“看不懂”的氪空間：快速擴張的底氣和資金哪裡來？

氪空間喜提香港時代廣場辦公室

【聽楊姐說】

聯合辦公市場越來越熱鬧——目測一場雙寡頭之間的規模擴張爭霸賽正在暗中拼得你死我活。

有人忙著上市，有人忙著融資，有人忙著併購，這個行業進入2018年以後，一夜之間變成了風口——上一個打著“共享經濟”旗號的共享單車已經退燒，資本又盯上了共享空間的聯合辦公。

7月底，不差錢的WeWork又給中國子公司拿了一筆錢——中國WeWork獲得5億美元B輪融資，目的是“進一步加速WeWork在華業務增長”。

楊姐認為，從中國WeWork這次融資的金額和目的看，該公司總部要進一步加快中國業務的發展速度。倒不是中國WeWork發展太慢，而是它在中國的主要競爭對手發展太快，這讓WeWork不得不用力踩下油門，將速度再往上提。

這個競爭對手，就是從36氪體內誕生的氪空間。

說到36氪，中國的科技圈和投資圈幾乎無人不知，就在4年多以前，36氪佈局了一個新業務——氪空間，最早只是作為孵化器與36氪的媒體、FA等業務配合。到了2016年，36氪創始人劉成城判斷，聯合辦公市場前景巨大，隨即將氪空間從36氪拆分，作為一家公司獨立融資並發展。

那麼，這兩年多時間裡，氪空間交出了一份怎樣的成績單？正好今天，楊姐看到了艾媒諮詢的一個關於聯合辦公的報告。

WeWork是2016年7月進入中國，在上海開了第一家店。到目前為止，中國WeWork在內地覆蓋了5個城市，有49個社群，近4萬個工位。如果不算今年4月合併的裸心社（另一個外資聯合辦公品牌），中國WeWork只有27個社群，28000個工位。

氪空間比中國WeWork早起步半年，目前已經覆蓋國內11個城市，50多個社群，40000多個工位，這個速度明顯比中國WeWork快出很多。

更讓人看不懂的是，2018年氪空間就像打遊戲開掛了一樣，在上海、北京租寫字樓就像買白菜。用氪空間的話說，上海上半年聯合辦公行業租用的寫字樓裡，氪空間一家就佔了73%，北京氪空間一家佔了40%。

聽楊姐身邊愛打遊戲的小朋友們說，網路遊戲裡瘋狂砸錢的人叫“氪金玩家”，打個比方，氪空間在聯合辦公行業就是一個氪金玩家。

聯合辦公行業有多花錢？

有業內人士給楊姐算了一筆賬：首先是租樓，好的寫字樓不便宜，就像北京國貿CBD、金融街，上海的陸家嘴、人民廣場這些地段，寫字樓都要10塊/平米/天，甚至更高。租一個1000平米的寫字樓，光租金一天就是10000多塊，一個月就是30多萬，一年400多萬。

然後是裝修，聯合辦公的商業模式就是把樓租下來，改造裝修，做成一個個的社群，再分租給入住企業。按照氪空間對外的說法，每平米的裝修標準是3000塊到4000塊，那1000平米裝修下來就是300、400萬。

還有社群開業後的運營。聯合辦公對使用者是一價全包，也就是使用者只付租金，什麼水電費、物業費、WiFi網路、保安、保潔、前臺，統統不要錢，這筆費用也是不小。

氪空間創始人劉成城最近在演講中說了，氪空間現在每月新開面積是5萬平方米，這樣算起來光是裝修加租金，一個月就要投入近兩個億。

根據氪空間公開披露的融資訊息，到目前為止這家公司融到最大的一筆錢，是今年初宣佈的6億人民幣，氪空間這麼砸錢擴張，很多業內人士都直說“看不懂”。

看不懂？

這並不奇怪。當網際網路公司進入傳統行業，楊姐最常聽到的議論就是看不懂，電子商務、移動支付、打車軟體……等網際網路公司以迅雷不及掩耳的勢頭完成佈局、拓展、佔領等一系列動作，傳統行業很可能還在研究和分析網際網路公司的動機呢。

氪空間的速度快嗎？要楊姐來說的話，它還不夠快，為什麼這麼說？中國辦公樓市場雖然很大，但是主戰場無非是北上廣深，加上杭州、南京、成都這些新一線城市，頂多20個。

好的地段、好的寫字樓是聯合辦公行業的稀缺資源，你不去快速佔領，等到其他人跑馬圈地結束了，那後來的人，有錢也租不到國貿三期、上海中心這樣的寫字樓。

有人說了，辦公也不一定非要到國貿、陸家嘴啊，北京的後場村、亦莊，上海的張江、漕河涇，不也有很多大公司麼？

沒錯，像BAT、京東、小米這些大公司都不在市中心，但他們工資高啊，還有大公司光環，人才和資源都是向他們聚集的。

對於中小型公司來說，在成熟商圈辦公才是現實選擇。就算是大公司，也不會把所有人都放在五環外，把銷售、商務、BD這些部門放在市區，顯然效率更高。

正是由於存在這樣的市場需求，加上城市中心的核心商圈辦公成本越來越高，聯合辦公這種省時、省事還省錢的模式才會被看好，不出十年，楊姐認為聯合辦公一定會在整個辦公市場佔據不小的比例。

