤購房，兼職銷售員陳莉在“恆房通”推薦原告後，原告於2018年1月28日下午5點多到訪南昌恆大林溪府樓盤，當天與被告簽訂了《認購書》並支付了10000元定金。原告於2018年1月30日與被告簽訂了商品房買賣合同、室內裝修委託合同及《無理由退房協議書》並支付了首期購房款。按照“恆房通”兼職銷售員政策，兼職銷售員推薦成交後，兼職銷售員獲得房屋總價1%的佣金，客戶享受額外98折購房優惠。故被告於2018年1月31日向兼職銷售員陳莉發放了佣金24801元。根據原、被告雙方簽訂的《無理由退房協議書》第三條約定，如原告由其他兼職銷售員透過“恆房通”平臺推薦認購的，在行使無理由退房權利時，原告同意被告在退還的樓款中扣除已支付的兼職銷售員佣金。故，原告現主張依據《無理由退房協議書》解除合同，應當將已經支付給“恆房通”兼職銷售員陳莉的佣金24801元從退還的樓款中扣除。五、本案的起因是由於原告不同意按照雙方簽訂的《無理由退房協議書》約定扣除已發放給兼職銷售員陳莉的佣金，並非被告的過錯造成的，故本案的訴訟費用應當由原告承擔。

被告恆富公司為支援其抗辯，向本院提交了如下證據材料：

1。林溪府商品房認購書、交款核對單、個人購房承諾書，用以證明原告於2018年1月28日認購南昌恆大林溪府洋房47棟1-102單元，並支付了10000元定金；交款核對單備註了系陳莉推薦購房；原告承諾其瞭解限購政策，具備購房資格。

2。南昌市商品房買賣合同、室內裝修委託合同、交款核對單、無理由退房協議書，用以證明原告於2018年1月30日與被告簽訂了商品房買賣合同及室內裝修委託合同，總價為2480071元；原告於2018年1月30日按照合同約定支付了首期款共計114004元；原告與被告簽訂的無理由退房協議書約定，原告在行使無理由退房權利時同意被告在退還的樓款中扣除已支付的兼職銷售員佣金。

3。上海浦東發展銀行網上銀行電子回單、明細表、恆富公司和南昌中電投高新置業有限公司的工商登記資訊，用以證明陳莉於2017年12月7日註冊成為我方“恆房通”平臺的兼職銷售員，並於2018年1月28日下午4點03分透過“恆房通”平臺推薦原告前往我方南昌恆大林溪府專案購房；原告於2018年1月28日下午5點多到達我方南昌恆大林溪府專案，並進行了到訪登記；被告的集團公司於2018年1月31日將24801元佣金發放給兼職銷售員陳莉；恆富公司系恆大地產公司的全資孫公司。

4。公證書2份，用以證明兼職銷售員推薦購房的，按房屋成交總金額的1%給予兼職銷售員佣金，被推薦的客戶購房可享受額外98折優惠；被推薦客戶成功認購房屋並簽署《認購書》後，按照《認購書》約定時間交齊首期款並簽署《商品房買賣合同》，即為成功簽約；成功簽約後3個工作日，將佣金劃轉至兼職銷售員繫結的賬戶；兼職銷售員使用“恆房通”推薦需填寫被推薦人姓名、身份證後六位、手機號、意向樓盤、預計看房時間等資訊。

5。商品房預售許可證，用以證明涉案房屋達到了預售條件。

本院查明

經庭審質證，兩被告對原告繆小華所提供的證據1真實性、合法性、關聯性沒有異議；對證據2和證據5的真實性、合法性沒有異議，對其證明目的有異議；對證據3、證據4、證據6、證據7和證據8的真實性、合法性、關聯性均有異議。原告繆小華對被告恆富公司所提交的證據1和證據2的真實性、合法性和關聯性均有異議，但認可《林溪府商品房認購書》《個人購房承諾書》《南昌市商品房買賣合同》《室內裝修委託合同》《無理由退房協議書》的簽名均是其本人所籤；對證據3、證據4和證據5的真實性、合法性和關聯性均無異議。被告恆大地產公司對被告恆富公司所提供的證據均無異議。本院對當事人無異議的證據：原告繆小華提供的證據1、證據2和證據5，被告恆富公司提交的證據3、證據4和證據5的真實性和合法性，予以確認；對有異議的，原告繆小華所提供的證據3，因該證據系原告手機截圖，僅憑該證據無法證實微信聊天物件即為本案所涉的餘小亮和熊斌，故本院對該證據不予確認；證據4，因原告所提交的拍攝照片系准予入住通知書，而涉案房屋屬預售房，尚未達到交付條件，且該證據與本案所需解決的糾紛也無關聯，故本院對該證據不予確認；證據6中的通話記錄只能證明原告與被告工作人員進行了通話，但對通話內容是否與原告陳述的內容相符無法核實，原告所提交的簡訊內容也無法證實原告的證明目的，故本院對該證據不予確認；證據7，因

