專業解讀《安家》中的買房知識點E25~28

想看更多關於《安家》的專業解讀歡迎關注“開水菌的地產觀”

想進讀者群的請後臺私聊新增開水菌個人微信

由

《賣房子的人》

改名為

《安家》

專述中國房產中介行業的職場劇於2020年2月上映了，開水菌接下來將為大家逐集從行業專業角度分析點評如何看待這部關於“買房”與“中介”的電視劇，為買家們梳理其中買房的知識點，規避套路與風險。

專業解讀《安家》中的買房知識點E1專業解讀《安家》中的買房知識點E2專業解讀《安家》中的買房知識點E3專業解讀《安家》中的買房知識點E4~5專業解讀《安家》中的買房知識點E6~7專業解讀《安家》中的買房知識點E8~9專業解讀《安家》中的買房知識點E10~11專業解讀《安家》中的買房知識點E12~16專業解讀《安家》中的買房知識點E17~20

一.有債務糾紛的房子能買嗎？劇中徐店長曾攪黃了翟雲霄的一個案子，原因是業主有債務糾紛，法院會查封這套房子，如果真的走起合同來，很有可能房財兩失；

一般來說，業主債務纏身的時候才會著急賣房，這樣的房子往往也比較便宜，在法院這一步之前，一般是業主自己出售或者由借貸機構（帶半委託）進行處理；

這樣的房子業內俗稱

“藥盤”

，就是有多方債務甚至查封，解盤手法相對繁瑣複雜，但是由於價格盤便宜，一般在7~8折之間，非常受業內炒家追捧，一般的買家由於不懂“解藥”，想吃也無從下口；

從業主的債務逾期，到債主遞交訴訟申請+凍結/查封申請這段時間內會有一段時間差，業主是有機會將房子塗銷（但不讓無抵押權的債主知道），然後出售過戶，只要在賬戶凍結之前將樓款轉移出去，那基本也就成功完成資金轉移，逃避債務了；

所以這樣的業主更傾向於收全款，畢竟不用等銀行放款這段時間（有賬戶凍結風險）

對於買家來說，只要你前期定金只給個1~2w，過戶之後才給首付，即使真的被凍結導致交易不成，自己損失也很小。但是切不可掏錢幫業主贖契；

二.老洋房的交易難處；劇中房店長為林老闆找到了合適其需求的老洋房——向公館，但是由於向家後人子孫散佈在世界各地無從找齊人進行析產公證，徐店長就聯絡了國外的中介&私人偵探；

之前講過老洋房的交易難點在於產權複雜，主要體現在以下幾點：

早年的老洋房只有地契房契，並沒有更換新的不動產證；

需要補齊地價，評估價的10%，這是一筆高額的費用；

往往老洋房的業主家族龐大，由於婚姻、繼承等等的關係需要找齊所有的家屬辦理析產公證（或放棄繼承公證）；

找人需要支付大量的人力跟交通、時間成本；

如果有私生子突然跳出來，都有可能導致之前辛苦辦理的析產公證無效；

即使找齊了全家人，如果其中有一個人由於分配不公問題導致不想賣，就會導致之前的所有努力白費；

很多人移民後改了名字，登出了國內的戶籍，如果沒法證明他是他自己，也可能導致功虧一簣；

所有在實際操作過程中：

找人、談分配、做公證、析產

每個環節都步履維艱，一單搞個幾年也很正常，做這種事情的一般是炒家而不是中介，失敗的機率非常高，十分磨礪一個人的心智；

三.翻修再賣的凶宅劇中黃老闆委託房店長將其住過的凶宅賣出，房店長又找了歐P將房子裝修出售，這翻修錢到底誰出呢？

翻修過的房子確實賣相要比原來的好多了，但是這翻修的錢到底是誰出，又是這麼分的呢？

這裡有兩種可能性：

房店長慫恿黃老闆花錢找歐P進行翻修，這種中介自身就沒有風險，但是很少會有業主肯這麼做，因為作為業主並不知道自己投入了幾萬甚至十幾萬的裝修費用最後能不能在賣房款上收回；