想清楚這些問題，就會明白氪空間的砸錢擴張是有底氣的。艾媒諮詢的報告預測，中國聯合辦公市場2018年將突破600億元，但這才剛開始，按照聯合辦公的增長速度，到2022年這個市場的規模將達到4000億左右。

又有人問了，聯合辦公企業砸錢擴張，會不會像共享單車一樣，錢花出去掙不回來，最後只能指望金主爸爸收購呢？

楊姐認為，氪空間不會成為下一個ofo。

這是因為，聯合辦公的主要收入來自於租金，只要算清楚成本，定一個合理價格，能夠把辦公室租出去，回收成本然後賺錢是遲早的事情，而且辦公室是固定空間，它不像共享單車有那麼大的耗損。

另一方面，這個行業不太可能打價格戰。租辦公室不是個高頻需求，不可能天天換，作為一個公司，總不能因為租個辦公室能節約幾千塊，就三天兩頭的搬家吧。再假設，氪空間和WeWork打價格戰，你的工位租3000，我的就租2500，那WeWork的工位都按優惠價租出去之後呢？其他使用者還是會流向氪空間，最後反而是打價格戰的一方不划算。

按照氪空間對外公佈的資料，他們的社群出租率都在95%以上，楊姐認為這樣的出租率，只要氪空間的財務部門不傻，總不至於定出一個讓自己賠本的價格。

那麼只剩最後一個問題了，氪空間這麼大力擴張的錢從哪裡來？

作為一個關注、報道網際網路行業多年的媒體人，楊姐可以告訴大家的是，很多時候，有的公司對外說自己融到錢了，不一定是真有錢，相反有的公司很少公佈融資訊息，並不一定是沒有錢。不能只聽一家公司怎麼說，更要看它怎麼做。

從媒體報道來看，氪空間在融資方面很低調，披露具體金額的融資只有兩次，一次是A+輪2億元，一次是Pre-B輪6億元——這樣的融資速度，和氪空間的花錢速度明顯不匹配，如果氪空間能用8億元人民幣做到現在的規模，那WeWork豈不是要哭暈過去，要知道中國WeWork在2017年7月成立的時候，就已經融了5億美元。

楊姐認為，氪空間應該是有融資沒有披露，其實大家都習慣了網際網路公司一拿到融資恨不得讓全天下都知道的做法，為的是吸引更多人加入進來。氪空間低調拿錢，有兩個可能：希望投資它的機構和資金足夠多，不需要大張旗鼓地宣傳；公司認為自己未來還有很大增長空間，不希望過早地採用股權融資。

像聯合辦公這種模式，就非常受房地產信託投資基金(REITs)歡迎。

目前，WeWork的利潤率在30%左右，氪空間也能達到WeWork的水平，但劉成城表示氪空間要把利潤率控制在10%左右，而REITs年回報率最常見的就是10%。

所以楊姐估計，氪空間背後有幾個超有錢的REITs支撐，另外氪空間還可以與地產公司合作來做聯合辦公，地產公司掏一部分錢，氪空間掏一部分錢，社群建好後由氪空間來運營，利潤雙方來分，這對於擅長開發和建設，不擅長管理和運營地產公司，絕對是個不錯的生意。

從氪空間的發展來看，它根本不愁資金，更何況現在中國WeWork估值已經50億美元了，而氪空間才10億美元出頭。如果楊姐手頭有一大筆錢，我一定更願意投給氪空間，而不是中國WeWork。

從歷史經驗來看，海外網際網路巨頭在中國還沒有贏過本土同行的先例，Google、Ebay、Uber紛紛敗給百度、阿里巴巴、滴滴；從現實情況來看，氪空間的發展速度一定會持續加快，而中國WeWork速度能不能提起來還是未知；從長遠來看，聯合辦公的較量除了規模之外，還要比拼包括運營和服務在內的軟實力。我們在看氪空間的時候，一定別忘了還有一家公司叫36氪。

楊姐點評

軟實力是什麼？

氪空間其實能夠持續吸引更多創業者的，是他們這裡的“人群”——當某個創業公司進駐的時候，他們可以先把氪空間的公司當做自己的第一塊起步市場。

當然，氪空間並不依靠創業者市場，大概只有20%是創業公司，更多的是已經初具規模的小公司，他們已經具有了賺錢能力。但是，更多的“軟”服務或許在於一些無形的資源，例如成功人士的定期分享課，融資機構的對接，媒體的曝光。

是的，雖然氪空間已經從36氪獨立拆分，但36氪作為創業科技媒體擁有的創業資源一直是氪空間的獨家優勢。

企業服務是一個比共享出行、共享空間更大的市場，也許氪空間最大的野心不是聯合辦公，而是透過聯合辦公這個載體，把幾百萬中小企業都聚集到線上線下結合的社群，當這個社群成長為一個生態，誰還敢說氪空間做的只是個“二房東”的生意？