上海的買房人，正在用腳投票

大家好，我是

觀觀

。

在金融圈混了16年，我卻獨愛買房，還首創了一套科學買房體系，已經幫助眾多朋友買到好房子。

以下是今天的正文。

在剛剛過去的2021年，上海2500萬人一共買走了37。3萬套新房和二手房。

在房子這件事上，上海人一年花了14808億。不愧是全球第一大房地產市場！

買房，是人們認可一個板塊的最佳體現。

說這麼多有的沒的，其實都不如“用腳投票”來的有說服力，就讓我們看看，上海哪些板塊在去年備受青睞。

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買房，需要消耗掉兩樣東西：房票and錢票。

就像3萬多的五菱宏光MINI EV還是100多萬的賓士S級，都只有兩排座一樣，一個上海家庭也只有兩張房票，每一張都彌足珍貴。

所以，無論是套均價100多萬的金山石化，還是套均價1000多萬的世紀公園，

每一套房子的背後，都是一個家庭用自己唯二的購房資格，為這個板塊“打call”。

從

成交套數

來看，前五名的板塊是：

第一名，臨港新城，成交二手房2672套、新房5633套，以8305套的成績奪冠。

臨港地大房多，高成交量主要靠一手房推動，特別是滴水湖馨苑、宜浩綠園等限價房。加上井噴的新房供應，每平米三萬出頭就能在臨港核心區買新房，不香嗎？而且從去年開始，臨港每年都將向市場上推出一萬多套房源，單價都在3萬上下，這個人口匯入力度，槓槓的。

第二名，奉賢南橋，成交二手房5134套、新房2846套，共計7980套。

奉賢的“宇宙中心”也不是說說而已，南橋的新房和二手一樣強勁。前段時間我剛去奉賢新城逛過，整體的城市建設變化很大，很贊！剛剛得到的訊息，去年奉賢區級財政收入完成220。8億元，增長36。64%，收入增幅位居全市第一，奉賢人民的購買力不容小覷。

第三名，嘉定城區，成交二手房4648套、新房2742套，共計7390套。

本來以為嘉定成交最多的是去年大火的板塊嘉定新城，沒想到嘉定城區的成交量才是遙遙領先的那位。為此，我仔細看了下資料，嘉定城區居然有198個小區有成交，接近嘉定新城的三倍，難怪成交量這麼大。

第四名，浦東惠南，成交二手房6282套、新房1093套，共計7375套。

又是一個地緣客戶板塊，而且是全市二手成交量冠軍。惠南不僅板塊大，而且小區體量驚人，像藝泰安邦、民樂城惠康苑、民樂城麗水雅苑、宣橋楓庭這種，一個小區一年就能成交兩三百套，堪比市區一些板塊總和。

第五名，青浦徐涇，成交二手房2097套、新房4646套，共計6743套。

作為前五大板塊裡最靠近市區的一個，徐涇主要靠新房供應拉動。像招商虹橋公館、蟠龍天地、金地虹悅灣、遠洋虹橋萬和源、俊燦星城等都在去年集中開盤，大虹橋的高能級規劃、巨大的一二手倒掛，吸引了大量市區購房者前來徐涇買房。

