深圳小產權房入門篇，買房客戶疑問，如何防騙？

作者：由深圳小小房發表于繪畫時間：2022-11-20

本文章為一些小產權房的一些專業問答，有打算買小產權房的可以多瞭解瞭解！大家可多交流交流！

一、問：小產權房都是有什麼證件？

答：農民房的手續分紅本、綠本、兩證一書、歷史遺留、豬肝本、無證。老紅本（豬肝本）和紅本不一樣，紅本農民房和紅本商品房的性質是一樣的，需要房票。農民房的手續都是排他的，有綠本就沒豬肝本、有豬肝本就沒兩證一書、有兩證一書歷史遺留就沒綠本豬肝本。

二、問：合作建房協議、整個小區一個本的這種屬於什麼鬼？

答：合作建房協議屬於沒本，整個小區一本證就比較複雜了，各種用地性質都有。

三、問：1、如何確認賣家身份就是當前業主；2、私人房屋，不是整棟買的話，水電費等是交給誰？

答：①、可以看合同，如果一房多賣或詐騙是要坐牢的；

②、農民房都會有一個人管理員或管理處。

四、問：如果是租客，偽造了買賣合同，讓其假裝成了“業主”，豈不是難防範？

答：單套農民房出租時絕大部分業主不會給租客出示合同，租客怎麼山寨合同？就算山寨了，去管理處問一下登記是誰的名字在交水電，去律師樓查下有沒有備份的合同，看合同的來源和簽名……

五、問：為什麼深圳人都愛城中村？各大地產商都把手伸進來了，我們還能玩多久？

答：深圳幾乎無地可供，開發商們如同狗咬刺蝟無從下嘴。最近2年，八仙過海各顯神通，把魔爪伸進城中村，改公寓、搶舊改，城中村環境改善、租金提升。農民房房東們越來越意識到農民房是金餑餑，一遇風雲變化龍，底氣越來越足，不到萬不得已不會放賣。開發商們項莊舞劍意在沛公，先把坑佔住，和村裡打好關係，今後有農民房放賣時第一時間收入囊中，能舊改時憑藉和村裡的良好關係捷足先登。留給小投資客的機會，就像王小二過年，一年不如一年。

六、問：農民房有沒有存在一房多賣的情況？如何防患？

答：小產權理論上存在巨大的一房多賣風險，但實際上發生的機率幾乎可以忽略不計，可能低於萬分之一。原因：

①、小產權都是現房交易，一手交錢一手交房，如果賣房人不是業主，怎麼交鑰匙給買家？買家付完錢就要收房換鑰匙，業主怎麼忽悠下一家？

②、小產權分2種，一種是大社群，一種是獨棟，大社群的小產權房管理處一般有過戶、備案、過水電的功能，如果業主已經把房賣了，帶著買家去過戶時，名字都不是他的，怎麼過戶？獨棟農民房沒有過戶這一說，但有合同律師見證，合同上註明房子每一手是怎麼交易的，簽完合同，買家會拿走業主的合同原件，律師樓還有個備份，如果業主一房多賣，律師會立即阻止，要不然會吃不了兜著走。

現在是資訊時代，如果業主一房多賣，這屬於經濟詐騙，起訴下，業主就列入老賴黑名單，就不能坐飛機、坐高鐵、住星級酒店、高消費。好事不出門，壞事傳千里，如果小產權真有那麼容易一房多賣，大家會整天從各個渠道看到這樣的新聞，你們仔細想想，你們看到過這樣的新聞嗎？大家可以去百度搜搜，都搜不到幾例真正的一房多賣，深圳有40萬棟、650萬套小產權房，這機率有多低？

七、問：小產權房怎麼樣的交易流程？

答：小產權的交易非常簡單，買賣雙方籤個合同按個手印，律師咔嚓蓋個章就OK了，第一次人買小產權的人心裡會犯嘀咕，心想這會不會簡單的有點過分啊，但是，深圳一二十年來都是這麼操作的，也沒出現過幾例糾紛啊，民間和拆遷時的開發商政府都認可，所以沒必要擔心。

八、問：什麼樣的小產權不能賣？

答：千萬別用買商品房的思維來看農民房，比如看山啦（可能靠近生態控制線）、看湖啦（可能靠近水源保護區），這些風景對小產權是毒藥。

答：在深圳，最安全的農民房是一大堆農民房包圍的其中一棟，不要買靠山（生態控制線）、靠水庫（水源保護區）的農民房，政府要強拆這種帶景觀的農民房時誰也保護不了你，你只能拿到建房、買房的成本及裝修費。

深圳小產權房買房主要注意這一點便可以，買農民房原則：已封頂已住人沒佔用水源地、公共用地。

九、問：小產的學位怎麼解決了？東莞或是深圳？名校的學位房今年漲的好厲害！

答：學位，說的其實是積分。小產學位20分，商品房40分。在光明新區，小產權和商品房積分是一樣的。每個區的積分不一樣，不能一概而論，一般來說，小產權的積分是商品房的一半。南山區，16年大產40分，小產30分，17年小產降到20分。在名校區域，差10分可能導致上不了學。非名校區域是沒問題的。所以說小產不帶學位和小產權帶學位都有道理。買小產權只花了同片區商品房1/3～1/4的價錢，想獲得同等的福利，不現實。

十、問：小產權房律師見證有用嗎？有什麼意義？

答：律師在見證前會稽核材料，有一點問題，他都會拒絕見證。

1、第三見證方，打官司做證人。

2、儀式感，讓人從內心深處意識到，房子賣掉了。

3、規範的合同保證買賣雙方利益，作為證據。

賠償時，沒有律師公證書有合同開發商也是認可（並不是一份必須的官方檔案）。

十一、問：買大型村委統建樓嗎？那種70年永久使用權吧？這種小產權房就一點風險沒有了吧？

答：深圳的小產權買賣全都是一紙合同，以前的村委統建樓會自己印個綠本發給買家，深圳有上百萬個小產權業主，你見過幾個人因為買小產權被騙了？見過幾個買了房後被原業主要回去了？

如果一點風險就沒，價格就不會只有同片區商品房價的1/3～1/4了，小產權在不瞭解的人看來是風險猛於虎，但實際發生風險機率是幾千分之一萬分之一。

如果小產權那麼容易出風險，你們的耳邊會經常聽到親朋好友買了哪裡的小產權房被騙了被強拆了沒的賠，但實際上說小產權有風險的人都舉不出一個出風險的真實案例。

十二、問：村委房就萬無一失了嗎？

答：深圳從15年後，已經沒有新的村委統建樓賣了。最近2年，深圳幾乎所有的村委統建樓都不能在村委過戶了。以前有村委蓋章是優勢，現在村委說不蓋全都不蓋，能接受的客戶比較少，有村委橫插一腳的反而成了累贅。

十三.問：小產權房如果拆遷，補償也補償不到自己啊？

答：你告訴我哪個農民房拆了沒賠給業主？深圳每個小產權合同上都有這一條，賠償歸現業主所有。我看過的小產權合同不下500個，還沒見到過這樣的條款。