小產權房是什麼，能買嗎？
李小微深圳小產權2021-04-22 12:21:43深圳這邊的可以
農民房2021-04-26 12:04:28可以買，只要沒有踩坑，瞭解房子的手續問題就沒事，假如您買的獨棟農民房，您要認準有歷史遺留或者兩證一書的，要買宅基地的，工業用地也行，只是遇到拆遷的話賠償不如宅基地那麼多，假如整棟有綠本的房子是碰不得的，
為什麼說綠本不能買？99%的小產權客戶都犯的錯！你選對了嗎？
不懂小產權建議看看，買小產權認準歷史遺留或者兩證一書的，
什麼是兩證一書和歷史遺留？讓你購買小產權不再迷惑！
很多想買小產權房的朋友都想考慮村委房，認為深圳村委房會比其它小產權房更安全。那麼，深圳的村委房真的比其它的小產權房更安全可靠麼？
要了解這個問題，首先，我們就要了解深圳的村委統建樓，村委統建房從法律性質上嚴格來講，其實和其他的深圳小產權房（包括開發商集資房，農民房）是一樣的，深圳的村委房是村委股份公司或村委和小產權房開發商利用本村集體土地修建的住宅小區，統稱村委統建樓，這類住宅有大型的，也有小型的，大型的可媲美商品房規模，小型的也有單獨一棟的，這些房子除了分配給本村村民自住外，剩餘其它房源就作為本村集體的投資專案對外銷售為村集體創收盈利的目的。深圳村委統建樓在建設過程中，因為村委沒有商品房建設和出售資質，所以沒有像商品房一樣經過國家土地出讓規劃，納稅等程式，其實也和其他的深圳小產權房一樣的，所以從法律嚴格性質上來講，深圳村委統建樓只是深圳小產權房中一個形式之一，和其他深圳小產權房一樣，嚴格來說同樣不受法律的保護。
在遇到舊改拆遷和重大市政工程需要對房子進行拆遷的時候，深圳村委統建樓和其它小產權房甚至商品房一樣，都是需要拆遷的。近年來深圳透過改造進行城市更新，也有大量的各類小產權房以舊改補償回遷房或貨幣補償的形式的被置換，透過合理的補償比例，把小產權房換成了商品房，整理了城市面貌的同時，也讓更多人住上條件更好的小區房，在城市舊改的過程中，沒有因為是村委統建樓而得到特殊補償的待遇，村委房也要為舊改或者重大市政工程讓路，都是按照同樣的標準獲得相應補償，不過村委統建樓由於規模較大，除了重大的規劃需要，一般不會拆遷。
深圳的村委統建樓的拆遷補償標準和其他形式的深圳小產權房一樣，並不會因為是村委統建樓而得到更多的補償的。市規劃國土委釋出了（深圳市房屋徵收補償基準價格參考條例）按照每個地段的不同，對小產權房拆遷補償的價格進行了指導性的規範標準，在這個檔案中，補償價格是按照地段不同確定的，而不是按什麼性質的小產權房而決定的，比如南山區白石洲區域舊改專案，除了單層或兩層的本地村民的祖屋補償比例高達1比3。5外，統建樓和其他小產權房的補償比例都是1比1。3。透過以上的解析，所以認為村委統建房比其它性質的小產權房更安全賠償更多的觀點也不是完全正確的。
村委統建房其性質仍然是小產權房，歸根結底與其它性質小產權房是一樣的，其不一樣的是品質和規模。目前，村委統建樓的價格已經一兩萬每平了，雖然其規模，建設標準品質來說比其它的小產權房更好，但是如果是純粹投資的話，村委房的投資回報率還要低於其它性質的小產權房，因為村委房總價高。但如果買村委房是自住，追求更高的居住標準的話，村委房比其它性質小產權房來說還是有明顯的優勢，村委房與商品房相比，也有更高的價效比，價格只要商品房的三分之一或一半。
所以，如果是純粹投資的話，應該首先選擇深圳農民房和其它性質的小產權房。無論以後的拆遷補償還是租金回報率，村委房並沒有明顯的優勢，這方面農民房反而更有優勢。
如果是自住並且經濟允許的條件下，村委房還是更好的選擇，因為很多村委統建樓品質規模可以媲美商品房了，價格只有同等地段商品房的三分之一左右，居住有比商品房更高的優勢。