光碟所錄製的內容無法達到原告的證明目的，故本院對該證據不予確認；證據5和證據8，僅憑該證據無法證實原告無購買能力且屬限購範圍，故本院對該證據不予確認。對被告恆富公司所提供的證據1和證據2中的《林溪府商品房認購書》《個人購房承諾書》《南昌市商品房買賣合同》《室內裝修委託合同》和《無理由退房協議書》，因原告繆小華認可該幾份合同或協議上的簽名是其本人所籤，故本院對其真實性予以確認；對2份交款核對單，因均系原件，且無塗改痕跡，故本院對其真實性予以確認。

根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：

2017年12月8日恆富公司取得林溪府47#樓的預售許可證。2018年1月28日原告繆小華與被告恆富公司簽訂一份《林溪府商品房認購書》，該認購書載明原告繆小華向被告恆富公司認購林溪府樓盤洋房47幢1-102號房，認購書落款處甲方由曾斌超和熊斌在經辦人處簽名並蓋有被告恆富公司公章，乙方由繆小華簽名及捺印。原告繆小華依該認購書的約定交納定金10000元。被告恆富公司的當日交款核對單顯示開單人為熊斌（老業主陳莉）。同日繆小華還出具《個人購房承諾書》一份，承諾其在南昌市限購區具備購房資格且在辦理本次購房貸款之前未出現過住房、商業、車貸等各項銀行貸款逾期還款，且信用卡無惡意透支和逾期還款等情況。

2018年1月30日，繆小華（買受人）與恆富公司（出賣人）簽訂了《南昌市商品房買賣合同》一份，合同約定由繆小華購買恆富公司開發的林溪府第47#樓1單元102號房，該商品房總價為1716076元，繆小華按兩年分期方式按期付款，2018年1月30日前支付首期房款85804元，2018年7月27日前支付樓款171608元，2019年1月27日前支付樓款257412元，2019年7月27日前支付樓款514823元，餘款686429元於2020年1月27日前支付。同日原告繆小華（甲方）與被告恆富公司（乙方）還簽訂了一份《室內裝修委託合同》，合同約定乙方受甲方委託，安排具有資質的裝修施工單位全權負責該房屋的裝修，委託服務總包乾價763995元，交付時間為2020年1月27日，付款方式為分期付款，其中2018年1月30日前支付價款38200元，2018年7月27日前付清價款76400元，2019年1月27日前付清價款114600元，2019年7月27日前付清價款229199元，2020年1月27日前付清價款305596元。該兩份合同簽訂的當日，原告繆小華向被告恆富公司支付了首期房款75804元，裝修款38200元，共計支付114004元。被告恆富公司向原告繆小華開具了兩份收據，一份為首期房款85804元的收款收據，一份為38200元的收款收據（原、被告均認可該款為裝修款）。被告恆富公司的當日交款核對單顯示開單人為熊斌（老業主陳莉）。

2018年1月30日，原告繆小華（乙方）與被告恆富公司（甲方）還簽訂了一份《無理由退房協議書》，該協議第二條約定，乙方行使無理由退房權利的，在甲乙雙方辦理完畢有關手續，甲方將乙方所繳納的樓款本金全額退還後，即視為雙方權利義務已全部履行完畢；第三條約定如乙方由其他兼職銷售員透過“恆房通”平臺推薦認購的，在行使無理由退房權利時，乙方同意甲方在退還的樓款中扣除已支付的兼職銷售員佣金；第四條約定乙方簽署《商品房買賣合同》的同時，有權選擇是否簽署本協議。該協議的落款處甲方有經辦人熊斌簽名並蓋有被告恆富公司公章，乙方有原告繆小華簽名並捺印。同日恆大地產公司向原告繆小華出具一份《無理由退房承諾書》，該承諾書載明：原告所購買的恆大屬下公司開發的林溪府樓盤47幢1單元102房，若原告已履行《樓宇認購書》《商品房買賣合同》的各項義務，並且無任何違約行為，則自原告簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間，均可無理由退房。

另查明，2017年12月7日案外人陳莉透過被告恆大地產公司提供的“恆房通”APP平臺註冊為經紀人，經紀人型別為恆大老業主。2018年1月31日被告恆大地產公司將涉案房屋的佣金24801元支付給陳莉。

