太原長風西板塊進化史（上）：真價值還是偽神壇？

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如果選一個板塊來代表太原河西這些年的樓市發展軌跡和成就，那必然是長風西板塊。

曾經輝煌一時的晉陽湖、漪汾板塊在城市發展的浪潮中紛紛躺平之後，長風西成為唯一一個從剛需過渡至改善並且光榮躋身豪宅，同時還能跟河東核心板塊相提並論的存在。

最近因為遠大鳳璽灣三期降價、融創太原府賣股還債，包括碧桂園麗華天境的示範區開放，長風西板塊的價值之爭又開始了討論。

其實這些年的地王光環帶給這個板塊的不止有榮耀，還有質疑。尤其是碧桂園的加入，使得這個板塊更加前途未卜起來。

有人說，你要想知曉一個人的未來，請先了解他的過去。

這也是我從去年開始寫板塊發展史的初衷，站在當下很多事情看不清楚，但是當你開始回顧歷史，你就會有全新的認識。

拋開神不神壇的不說，長風西板塊能順利的從剛需晉升到改善必然有它自己的價值所在，但是目前來看這一過程並不是一帆風順的。

按照慣例，先來框定一下板塊範圍。

這裡沿用朗潤智業的板塊劃分方法，長風西板塊的範圍是東至長風商務區，西至和平路，北至南內環街，南至南中環街，包含麗華北，也包含和平公園片區。

現在西環線外的一些專案也習慣把自己歸在長風西板塊，實際是在環西南板塊，這個板塊之後也會專門來分析。

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長風西板塊的第一個住宅專案可以追溯到11年前，沒錯，就是是鼎鼎大名的蘭亭御湖城。

這個專案是北堰村的城改，開發商廣電地產也是最早一批進入太原做城改專案的房企，後來被金地商置收購之後蘭亭系就開始改頭換面。

現在大家提到蘭亭更多的都在調侃它的真“御湖”，事實上這個樓盤很長一段時間因為價格低的緣故也是熱銷專案排行榜上的常客。

東區2011年入市毛坯售價不到6000元/㎡，之後保持緩慢上漲，2014-2016年3年時間價格維持在7字頭沒怎麼變。

到西區2017年基本收官的時候精裝售價9500元/㎡，3年之後的2020年西區10#最後收官，9600元/㎡的毛坯售價在當時也算不上貴。

現在來看，這種以湖為中心的圍合式建築在後來的剛需專案裡面很少見了，不過也僅限於東區，西區則是憑實力生動的演繹了什麼叫做降標。

到了蘭亭薈就更扯了，這個專案很奇葩，一共3棟樓，只有1棟是住宅，其餘2棟是公寓和辦公，住宅就是趕在2018年這個火熱的年份銷售的，開盤價高達精裝13000元/㎡。

交房的時候不知道多少人哭暈在了廁所裡，也不光是公攤的問題，那根本談不上一個小區……

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時間來到2016年，這個時候的長風西板塊終結了蘭亭御湖城的獨秀，迎來了品牌房企紛紛進駐的盛況，其中保利和融創基本屬於重倉。

保利首次進駐接的合作方君威的攤子，也就是保利梧桐語專案。

2016年7月開盤價精裝9300元/㎡，當時賣的不溫不火，後來藉著青年路小學晉源分校的落地以及整個市場的東風跳漲，到2017年底基本售罄的時候價格已經攀到了精裝12500元/㎡。

同年11月融創太原首秀長風壹號專案入市，跟保利梧桐語差不多的開盤價，但是主力銷售的2017年價格一直是壓著賣的，比保利梧桐語始終便宜500-1000元/㎡，不過銷量也很可觀，2017年全年銷售20億。

到2018年的時候，長風西板塊品牌專案的售價基本都攀上了13000元/㎡，而且整體板塊定位開始由剛需向改善方向靠攏。

這期間的首置首改盤價格受地段和品牌影響參差不齊，這裡說兩個反差很大的典型。

一個是當代沿湖城，這個專案在2017年以毛坯7600元/㎡的價格入市，這麼低的價格自然很快一搶而空，這就很當代了。

一個是萬科長風公館，這個專案只有2棟樓2種戶型，萬科精準踩在2018年這個幸運的年份，以15500元/㎡的高價實現半年清盤，就是可惜了當年高位接盤的人，二手房賣的時候已經不是賠一點那麼簡單了。

保利悅公館算是長風西板塊最後一個品質型的首置首改專案，挨著南中環，體量不大但是有高層有洋房，高層在2020年9月首開精裝13500元/㎡，現在尾盤價格不到13000元/㎡。

其實除了這些品牌專案，早年間長風西板塊也有一些叫得上名字的本土專案，比如潤景園著、晉陽峰璟、萬水瀾庭、天璽公館、公園伍號等，其中比較典型的就是潤景園著。

這個專案是和平公園片區最早的本土專案，一線觀景房，2015年開盤價毛坯7700元/㎡，現在二手房能賣到13000元/㎡以上，秒殺對面的保利海德公園。

-上篇完，下篇明天發-

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