另外，像

奉賢金匯、閔行浦江、松江新城、浦東周浦、浦東金橋、松江泗涇、浦東三林、松江城區等板塊，去年新房+二手房的成交量也都在5000套以上

，都可被視作為上海購房人的主流選擇。

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2

當然，僅僅看房票是不夠的，樓市裡是最講究用真金白銀說話的。所以我們同樣也要看看，上海人把錢砸向了哪裡。

從成交金額來看，前五名的板塊是：

第一名，青浦徐涇，二手房賣了116。7億元，新房賣了309。9億元，共計426。5億元。

一年時間，四百多億資金砸向徐涇，遙遙領先後面幾位，讓我不得不感慨，大虹橋，YYDS！

當然，源源不斷的倒掛新房供應是徐涇吸引全市資金的關鍵，今年徐涇的新房選擇同樣豐富，高分選手們，準備好了嗎？

第二名，浦東周浦，二手房賣了96。6億元，新房賣了187。3億元，共計283。9億元。

周浦作為張江周邊配套最豐富、價格也相對比較實惠的板塊，一直吸引著大量浦東就業人群。18號線的開通也起到一定的推動作用。

當然，像綠地海富城市花園、中建壹府瀾庭、浦發仁恆珊瑚世紀等新房的集中入市，也讓周浦吸引了全市的目光。

第三名，浦東金橋，二手房賣了154。2億元，新房賣了91。4億元，共計245。5億元。

金橋是全市金額前五里面第一個二手賣過新房的板塊。

得益於板塊內成熟的配套，低總價老破小選擇廣，金橋是浦東白領購買二手房的首選板塊。

像滬東新村、金橋新村、東陸新村等，兩三百萬就能買個樓梯一房甚至兩房，透過6號線、9號線、12號線去上班，簡直不要太方便，同時金橋開發區也提供了大量就業崗位。

像金橋老破小這種房子其實是沒有競品的，浦東次新房整體都很貴，兩三百萬連新場、航頭都買不到，只能去惠南、萬祥、泥城去了，便利性完全不是一個世界。

第四名，寶山顧村，二手房賣了110。1億元，新房賣了128。0億元，共計238。1億元。

顧村是寶山靠近市區最大的居住板塊，顧村公園、華山醫院北院、綠地商業等配套豐富，板塊內以次新房為主，深受北區以及市區上班族的喜愛。

去年，15號線的開通讓顧村人民的通達度大大提升，對成交也起到一定的推動作用。

第五名，松江新城，二手房賣了131。1億元，新房賣了106。5億元，共計237。6億元。

松江新城的環境非常不錯，松江本身的產業也非常強，還有大學城環繞，因此無論是松江土著還是西南區上班的，都會考慮松江新城。

但松江新城實在太大了，大多數小區都沒法直接去坐地鐵9號線，開車的話也缺少高架線，真是魚與熊掌不可兼得啊。

另外，像閔行浦江、嘉定城區、奉賢金匯、奉賢南橋、臨港新城、寶山羅店、浦東三林等板塊，去年也都在房子上砸了200億以上，吸金能力實在是強。

3

在整理資料的過程中，我還發現了幾個有意思的現象。網籤套均價800萬以上的板塊，應該算是上海高階改善甚至豪宅的目標了。

在這些

800萬以上高階改善板

塊裡，成交最多的前五名分別是：

陸家嘴、古北、世紀公園、南京西路、新天地。

陸家嘴就不說了，世茂濱江、仁恆濱江園、財富海景等，年交易量巨大。

但古北排第二，確實出乎一些人的意料。

很多人覺得作為第一代社群，古北已經沒落了，尤其是年輕人根本不會考慮買古北。

但事實上去年有非常多的購房者在買入古北，無論是古北一期的上城uptown、巴黎花園、羅馬花園，還是古北二期的御翠豪庭、嘉年華庭、古北瑞仕，成交都非常活躍。

說實話，我個人認為古北在自住體驗上可以排在全上海前三位，無論是美食購物還是居住體驗，只有南京西路和衡復地區能與之媲美。

而著名的聯洋、碧雲、森蘭、前灘、徐匯濱江、黃浦濱江，從去年的資料上看，用真金白銀投入的反而不多，有些甚至比不上長寧西郊或者衡山路板塊。

其次，

全上海成交量排名前50的板塊裡，只有4個板塊的套均總價超過了400萬元

，

分別是：

九亭、北蔡、徐涇、古美。我們可以認為，這四個板塊是全市中產家庭最看好的“F4”。

還有就是

網籤套均價在200萬以下的板塊

，成交也不少，比如

金山石化、金山新城、奉賢金匯、寶山月浦、嘉定菊園、奉賢西渡、金山朱涇、崇明南門

等，去年每個版塊都成交了一兩千套，甚至更多的房子。

雖然在有些人眼裡，這些板塊已經算是上海的“西伯利亞”了，甚至算浪費房票。

但上海就是這麼大，就算再偏，一年也有好幾萬人會去那裡買房。

長安米貴，居大不易，每個人都在用自己的方式努力生活。

4

總的看下來，過去的一年裡，上海的購房者們紛紛買入的版塊具備以下一個或多個特點：

一、價格實惠，套均價低。

排名靠前的大多都是市區老破小板塊以及外環外的次新房板塊，網籤套均價在200-400萬之間，也比較符合上海大多數家庭的收入水平，

二、幅員遼闊，配套完善。

像顧村、松江新城、嘉定城區等，都是超大體量的居住板塊，商業、學校、醫療資源已足夠自給自足，進城可能就是上個班，剩下都能在郊區搞定。

三、崇尚自住，不追求概念。

過去的一年，上海誕生了很多“高概念”板塊，比如XQ概念、規劃概念、網紅概念等，但這些高概念板塊幾乎成交量都不大，比如前灘、御橋、北外灘、真如、江川紫竹、濰坊等。

說明大家買房還是比較追求看得見摸得著的配套、介面、產品等，各種概念既不能吃，也不能用，哪有自住來的實惠。

2022年，上海又將誕生無數個板塊熱點，樓市也將湧入幾十萬購房者，今年的購房者將如何用腳投票，我很期待！

當然，如果你近期想要買房，或是對上海樓市感興趣，可以

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本週六的線下密講，這應該也是年前最後一次線下密講了。

我將用2-3個小時的時間跟你聊聊我眼中的上海板塊哪些能買哪些是坑，2022年上海買房，到底該怎麼買才是最優策略。

備註：

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