說說安置房那些事兒

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問：

章哥你好，億朋苑小區、成壽寺的鐘富家園，4萬一平，未來發展趨勢會怎麼樣，能買嗎？

回答：

1、 鍾富家園，這不是安置房嗎，交房了嗎？有本了嗎？我不知道。億朋苑倒知道，就一區有一部分是商品房，有房本，可以交易。三區是回遷房，沒本。二區我也沒搞明白是什麼性質，反正也沒本，如果真是小產權，那估計夠嗆了。

2、 看來你是鐵了心要買沒房本的了。

營銷心理學認為，刻意隱瞞什麼，其實就說明非常在意什麼。你其實是心知肚明這兩個小區是沒房本的，但是在提問時根本不提，只問未來發展趨勢。而誰都明白，買房最重要的是產權。

說明什麼？說明你已經下定決心買，找我諮詢只不過是想糊弄個“發展趨勢還行”的支援而已。我遇到過很多和你一樣的諮詢人，都是這種心態。而我每次都想到《駭客帝國》中那個黑人老太太對尼奧的話：你到我這裡來不是做決定的。你的決定已經做出。之所以來，只不過是來理解你的決定的。

3、 那先別管什麼未來發展趨勢了，先關心受不受法律保護吧。

任何一件商品，產權都是最重要的。經濟學認為，產權由三個要素構成：使用權、收益權和轉讓權，三者合一才是完整的產權。

那就看看你能否獲得完整的產權。

使用權沒問題，交了錢就能獲得，一般來說可以長久的住下去，沒人會來攆。收益權也還行，想住就住不想住就出租，租金全歸你自己；當然如果出售的話就沒譜了。

轉讓權，你得到了嗎？假定買了這套房，住兩年之後房本還沒下來，而你的積蓄增多了，想出售之後升級成商品房，請問能做到直接變現嗎？也就是能獨自賣的出去嗎？

不可能吧，因為從法律意義上講，在你沒有取得房產證之前，產權是在原業主（被安置戶）手中，你不擁有轉讓處置權。這和上面的收益權可以結合起來看，原業主把房賣給你，合同可以約定，他有義務協助辦理產權過戶；還可以約定，你轉讓之後，他也有義務協助下家辦理過戶。但這能保證嗎？如何保證？能有確定避險的措施嗎？

估計你沒有，中介會說他有，只要是籤協議、扣押金，然後再進行公證什麼的，就能確保你的利益。但在我看來，這都是扯淡。當然我怎麼看不重要，關鍵是法官會怎麼看。那就只有一句話，人家根本就不會看，沒那工夫扯閒篇兒。

4、 這種安置房的買賣我參與過一些，聽說過的就更多了。成功率其實不算低，但可以這麼說，除非是非常熟悉的親戚朋友之間，否則幾乎沒有順利完成的。就算是親朋之間，因此而反目的也大有人在。

簡單說吧，在沒有房本的情況下，這種房產轉讓等同於農村宅基地買賣，得不到法律保護。

雖然你們的合同中可以約定違約條款和賠償金，也可以去公證。但這只是合同公證而已，公證處不是法院，他們只能公證這合同是公平自願簽訂的，至於內容是否合法、是否合理，人家管不著，有了糾紛那是法院的事兒。

而到了法院呢，法官只能根據法律規定，處理能解決的事情，而這種產權轉讓根本不受法律保護，他也就沒資格管。所以他只能判決對方賠償，不能判強制過戶，因為不合法。

那賠償金能拿到嗎？有可能，但肯定不是全部。中國是法律社會，更是和諧社會，法官不能按照協議來判決補償數額，你們要是籤100個億他也支援？不可能。所以一般都是根據“具體損失”來判決，那這就等於是和稀泥了。接不接受、服不服是你的事兒，反正人家就這麼判！

5、 說幾種可能吧，不是全部，我也記不住那麼多。

1）原業主把房賣給你，其配偶同意了嗎？如果將來反悔，夫妻共同財產不能單方處置，這合同無效。

2）其繼承人同意了嗎？如果業主死了怎麼辦，其父母、兒女都是繼承人，不認可這合同怎麼辦？

3）原業主沒有死，只是重病失去了自主能力怎麼辦？比如成了植物人，你能有什麼好辦法嗎？

4）如果對方欠債了，把這套房又再次抵押了怎麼辦？或者將這套房二次出售怎麼辦？你怎麼知道你肯定是第一順位？

5）如果房價漲了，對方就是想賴賬，說什麼也不過戶。而且對方已經淨身出戶，名下無一分錢財產，你能怎麼辦？賠償都拿不到吧！

6）對方很講誠信，也願意過戶，但這套房就是辦不下房產證來怎麼辦？十年二十年不新鮮，規劃設計違規的太多了，北京這種小區有的是。

7）最常見的，什麼都不因為，就是想再多要錢。否則人家就不去辦理產權證，他不辦也就不能過戶給你。你能怎麼辦？這種事太簡單了，人家就自己舉報自己，當年丈量宅基地時自己謊報了面積，就要求重新稽核。反正人家不想佔國家便宜，你也別想佔他的便宜。

6、 在我看來，買沒本的安置房，是一件賭博性很強的投資。賭贏了，或許能佔到點便宜；賭輸了，滿盤皆輸，至少是付出巨大的人力物力成本。

一般來說，人們買了正規商品房，都盼著房價上漲。可買了這種安置房呢，未必，房價上漲就意味著不能順利過戶的風險增加，漲的越高風險越大。所以最好是盼著房價跌，肯定能過戶。但這是不是很彆扭啊？

7、 具體的案例我就不舉了，千奇百怪花樣翻新。像億朋苑這樣的房子還好，早就入住，有明確的產權人。而鍾富家園這種呢，有可能是中介說有房源出售，幫你“改底單”什麼的，先交大部分的錢，然後等兩年拿房，如果這次沒房就再等兩年，辦不成全額退款。

合同是真的，但事情則沒譜兒，交了錢未必有房，壓根兒就沒有。當然人家也不會跑，過幾年事情辦不成也會把錢還給你，雖然不那麼痛快。

表面看你是沒有損失的，錢都拿回來了還想怎麼樣？頂多是幫人家做了點“無息貸款”罷了，人家拿你的錢去做點資本運作，所謂的安置房不過是個噱頭罷了，這就是一種“融資手段”。

8、 總之，

我最常說的一個原則：投資的第一原則不是高利潤，而是避險。避險的第一原則是守法，

不受法律保護的投資最好不要幹，僥倖心理是很坑人的！僅供參考。

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

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