【深度觀察】房地產發展的長效機制，到底指什麼？

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§狐疑並希望共存

最近一段時間以來，阿甘始終有一個問題縈繞腦際揮之不去——為什麼全國60多家城市在一系列高壓調控政策下，房價並無實質性下跌，甚至明跌暗漲，購房者始終得不到實實在在的優惠？為什麼那些房地產鉅商大鱷拿地的熱情如此高漲？他們和我們掌握的資訊資源，看待問題的角度、或者說思路分歧到底在哪裡，導致結論乃至之後的行為如此大相徑庭？只有讀懂現在，才可以看清未來。

高房價猛於tiger，它無情吞噬了、吞噬著絕大多數國民並不豐腴的財富積累，擊碎了幾代人享受生活的美好願望。在和高房價的拉鋸戰中，政府調控幾近讓人絕望，而曾經被寄予厚望的房地產稅，筆者也在以前的文章中解析透徹——那只是一個新增稅種而已，大概沒什麼意外，同樣是無數結構性稅種的此消彼長，指望它從根本上降房價只是夢囈。那麼，除了外力強勢刺破泡沫，房價下降到底還有沒有內在希望？

當前看還是有的，那就是房地產發展的長效機制。驢子拉套，希望在於懸掛在面門上、但永遠也吃不著的胡蘿蔔，怎麼可以讓國民失去希望呢？

§漸進式的長效機制

關於房地產長效機制這個提法，從2016年底的中央經濟工作會議上提出，到今年3月5日的全國兩會熱議，再到4月25日的中央政治局會議，研究當前經濟形勢時著重提到‘要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制’。筆者當時注意到，官方智囊的隨後解讀無時無刻不在有意無意的提醒著國民——本次會議的措辭是‘加快形成’，而非以前兩次的‘加快研究建立’和‘加快建立和完善’，話外之音無非是‘加快形成’意味著房地產長效機制的推進步伐會明顯加快。

一時之間，‘房地產發展的長效機制’彷彿又讓房奴們看到了最後一線希望，中央和國家領導人儘管日理萬機，但畢竟沒有忘記我們這些沒房住的可憐人吶，沒看到他們正在憂心忡忡的研究相關政策嗎？我們需要做的是安心上班耐心等待，而不是再給領導們添亂，一定要相信黨，相信國家。嗯，很好，的確是狠好！

§只做不說，打左燈向右轉

問題是，房地產界的鱷魚大佬們是如何看待這個長效機制的？

他們一如既往高調支援，但不再像以前的任大炮筒般一句話嗆得你絕望，而是選擇了只做不說用腳投票。筆者始終認為，研究宏觀政策時一定要眼心並用，關注他們在說什麼的同時，更應該密切關注他們在做什麼？和這麼做的原因。

中國指數研究院5月16日釋出報告，詳細解讀了2017年1-4月份全國房地產開發經營資料。

2017年1-4月，全國商品房銷售面積為41655萬平方米，同比增長15。7%；銷售額為33223億元，同比增長20。1%；全國房地產開發投資額為27732億元，同比增長9。3%；全國房屋新開工面積為48240萬平方米，同比增長11。1%；全國房屋施工面積達65。4億平方米，同比增長3。1%；全國房屋竣工面積為28174萬平方米，同比增長10。6%；房地產開發企業到位資金為47221億元，同比增長11。4%，具體來看，國內貸款為8774億元，同比增長17。0%，利用外資為74億元，同比增長115。3%，自籌資金為14217億元，同比下降4。7%，其他資金來源24156億元，同比增長21。3 %。一個下降之外全部是增長！

§一件事物，兩種解讀

這就是2017年前個月房地產大佬們辛勤勞動的成果，那些認為自己對政策風向的辨識比這些大佬還精準的人，就不必再往下看了。數字靜靜的躺在那裡，等待各種不同版本的解讀。首先來看主流媒體是怎麼說的——商品房銷售面積、銷售額同比增幅繼續回落，投資同比增速提升，新開工增速有所下降，到位資金同比增速微降。一句話，除了投資，所有資料都在下降！

