南沙下一個暴擊板塊：萬頃沙？
這次的南沙踩盤，局姐有個特別大的感觸——
整個南沙的價格都在趨於扁平化。
拿當下熱門板塊的主流樓盤來說吧：
蕉門河板塊，均價3-3。4萬；
金洲板塊，均價2。7-3。2萬；
南沙灣板塊，均價3-3。9萬；
靈山島尖以及周邊的明珠灣起步區，均價3。3-3。8萬……
無論在哪個區域投資買房，似乎都沒有走出獨立行情的空間。
一轉身，忽然發現在這塊投資熱土上，還存在一個均價不過2萬出頭的“價格窪地”，便宜大碗，不到200萬就可以錘上一套。
驚不驚喜？意不意外？
這個“價格窪地”，甚至還自帶
流量體質
——
有廣深一小時生活圈的雙重利好實錘，有眾多網紅產業概念加持，還有追著車的銷售小哥哥，高喊著：
“深中通道開通後，房價翻個兩番不成問題！”
這兒，就是魔幻的萬頃沙。
這裡真的有暴擊的潛質嗎？如果入手，未來，你是否可以接受最差的萬頃沙？
現在的
萬頃沙
是什麼樣子的？
局姐開著車，從城市介面一流的靈山島尖出發，第一次踏上這塊神奇的土地，心中就兩個字：
落差。
真·十足原生態。
除了少數在建的專案外，萬頃沙目前還保留著大片的農田和芭蕉地。十來條
河涌
橫向依次展開，低矮的村屋錯落有致排列在河涌兩側，
儼然一副水鄉的模樣。
鎮中心的配置約等於內地一個十八線小縣城。
萬頃沙地處廣州最南部，遠離鬧市區。
當下，如果從廣州主城區開車到萬頃沙，
不堵車的情況下，至少要花費1個小時10分鐘
，即使是從南沙區府開車，到萬頃沙鎮政府也有15公里的距離。
遙遠的土地上，隱藏著兩大神奇的交通利好。
一是地鐵18號線。
18號線2021年首段開通，在萬頃沙設始發站，開通後，
萬頃沙到廣州CBD的通勤距離將縮短到30分鐘。
而萬頃沙站不是一個普通的地鐵站，在規劃裡，這裡是未來的南沙樞紐，有連通廣州、深圳、中山、珠海的高鐵，有連同東莞的還有未來南沙環線15號線的換乘站。
一句話，四通八達。
第二是深中通道。
深中通道預計在2023年建成通車，建成後，從萬頃沙開車，只需要45分鐘就可以直抵深圳腹地。
此後，無論是從區位還是交通來看，萬頃沙，甚至南沙會更像是深圳的後花園，而從萬頃沙去中山、珠海和東莞，都不過半小時上下的車程。
妥妥的大灣區同城第一站。
深中通道在建進展
我們踩盤的時候，和銷售小哥哥抱怨從廣州過來太遠，他反而diss說：
這裡的房子本來就不是為廣州人準備的，我們就是給深圳準備的。
嘖嘖嘖，這絕對是深中通道給的勇氣。
說到樓盤。
目前萬頃沙在售的樓盤不多，如果對開發商的規模稍微有點要求，就只剩下恆大陽光半島和
中鐵海悅國際
可以挑了。
兩個盤都打著“18號線首發站”的概念，事實上，他們到萬頃沙交通樞紐的位置，大概是這樣的。
完全不是你所想象地鐵上蓋的樣子，
不打車或者坐個公交接駁，是不行的。
當然，加上這一段距離，去
珠江新城
的時間也可以妥妥控制在1小時之內。
距離深中通道的距離就更遠了。
兩個盤的價差不大。恆大周邊比較荒涼，均價在2。2-2。4W，主打小三房，也有兩房的戶型，
一看就是針對投資客準備的。
中鐵海悅國際位置靠近鎮政府，還沒正式開盤，但售樓處已開。主打三房和四房，戶型緊湊，現場銷售介紹說可以認籌，預計開盤價格會在2-2。2萬。
但是，
和南沙其他區域的盤相比，似乎總差那麼點意思。
比如說，一進恆大陽光半島的小區門，局姐就被這一坨反覆播放的豪華噴泉驚呆了。
讓它做一個安安靜靜的美膩的湖，不好嗎？
再比如說，恆大主推豪華裝修的戶型。據案場銷售介紹，少數幾棟不怎麼豪華裝修的價格會便宜一些。
其實……在看了恆大的豪華裝修樣板房之後，寧願選擇更便宜的。
因為豪裝的風格實在是……嗯，大家看了就知道了。
而
海悅國際
售樓部的風格也比較一言難盡。
當然，審美都是主觀的，說不定大家會覺得很美。
在去這兩個專案踩盤的過程中，還發生過一個忍不住要吐槽的小插曲。
