有緣一簽中潤四，無緣千里送人頭（華潤城4期）

1、

潤府為什麼那麼火？

關於華潤城，我相信大家都非常熟悉了，它在業界已經是出了名的“網紅”。華潤城。潤府多次開盤，不但開盤每每售罄，而且價格也不斷重新整理深圳樓市銷售記錄。

2014年10月24日一期首次開盤，均價4。5萬/㎡；11月30日2次開盤， 均價5萬/㎡；2015年6月20日3次開盤，4000人到場，均價6萬/㎡。10月24日2期開盤，均價7。5萬/㎡，遠遠超過深圳市房價34%的增幅和南山區房價13%的增幅。

2018年6月28日華潤城潤府3期741套房售罄！均價8。55萬元/平。潤3目前1棟AB座和2棟已交樓，還有3、4、5、6棟預計今年7月份才交樓。

傳聞四期是今年6月開盤，已改名為潤璽一期，五期為潤璽二期，定位比之前的1、2、3期更為高階些。從去年開始大家都在忙著籌錢準備下手了，有些正在賣房騰出名額，有些在籌備資金多買幾個籌，就為了“中大獎”。

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很多人擠破頭想要買進華潤城，到底為什麼

1因為這裡交通方便，配套齊全，生活便利，有深圳超大規模的商場——華潤永珍天地；2華潤品質好、物業服務好；3外觀耐看，裝修風格深受年輕人喜歡；4樓盤比較新，樓齡小；5帶南外科華中小學學位，學校硬體設施很好，可以跟深圳灣學校相媲美；6打新的好產品，衝著新樓盤開盤限價，在圈內都在流傳這樣的話：潤4買到就是賺到。

當然潤府的槽點也非常多：

1、6-7的超高容積率，園林也小，舒適感不好；

2、走到地鐵口需要10-15分鐘的步程，而且附近人流量極大，只有1條地鐵線；

3、靠近沙河西路，出了名的堵車，而且1期、4期和5期都是臨主幹道的，噪音很大；

4、得房率普遍在75%左右，看過了深圳灣的房子，就知道這個得房率真的有點低；

5、車位比才1：1，比起灣區的2：1真的差很多。

問題是，一共才1000多套，深圳有錢人那麼多，搶得到嗎？當時一期開盤的時候大家就已經感受到了深圳人有多瘋狂了，看著大家都去買，自己又會一邊吐槽一邊跟著去排隊。很多搶不到的可能一氣之下又會去買周邊的二手房。

華潤城就是這樣一個讓人又愛又恨的神奇大盤。

最讓人無法抗拒的就是它交易非常活躍，接盤俠絡繹不絕

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新房的熱銷同樣會帶來周邊二手房交易的活躍，從某網站成交資料來看，去年潤2的150㎡的3房，成交價1700萬左右，我昨天去看房子，150㎡的掛盤價已經達到2500多萬了。

2、

潤府到底值不值

很多時候我們買房的確缺乏了冷靜，人越多越容易出現哄搶的局面。最後導致一個經濟學現象——羊群效應，麵包的價格不取決於麵粉的價格，取決於買麵包的人多還是人少。但與此同時，這裡面的泡沫也隨之增加。

我們透過現象看本質，還是瞭解下它的產品：

1、華潤物業，豪宅物業標準

之前我去看華潤悅府和華潤前海中心的時候，就曾經感受到了華潤貼心的物業服務，走到哪裡都有專屬管家隨行服務，為你開電梯門……在華潤城，每棟電梯大堂的配有獨立的管家，有什麼問題都可以找她。當然，好物業價格也不菲，物業費6。8元。

2、華潤出品基本都是精品

華潤在深圳的專案位置都非常好，覆蓋了前海、深圳灣、南山大沖、羅湖中心、銀湖等絕佳地段，實力雄厚，在深圳的地位可見一斑。大沖華潤城也達到280萬平米超大體量，整體的商業體量約30萬㎡，並且引進了深圳唯一一家“誠品書店”。

3、地處城市核心地段，交通便利

距深圳灣口岸4。2公里；緊臨深南大道和沙河西路，距濱海大道僅2。3公里；北距北環不到500m。南側與地鐵1號線高新園站直接相連。

4、南外科華學位

華潤城的學位是南山外國語集團科華學校（小學和初中），南外集團實力強勁，科華學校也是舉全集團之力承辦的一所新學校，目標就是成為深圳一流名校，在硬體上是深圳市第一所國家三星級綠色建築學校，擁有恆溫游泳池、全部採用“中央空調+新風系統”，也是集圖書館、藝術館、科技館、博物館、植物園“四館一園”的美麗校園。

但是因為學校比較新，目前還沒有出成績，等到今年中考完，其實大家就心中有數了。

南外科華就在三期旁邊，距離還是比較近的。

另外華潤城附近目前三個幼兒園，科苑幼兒園、愛德幼兒園、還有略遠的南山外國語科技幼兒園，不過4期內部規劃就有1個幼兒園，以後有小孩的接送孩子還是很方便的。

5、華潤城看得見的設計感和品質感

其實我們感覺到華潤比較密，最主要的原因不是因為它樓間距小，而是因為它樓層超高，樓高有些35層，還有一半高達53層，的確抬頭看比較壓抑，但進小區裡面，感受還是很不錯的，園林雖然不算很大，但是比較有層次感且精緻，都各有一個室外泳池。

公共空間的品質感也能感受到，一樓陽光車庫，小區人車人流，二樓抬高園林，每棟大堂都有一個小書吧、瑜伽房等，還有大堂的顏色以白色系為主色調，配有中式簡約的格柵，頗有格調，四期既然定位更高，相信公共空間的打造只會更好。