下降的到底是什麼？是增幅和增速。同比來看，從銷售面積、銷售額、房地產開發投資額、新開工面積、竣工面積、資金……所有資料都在增加。換句話說，和去年同期相比，雖然絕對速度和幅度都在增加，但官方此刻談論的卻是加速度。筆者並不想說一些太那啥的話，有心者仔細思考一個問題就好——我們希望看到的到底是比去年同期價格降低了？還是比去年價格升高，但升高的幅度並不大？雞同鴨講，有意義嗎？

哦，差點疏忽了，有一個數據在下降——自籌資金，這更離奇了，到位資金同比增長的情況下，自籌資金下降意味著什麼？沒看到貸款同比增長了嗎？當然是金融槓桿的功勞咯。不是說要合理引導資金脫虛入實嗎，這又是哪出？筆者以前的文章中曾說過，資本是天地之間最聰明的存在，它拒絕去的地方一定沒有賺錢機會。實體經濟？呵呵。

佛家的因果迴圈論絕對是有道理的。今天這個局面，是不是和‘遏制房價過快上漲’的調控政策深度契合，而和你心中苦苦祈盼的‘房價下跌’完全是兩碼事兒？ 但主流媒體解讀給你聽的，卻顯然不是這樣子，正能量滿滿的說法是——展望未來，隨著調控的不斷加碼及範圍的擴大，調控效果也將繼續顯現，市場分化將持續，熱點城市房地產市場成交將繼續回落，部分三四線城市在政策支援下成交穩步增長，整體市場將逐漸迴歸平穩執行。

§可能會成為現實的危險邏輯

無論是從剛剛閉幕的一帶一路峰會，還是房地產商不改初衷的國內投資熱情，甚至打算佈局印度房地產界的傳聞，都在清晰昭告著一個現實——面對當前的經濟結構，基礎設施建設和房地產投資，在未來相當長的一段時間內，是不會被所謂的實體經濟、製造業取代的，前4個月70%以上的社會固定資產投資佔比就是明證。後者願望雖好，但註定實施困難太大，你能指望靠山寨提高勞動生產率和產品附加值嗎？做不到就只好老老實實走房地產和鐵公基的熟悉老路。

而無論是維持政府財政運轉，還是避免失業人口衝擊穩定，房地產泡沫都不具備揮劍自宮的條件，從這個角度講，一切政策制定實在是大有深意。提示一點，房地產調控政策中關於‘限售’和二手房交易的內容尤其值得關注，道理再簡單不過，二手房限制交易，市場新的剛需就只能由新房來提供，如此不就形成了可持續發展的長效機制了嗎？而只要有年輕人，剛需總會有的，只要土地供應被壟斷，新房就永遠是稀缺資源，而物以稀為貴的道理都懂，很契合市場規律的嘛。

§總結

建設房地產長效機制的目的已經越來越清晰，那就是為了房地產市場平穩健康發展，而絕不是為了讓房價真正降到和每個人收入匹配的合理比例。這個現實有點兒殘酷，但卻是一個妄圖化解掉外力影響的經濟體正在竭力維持的。

但外力絕對是存在的。外力有能力戳破這個人類有史以來最大的經濟泡沫嗎？仁者見仁智者見智，但筆者相信沒有任何力量可以最終戰勝經濟規律，一切空中樓閣的最終結局其實都早已註定，區別只是時間早晚而已。那麼這個過程會有多長？可能三兩年也可能三五年，但絕對不會是毫無意義的等待。

最後感慨下。不得不說，在我們這個讀者圈子裡是有高人的，在某個領域看問題比阿甘更加透徹、理念更加深邃的大有人在。昨天晚上就有一位朋友私聊時，明白無誤的談到了這個問題，恰好和阿甘的看法擔心不謀而合，真真讓人感受到無縫交流的樂趣。希望以後這個圈子裡學會獨立思考、獨立決策的朋友越來越多，而不是動輒就問一些諸如‘阿甘，你看當前應該是投資房子呀還是股票？某某城市的房價還會漲呀降嗎？……’之類問題。不同的邊界條件下，結果完全是南橘北枳，一些具體到術的問題，都需要你自己去判斷去決策，任何投資大師都難量體裁衣越俎代庖。而且，我們一直在討論的都是什麼？對，是道。

原創文章，出自公眾號‘阿甘看天下’。