假設開發法中的三個估價前提的應用

業主自行開發、自願轉讓、被迫轉讓估價前提的應用

參加過房地產估價師考試的同行們，或者有些經驗的估價專業人員，都會知道假設開發法中的三個估價前提：

（1）估價物件由業主開發完成─業主自行開發；

（2）估價物件被業主自願轉讓給他人繼續開發─自願轉讓開發；

（3）估價物件被迫轉讓給他人開發─被迫轉讓開發。

那麼，實際估價中，什麼時候用哪種開發前提是正確的呢？

一要看我們的估價目的是什麼？

◎估價目的有多種，這裡不做贅述。

二要看估價物件（待開發房地產）在價值時點的實際狀況處於怎樣的開發建設狀態？

◎正在開發建設/正常開發建設

◎停工、半停工

◎已停建、緩建

根據實際情況，大體分以下幾種情況：

（1）當我們的估價目的是為**法院處置**財產而提供參考依據，即該估價物件已被查封，將要被強制拍賣或變賣。那我們在採用假設開發時，無論估價物件停工、已停建，還是緩建，一般都要採用被迫轉讓開發前提。

（2）當我們的評估目的是為**房地產開發公司正常轉讓這個開發公司正在開發建設的房地產，那我們一般採用自願轉讓開發前提。

（3）當我們的評估目的是為**房地產開發公司或是**股東等提供估價物件的市場價值時，我們一般採用自願開發前提。

（4）當我們的評估目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考而評估房地產抵押價值時，應採用被迫轉讓開發前提。

但在眾多的報告稽核中及自己積累的經驗等，我對這一點有點異議：我認為並不是所有的待開發房地產在採用假設開發法進行抵押貸款評估時都要採用被迫轉讓開發前提，比如一些房地產開發公司經營正常，且正常開發建設，在建工程及佔用土地一併抵押的，如後續自行開發的可能性遠大於轉讓開發，這種情況是不是可以採用自願開發前提？希望看到這篇文章的朋友一塊探討一下。

這裡擴充一下：如果選擇自願轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提，再預測後續的開發期限時，要考慮到“換手”的時間，即辦理轉讓手續的時間，根據估價經驗，一般比正常自主開發時間多半年到一年。那麼後續的建設成本也會相應增加，而且還要考慮到估價物件的取得稅費。