我們先看了陽光半島，恆大銷售知道我們接下來要去中鐵海悅國際，先是百般阻攔，我們堅持要走。幾分鐘之後，
還在路上的我們，竟然接到了海悅國際銷售的電話……
在進入案場進行登記時，資料顯示，我們的資訊已經被錄入系統，來源是“
自由經紀人
”。
請問，這是我們的資訊被悄悄轉賣了，還是
恆大的銷售，事實上是個中鐵的臥底呢？
好了，吐槽結束。
回到大家最關心的問題，
當下萬頃沙2-2.4W的價格，值不值得買？
要知道，目前配套更為成熟的南沙區府板塊，二手房的價格也就2。4W左右。
當然，看好萬頃沙的人是不屑於把它和南沙區府做對比的，
他們更多的是看中來自廣州城區和深圳的外溢的需求。
距離天河半小時地鐵通勤的地方，樓價遠不止2萬；
而深圳前海CBD 1小時內通勤的區域
，包括龍崗、光明、龍華……
價格動不動就要去到4萬
，甚至更高。
理論上，如果萬頃沙能順利承接來自這兩部分的剛需外溢，未來價差就有可能被填平，這也意味著樓價後續增長潛力很大，出現暴擊的機率也會大增。
但是，
僅靠社畜們的外溢需求，真的能撐起一個地方的樓市嗎？
當然不。
外溢需求
只是給樓市提供了一個騰飛的契機，能不能撐得起接得住，還要靠本地的配套和產業。
先說對於自住最重要的配套。
目前來看，差強人意。
從老父親老母親的實際需求來看，
這兒的學校相對南沙其他板塊處於下風。
而即使是從日常生活來看，商業配套也嚴重不足。
目前萬頃沙的商業配套主要集中在鎮政府周邊，
以低端小店為主，只能購買基本生活用品，
大型shoppingmall完全沒有。如果想再提升一下，對不起，只能開車15公里去
南沙萬達廣場
。
這兒對吃貨也不太友好。在萬頃沙的那個中午，我們12點50分抵達當地口味榜排名第一的飯店，發現，老闆已經收市打烊了……
休閒娛樂更是沒有去處，如果指望周邊的配套估計會瘋掉。
當然，商業配套的成熟其實離不開人的集聚。南沙發展了那麼多年，目前也只有區府附近的
萬達廣場
這一個成熟的商圈，而空空蕩蕩的萬頃沙，
整體發展估計會落後南沙核心板塊十年。
在配套沒有完善之前，不知道有多少外溢需求會願意過來常住。
那麼，萬頃沙就完全不能買嗎？
不。
這個區域的發展，是有下限的。
萬頃沙的區位優勢擺在這裡，大灣區交通樞紐的定位是絕對確定的，深中通道和18號線也是一定會開通的。明年18號線通車，會漲一波，大後年深中通道通車，再漲一波。
這兩波漲幅，是被妥妥鎖定了的。
而萬頃沙也並不是沒有產業。
保稅港加工製造業區塊規劃的是高階製造業。恆大的新能源汽車專案從外部來看基本上已經竣工，但至於何時投產現在還沒有確定性的訊息。
恆大汽車
基地
此外，保利電商園、物流園等專案也開始匯入。
所以說，萬頃沙的樓市未來會有一定的本地剛需支撐，不會飄在空中。
最不濟，萬頃沙也會類似於目前的增城，成為製造業為主，交通發達的居住板塊。
只要有人，各類配套總會慢慢慢慢地，起來。
唯一的問題是，高階製造業不算是個高薪產業，而在
工業4。0
時代的加持之下，也不太可能像以往的勞動密集型企業那樣，需要大量的勞動力。
也就是說，按照目前的規劃，萬頃沙短期內不會提供大量的高薪工作崗位，本地的剛需接盤能力一般，
萬頃沙房價的天花板可能會比區內其他地方更低一些。
不過，還要多嘴一句。
萬頃沙有個不穩定因素——未來的土地供應。
從萬頃沙的區塊規劃來看，南沙樞紐板塊還有著大量的住宅用地還沒有開發。
除此之外，整個萬頃沙幅員遼闊，還有著大片大片空白的芭蕉地，
一旦政府想賣地，未來供應量會非常大。
供需失衡會帶來什麼問題呢？
局姐的一個朋友，當年因為看中了廣州21號線的便利，再加上增城不限購，就買了地鐵附近的房子，想博暴擊。但是因為增城的供應量實在太大，供需出現了問題，導致現在房子還砸在手裡。
那麼，萬頃沙會不會步增城的後塵呢？
以上。
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