專業文章 |車位可以向小區外業主出售嗎？

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（一）開發商對外出售車位的前提條件？

車位可以向小區外業主出售嗎？當然可以。那有人就會問了。民法典當中明確規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。你怎麼會說，可以向小區外的業主出售呢？

很多律師會向你披露一大堆的風險，告訴你這也不能做，那也不可以。但是我要告訴你的是，問題的解決方案。

開發商要將車位出售給小區之外的業主，應當具備這麼幾個條件：第一，從出賣的順序上來看，應當先賣給小區內部的業主，有剩餘才能賣給小區外的業主；

第二，小區內業主在購買車位的時候應當講究公平，有富餘的情況下，可以一戶多車位。舉個例子，小區的車位數是1000個，有600戶業主，首先得保障這600個業主購買車位的機會，剩下的車位可以由開發商在保證適度均衡的情況下，進行出售；

第三，不能限制業主租賃車位的權利。是購買車位還是承租車位，是業主的選擇權，不能強制要求業主購買車位。

（二）如何理解“首先滿足業主的需要”？

首先滿足業主的需要，並不是要讓每一個業主都購買，而僅僅是保障業主購買車位的權利。如果業主一直不對自己的需求和意願作出表示，則業主的權利長期處於待定狀態，法律是不保護這種“躺在權利的床上睡覺”的行為的。與此相對的，開發商義務的履行也將始終處於不確定狀態，阻礙發揮物的效用，也影響了車位價值的盤活。因此，應當允許開發商對外出售或出租。具體措施方面，開發商可以透過公示、電話、微信、郵件等方式向業主告知，目前以什麼樣的價格出售或出租哪些車位，出售和出租時間是多久。這樣的公示兩到三次。最後一次可告知業主，如果這一批次不購買或不承租的，開發商就將對外進行出售或出租。此時，業主有權選擇購買或者不購買。但是如果他在期限內沒有行使權利的，視為放棄購買。

實踐中，會有這麼兩種特殊的情況：第一種是，開發商報一個高價嚇跑了業主，他轉手就低價打包給包銷商或是投資方。我們認為，如果這其中的價格懸殊較大，可能會被認定為惡意阻止業主購買或租賃，其合同效力依然值得商榷；第二種是，其中一個業主購買了幾百個或是上千個車位。我們認為，只要開發商保障了其他小區業主購買或租賃車位的基本權利，並依照上述的程式進行了通知與公示，對剩餘車位，開發商是享有處分權的。

（三）各地方的實踐操作，有何不同？

當然，對於向外出售的問題，開發商還要遵循地方的規定，例如，根據《上海市住宅物業管理規定》，停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。《福建省物業管理條例》規定，物業管理區域規劃設定的機動車車位（庫）應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車位（庫）出售給本區域以外的單位或者個人。

對於打算購買本小區停車位的業主而言，有兩點溫馨提示：第一，可別忘了用自己的名義購買車位喲。否則，很可能被認定為是開發商將車位出售給了小區之外的人，這樣可能徒增一些不必要的煩惱；第二，如果小區的車位配比超過了1：2，說明小區車位十分充足，供大於求，那麼，開發商在專案清盤的時候，車位可能會有驚喜價。因此，不必著急購買或者直接透過租賃方式取得。

總結一下：車位優先內部人，出售租賃業主選，公告通知三兩遍，對外供應不受限。

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