另外，潤府周圍有高爾夫景觀、沙河景觀四大景觀兩個近景，以及超高樓層可以看到的塘朗山脈景觀、深圳灣景觀兩個遠景，但是每期、每棟每戶的景觀有不同，而潤4的產品設計都是本著景觀大於朝向來設計的，這也是它最大的賣點。

潤4 的梯戶比明顯比二三期更高，而且4期只有4棟樓，是目前幾期中樓棟數最少的。

潤4雖然一層戶數比較多，有5-6戶，但是華潤的電梯設計是按照大小戶型分離設計的，會讓你感受到大戶型有專屬的電梯，除了一樓電梯廳是兩邊想通的，高樓是類獨立設計的電梯廳；小戶型有3部電梯，在另外一側大戶型則有2部電梯。4棟的品質略差，三部電梯是並排設計的。

3、

潤4戶型分析

4期由4棟高層住宅和1棟幼兒園組成，合計約1170戶。

潤4的戶型其實很簡單，一共就4棟樓，4種戶型，但也略有差異。

戶型最好的是160和190的大戶型，空間感更強，舒適性更好。

1棟：

A1/A2：99平米戶型圖

（A1）

（A2）

這個戶型方正，客餐廳一體，帶1。5米寬陽臺，主臥私密性比較好，動靜分割槽。每個空間大小差不多。但是這個戶型有很多不足，整體感覺就是很小，客廳開間只有3。2米，灣區很多89㎡ 的戶型開間都能做到3。6米。臥室很小，除了主臥，都不到10㎡。廚房的位置比較尷尬，對著次臥，與餐廳之間隔了一度承重牆，還不好改。最大的槽點就是隻有1個衛生間。

B1\B3 120㎡3房

（B1\B3）

B1戶型和B3是一樣的，120㎡的三房，相對舒適一些。客廳開進有3。7米，比99㎡多了一個入戶玄關，主臥比較大，有17㎡。而且主臥帶陽臺，帶獨立衛生間。廚房的位置跟99㎡是一樣的。此戶型相對來說，比較中規中矩，方正實用，採光好。

B2：120㎡3房

（B2）

120㎡B2三房2廳2衛，此戶型比B3好在廚房的位置設計更合理，跟餐廳非常靠近。主臥套房設計，帶衣帽間和衛生間。客廳開間比較寬敞，有4。5m的大開間，有兩個房間達到10㎡以上，略舒適。

D1：190㎡舒適4房

（D1）

D1是190㎡最舒適的4房戶型，有三個衛生間。這應該是1棟最好的戶型。

橫廳設計，超大開間，採光很好。戶型方正，三個臥室，1個書房。廚房有生活陽臺。主臥套房設計，帶大衛生間，兩個洗手池，還有浴缸、約5㎡的衣帽間。兩個次臥也有10㎡以上，相對其他戶型更舒適。廚房和餐廳比較近，使用方便。

2棟

2棟120㎡的戶型和1棟B1\B2是一樣的。

C1：160㎡舒適4房

（C1）

160㎡的戶型比190㎡的結構有些許類似，都是橫廳設計，大采光面，主要區別在於兩個次臥比190㎡ 的小，且少了一個洗手間。但這個主臥帶觀景陽臺。

2棟和1棟的190戶型結構是一樣的。

3棟：

B4：120㎡基礎三房

3棟B4戶型跟1棟B1\B3類似的，主要是少了一個玄關。

C2：160㎡舒適四房

3棟C2的160㎡的戶型跟2棟C1戶型類似，此戶型沒有專門入戶花園，主臥沒有觀景陽臺，但這個戶型更加方正一些。

4棟

B5：120㎡基礎三房

（B5）

整體來說，B5戶型還不錯，廚房和餐廳位置比較近，方便實用。有2個陽臺，客廳和主臥分佈帶陽臺，採光和通風很不錯。

但有1個次臥靠近客廳，動靜交叉，有些干擾，而且這個次臥距離次衛比較遠，給小孩住還行，給老人住就不太方便了。

A3：99㎡緊湊3房

（A3）

4棟99㎡跟1棟有些差異，這個戶型動靜分割槽更好一些，雖然廚房門開在在玄關旁邊也不太合理，不過看結構承重牆位置是不好改的，但比1棟的好一些，起碼不會影響臥室。另外一個區別就是主臥，這個主臥和書房的門是面對面的關係，私密性不太好。

4棟120平米的戶型跟3棟一樣。

4、

怎麼選？

噪音大是潤府很多人吐槽的點，從潤4各樓棟位置來看，190㎡的雖然視野開闊景觀最好，但是的確最靠近沙河西路，噪音最大，好壞參半。最安靜的反而是120㎡和99㎡的產品，但是景觀就差了些。潤4產品讓人比較難選擇。最後估計會在價格上做一些調整了。另外整個4期其實都會受噪音影響，看二三期的時候發現中低樓層噪音很小，到了高樓層及超高樓層，周圍噪音反而更大。所以預計4期樓層差價不會很大。

對比前幾期，4期產品的確更大一些，增加了120㎡的這種中間戶型產品，總價上應該會有一些優勢。潤4既然走高階路線，想一洗以往“剛需”盤的定位，吸引更多豪客，除了景觀的優勢，在精裝修上也許會做一些文章，160和190的價格肯定不菲，按照二期的價格，190的產品大約成交價到3100萬，這個價格在灣區的選擇還是蠻多，無論是舒適性、景觀還是車位以及花園等，都遠遠比不上灣區，最可能買這裡大戶型的還是周邊上班的商務人群或者想搏一搏南外科華學位的新貴，讓我們一起見證下這個神奇大盤最後會花落誰家吧，也預祝大家能中籤。

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