就是在《專業解讀《安家》中的買房知識點E2》中提到過的ABC單的模式，中介方籤包銷合同，自己掏錢翻修賺賣房差價，這種屬於中介自己擔風險了；

不過還是得強調一句的是，賣房子雖然建議是翻新一下賣相更好，但是要搞清楚其中誰掏這筆費用；

四.為什麼房產中介不受尊重？劇中江醫生父親得知這套房子是凶宅，勃然大怒，如果早知道是凶宅就不會來看的，並大罵“中介十個有九個都是騙子。”

中介行業由於進入門檻低，人員素質參差不齊，為了銷售成交，部分從業人員謊話連篇，而且由於很多人一輩子才買一次房子，所以都是一錘子買賣，騙了也沒下次，所以導致劣幣驅逐良幣，過於實誠的中介在行業裡吃不開；

再者就是人們尊重一個行業是尊重這個行業的知識門檻（學歷），學歷高知識淵博自然就會得到更高的社會認可，收入理應更高。但是中介行業的收入卻與標的成交的點數相關，與其從業的專業性沒有必然關係。

一箇中介成交一套1000w房子的佣金是成交100w房子的10倍，但是付出的勞動及專業知識在外人看來卻並沒有增加，買家對佣金自然是不認可，這種不認可也就遷移到了對行業的不尊重；

五.老實人&生意人劇中飼料大王林老闆為了將幫向家守了一輩子家業的耿家人趕出去，特意設計讓他們搬去自己九亭的180方豪宅入住（置換），但是轉頭就把九亭的房子密碼改了，老實人老耿一時間無家可歸；

先看老耿如果用自己的兩房半換林老闆九亭房子劃不划算：

老耿的兩房半+廳大致面積在60方左右，按均價30w/㎡計算，，市值1800w左右。而林老闆的房子總價在700w左右，即使置換也差了1000w的距離，表面上是為了老耿家安置著想，實際笑裡藏刀；

很多人說林老闆人面獸心，表面一套背後一套，狡猾奸詐····但這恰恰是一個商人該有的特質。雖說誠信是營商之本，但是人間正道是滄桑，正兒八經的言商往往只有吃虧的結局，透過某些特殊手段攫取財富是商人積累初始資本的重要手段，“平等的交易”只是老百姓的美好期望；

六.買家、業主跳單：

劇中房店長想讓林老闆等耿叔的產權問題確認後再過戶，但林老闆根本不把耿叔放在眼裡，也不想再拖這個交易，遂私下與業主向先生把合同簽了，跳了中介的單；

中介帶看完，買家扭頭上去拍門找業主跳單簽約這是常有的事情，雖然中介常拿容易出問題說事，那我們究竟該如何看待“跳單這個問題呢？”

該不該跳單：

顯而易見，

從契約精神的角度來講，買家找中介提供了服務就該支付相應的佣金，如果覺得佣金貴了，那麼一開始就該把費用細節談好，省得後來扯皮。

但是如果打一開始就打算跳單的，中介最多也只能從道德層面指責買家不仁不義，並無辦法追究其法律責任；

有沒有風險：

找中介服務為其專業付費，規避買賣交易中的風險，有其意義與價值。如果你是相關專業人士對所有交易細節及風險瞭然於胸，那跳單操作從風險上來說沒有問題。但是如果是非專業人士的話，交易過戶還是建議找個中介去辦理其中手續，畢竟其中的風險點還是很多的；

至於說案子裡面老洋房被跳單的問題，我覺得是劇情需要，因為這種大案子一定是在買賣雙方見面之前就一定要簽好服務協議的，買家不籤中介就不讓你見業主，畢竟徐店長在其中能夠掌握業主端的控制權；