知乎使用者2021-05-18 15:31:151，什麼是小產權房？
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，房子本身並沒有大家所認同的產權，或者說只有部分產權。
其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。
小其實約等於無，相當於沒有產權，在深圳小產權是事實存在的，官方名字卻是“違法建築”。
截止去年12月份，據不完全統計，深圳市違法建築數約40萬棟，建築面積達4。2億平方米，佔深圳總建築面積的49。27%。
深圳的小產權市場是非常龐大的，看下面這張圖，小產權、自建房或無房約為1850萬人，佔全市人口84%，這是隱藏在冰山下的深圳真實樓市，畢竟買得起商品房佔少數。
2，小產權的分類
在深圳小產權的龐大市場中，主要分為這三類：
（1）農民房
農民房也叫村民房，是農村村民私人修建的房子。因為一般很少進行建築設計，而是直接找施工隊進行修建，所以顯得簡陋粗糙。尤其是在深圳等地，在過去急速城市化的程序中，形成了大量城中村（被納入城市範圍內的村莊），村民因為利益驅動，往往未經過整體規劃而修蓋房子用於出租等！（已經不準再建）
（2）村委房
村委房就是村委統建樓，就是村裡出資建的房子，一般都要比農民房規模大，使用率高，有花園，地下停車場，游泳池。配置要比農民房好很多，當然價格也就要比農民房貴啦！（已經不準再建）
（3）集體產權房（大紅本房）
其實大紅本房也是屬於小產權房的一種，只不過這種性質的相對於一般的農民房好很多；是四證齊全，房子的品質和商品房差不多，但是唯一就是沒有預售許可證，也就只能簽有償使用合同！（可以建合法的）。
之前我去年朋友圈說到的龍華恆大某專案就是這種型別，中介配合韭菜擠破頭去搶的一個專案，當時我提醒了大家不要去買。
這三類小產權，
我認為第二種村委房相對坑小一些，比較安全，
錢少自住買這種問題不大，需要全款買，沒有杆槓效應，升值保值遠不如正常商品房。
3，今年的小產權為什麼這麼火？
因為飛魚哥一直在深莞樓市一線，和中介的保持溝通反饋，對目前樓市變化也是很關注的。今年初，特別是208指導價調控政策出臺後，深圳二手商品房成交下滑嚴重，資金在尋找新的出口。
深圳龐大的、低單價和低總價的小產權房無疑是一個不錯的選擇。
3月份時候，有微博大V就爆出小產權內幕情況，原話是這樣：
1。很多投資公司不搞商品房了，不搞商鋪了，陸續轉向有舊改概念的小產權，投資公司跟村股份公司的人聯手控房源。
2。很多中介門店關了，很多中介大佬招兵買馬，幫投資公司賣小產權，連經紀人上崗證都不用。
3。很多做鳳姐變冰冰的裝修ABC中介，徹底轉行到小產權交易。
4。很多自媒體跟中介合作，開始建群做小產權交易。
5。很多中介還在職，受房協和公司約束，但是已經無所謂，開始做小產權交易。基本上是全民做小產權交易，短炒為主。
雖然我平時寫的文章和發的朋友圈，絕對鼓勵大家優先去買正規商品房（特別是你還有購房名額的基礎上），但也架不住今年有很多小夥伴問我：飛魚哥，某某小產權能不能買？
今年一開年，在樓市調控頻繁背景下，價格“親民”的小產權房也出現了“異動”，
有資料顯示，2021年以來，深圳的小產權房漲幅已經超過30%
漲幅的背後是今年的大量成交推動，那火熱的背後原因是什麼呢？
原因一：因為深圳房價居高不下，一部分人群是被迫買小產權，無奈之下她只好選擇小產權房。
原因二：商品房首付提高買不起，新房搖號不夠格，想了想還是隻能買小產權。