再查明，被告恆富公司由南昌中電投高新置業有限公司全額出資設立，南昌中電投高新置業有限公司由被告恆大地產公司全額出資設立。被告恆大地產公司和恆富公司均具有法人資格。

本院認為

本院認為，本案所涉的《林溪府商品房認購書》《個人購房承諾書》《南昌市商品房買賣合同》《室內裝修委託合同》《無理由退房協議書》和《無理由退房承諾書》，都是恆富公司向繆小華提供的格式合同，雙方當事人除對《無理由退房協議書》中“如乙方由其他兼職銷售員透過恆房通平臺推薦認購的，在行使無理由退房權利時，乙方同意甲方在退還的樓款中扣除已支付的兼職銷售員佣金”這一條款存在爭議外，其他均無異議，故《林溪府商品房認購書》《個人購房承諾書》《南昌市商品房買賣合同》《室內裝修委託合同》《無理由退房承諾書》和《無理由退房協議書》的其他條款合法有效。由於原告繆小華在與被告恆富公司簽訂購房合同時，已承諾繆小華可行使無理由退房權利，現原告要求與被告解除商品房買賣合同，理由成立，本院予以支援。鑑於原告繆小華和被告恆富公司所簽訂的室內裝修委託合同，是依附於商品房買賣合同而成立，一旦雙方所簽訂的商品房買賣合同解除，該合同隨之也無法實際履行，故應一併解除。

關於合同解除後的佣金是否應退還問題。首先，《無理由退房協議書》中雖寫明繆小華在行使無理由退房權利時，如由其他兼職銷售員透過恆房通平臺推薦認購的，同意扣除已支付的佣金，但這“扣除已支付佣金”的約定系由被告恆富公司預先列印擬定的格式化條款，恆富公司並沒有採取合理的方式提請原告注意，而其內容也明顯對原告利益不利，損害了原告的財產權益，違背了公平原則，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規定，該格式條款應屬無效。其次，從原、被告所提供的證據及庭審情況可知，本案佣金的實際領取人陳莉在原告繆小華認購涉案房屋到簽訂商品房買賣合同過程中，恆富公司落款處均沒有陳莉的簽名，陳莉只是在交款核對單的開單人熊斌後面用括號寫有“老業主陳莉”幾個字，而該交款核對單只是恆富公司內部操作流程的單據，並不需原告繆小華核對。第三，陳莉在恆大地產公司提供的“恆房通”APP平臺以老業主身份註冊為兼職銷售員，以及在“恆房通”APP平臺填寫繆小華的相關資訊並在繆小華簽訂商品房買賣合同付清首期款後，即按商品房買賣合同和裝修合同的總價款提取1%的佣金這一系列操作流程中，均不需經過繆小華認可，也沒有證據證實原告繆小華對整個操作流程是知情的。故本院對恆富公司認為如需解除商品房買賣合同，應扣除佣金的主張不予支援。但鑑於原告繆小華在明知其自身無購買能力的情況下，仍在聽到被告銷售人員“可以賺錢”的誘惑下，與恆富公司簽訂商品房買賣合同和裝修委託合同，在簽訂合同交付首期款後隨即要求解除合同、退還房款，對本糾紛的發生存在一定過錯，故本院酌定繆小華自身承擔已付佣金30%的責任。由於無理由退房承諾書系被告恆大地產公司出具，“恆房通”APP平臺系被告恆大地產公司提供，陳莉的佣金也系被告恆大地產公司發放，故被告恆大地產公司和恆富公司對佣金24801元的70%即17360。7元承擔共同退款責任。剩餘購房款和裝修款99203元由被告恆富公司退還。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第五十八條、第九十四條、第九十七條規定，判決如下：

本案裁判結果

一、解除原告繆小華與被告南昌恆富置業有限公司於2018年1月30日簽訂的《南昌市商品房買賣合同》和《室內裝修委託合同》；

二、被告恆大地產集團有限公司、南昌恆富置業有限公司於本判決生效之日起十五日內退還原告繆小華購房款和裝修款17360。7元；

三、被告南昌恆富置業有限公司於本判決生效之日起十五日內退還原告繆小華購房款和裝修款99203元；

四、駁回原告繆小華的其他訴訟請求。

如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費2780。1元，由原告繆小華負擔780。1元，被告南昌恆富置業有限公司負擔2000元。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於江西省南昌市中級人民法院。

審判人員

審判長王倩

人民陪審員劉道國

人民陪審員魏新