原因三：大量的資金湧入進來，迅速推高成交量和價格，形成了賺錢效應，吸引更多的剛需和投資客也加入其中。
4，小產權房的主要風險點
小產權房今年雖然交易活躍，但交易不受法律保護，始終是一個灰色市場，不僅容易踩坑，還存在各種風險。
主要風險點在於以下四點：
（1）申請公租房、商品房、安居房都會受限制。
對於絕大部分人來說，肯定會優先將“房票”用完，還有餘力，才會去投資小產權。
但現在，深圳打新檻高，有些“高分”購房者也被嚴格擋在門外，原因在於“名下有小產權房交易”。
同時，深圳小產權房如果辦理過水電過戶，供電局、自來水公司都有備案記錄。因此，擁有小產權房的業主在申請商品房、安居房、公租房都會受到限制。
（2）一房多賣
因為小產權沒有在相關部門登記，因此無法過戶，無法保證購房者的合法權益，更有可能存在一房多賣的情況。
（3）違約糾紛
購買小產權房無法進行抵押，需要一次性付款。後續發生糾紛時，有可能無法追討相關的款項。遇到拆遷或舊改時，也有可能因各種原因而得不到相關的拆遷收益。
比如，經過歷史遺留問題處理的農民房，也就是已經取得綠本產權證房產，基於在法律上深圳市已經全部是國有土地的這個大前提下，法院一般認定買賣合同是有效的。
合同有效也不能夠辦理過戶登記，碰見拆遷需要登出原來的房產證，還是繞不開原產權人。原產權人把房子賣掉以後，名下仍然登記的這套房子，這會影響原產權人自己的購房資格。
（4）錢房兩空
對有綠本房產證農民房或申報過歷史遺留違法建築的房產，最大的風險是原產權人或申報人對外欠債，房產被法院查封拍賣。買受人提出的執行異議，通常會被法院以買受人購買時存在主觀過錯而駁回。
5，我對小產權房買賣的個人建議
首先亮明我的觀點：絕對不要碰！尤其是現在！
小產權今年開始冒頭的時候，ZF已經發現苗頭，在FZ不炒的大背景下，小產權又屬於違法建築灰色交易市場，肯定是要打壓的。
4月2號，深圳房協就有出臺規定，房產中介不得從事小產權房交易，否則要列入黑名單。
但架不住這裡成交的火熱和利潤的誘惑，即便開除還可以全職做小產權交易，收入高很多，所以大家繼續搞得熱火朝天，不管中介還是客戶，後進者基本是跑步進場。
在本月27號，央媒釋出了一則標題為《異常！深圳這種房子突然賣爆，價格飆漲50%！有人一口氣買好幾套！律師提示風險》的影片，再次將深圳的小產權房熱推向了風口浪尖。
馬上第二天，網路上已經傳出小產權房被重錘的訊息。
目前小產權受到重點關注，ZF嚴禁私下建設、銷售小產權房，同時要清理小產權房的銷售廣告、關注違法整改。
在國內做投資，首要一點是：政策風險，要聽D話，否則真的會死得很慘。
目前的深圳，小產權房其實是不稀缺的，稀缺的是商品房。
即便你名額滿了，手裡錢太多，一定要買小產權房，也要優先核心地段，只看南山，比如西麗片區和白石洲片區，其他真的沒必要花時間精力研究。
我的個人感覺是，目前的深圳小產權市場和之前的環京樓市有點像，一大棒子敲下來，牛轉熊，真的就在一瞬間。
居亭軒2021-06-03 17:28:23只能說，可以買，深圳的房子絕大部分都是農民房和統建樓，還挺香，如果買不起商品房又想買房子的話就抓緊上車，現在有些小產權比商品房還好
東北小朱在南寧2021-06-05 18:18:39我想罵醒你，不就是三產房麼？我從業這麼久，一套三產房沒有賣過，不是我沒有資源，也不是三產房賺的少，往往三產房佣金才高，而且結算快，因為我不想推薦客戶會後悔的房子！
第一，不能落戶讀書，你的孩子讀書就比較麻煩，雖然有別的名義可以讀
二，未來增值幾乎沒有，沒有證，你怎麼交易？私下協議？
三，如果是期房，你遇到無良開發商，直接弄個地基，一房多賣，直接卷錢跑路，看你怎麼辦！
