共享、自營、聯合辦公，氪空間的“特立獨行”

經濟與技術永遠以人們無法企及的速度發展，尤其在中國市場這樣一個神奇的地方，任何機會都有可能成為一個時代的風口，被資本家們所追捧。

共享經濟的出現，在新的時代背景下被賦予了更多的展現形式，但是其本質上是整合資源或服務者，以較低的價格提供產品或服務。這種物盡其用，節省資源與消耗的經濟形態也開啟了新一輪創業與投資熱潮。

在共享單車、共享汽車之後，共享充電寶、共享雨傘、共享紙巾等共享經濟新形態不斷湧現，而共享辦公作為共享經濟的落地產品之一，從2015年開始在中國走紅。

實際上，早在2010年，國際聯合辦公巨頭WeWork就已經在美國紐約成立，因其超過200億美元的高估值和明星投資人組合而被人們在最近幾年關注。

而在國內產品化的路上，氪空間在2014年成立到2016年從36氪拆分獨立運營後，一直採取穩健策略，將辦公空間的設計、智慧硬體、管理系統、品牌等作為基礎服務，透過產品創新和模式升級來打造以人為本的聯合辦公空間環境。

5月22日，氪空間舉行戰略溝通會並宣佈，未來100天將新開12家聯合辦公社群，分佈在北京和上海兩地，面積接近10萬平方米，供應超過1萬個工位，國內聯合辦公行業即將進入新一輪的高速增長期。

聯合辦公市場存巨大潛力

供求關係是經濟學中的主要概念，有需求就有市場這是一個正確的發展迴圈。聯合辦公在誕生之初只是一個非常小的細分領域，隨著中小微企業的興起，致力於為企業解決辦公場所難題的聯合辦公空間應運而生並迅速發展，如今已經是商業地產的重要業態。

目前，聯合辦公行業僅佔中國商業地產的1%，氪空間創始人劉成城預測，未來5年中國聯合辦公空間將佔到辦公空間總量的15%。

聯合辦公的需求已經開始打破行業的“天花板”，其原因之一就是持續井噴的中小微企業增量，中國目前每年平均新註冊企業的增速為27%，2017年全年有605萬新企業開始運營，日均新登記企業達1。66萬戶，這些大都是小微企業。。

而從總的數量上來看，國家工商總局資料顯示截至2017年底，國內實有市場主體9814。8萬戶，其中，企業3033。7萬戶，個體工商戶6579。4萬戶。

對於初創企業來說，尋找辦公室和註冊地，是其面臨的第一個難題，很多創業公司懼於成熟商圈寫字樓高昂的租金，而聯合辦公則降低了小微企業、小團隊的門檻和成本，在一定程度上解決了這一痛點。國際知名諮詢機構Frost & Sullivan報告資料顯示：在一線城市中，聯合辦公平均每年每人可以為企業節約1萬元以上，總額節省近三成。

另外一方面，大中公司的組織體系也變得越來越碎片化和小型化了。比如阿里巴巴集團，在全國有200多個辦公地點，而超過百人的辦公室卻只有十幾個。其他如中石油、中國銀行這樣的超級巨頭，在網際網路轉型升級過程中，基於自身需求孵化一些內部創業專案，為了不受制於臃腫保守的集團管理體制，通常也會為小團隊在外選擇辦公地點。

如今，在氪空間的客戶裡，超過六成來自於中小微企業，另外三成多則服務於大中型公司的靈活辦公需求，摩拜單車、今日頭條、泛海控股等均已入駐氪空間各地社群。中小微企業持續不斷的增量，大中型企業組織分佈化的趨勢，也從外部為氪空間快速發展帶來了機遇。

氪空間堅持自營規模化發展

聯合辦公空間在經過了野蠻生長後，馬太效應逐漸顯現。據相關資料顯示，目前國內聯合辦公空間數量已經超過4000家，在激烈的市場競爭中，聯合辦公行業進入洗牌期，多數因無法盈利而黯然退場。

如今，在國內聯合辦公行業中，WeWork中國、優客工場、氪空間已經成為頭部玩家，佔據市場的大部分份額。而第一梯隊為了進一步佔有市場，跑馬圈地，不斷擴張自己的業務範圍成為了企業的第一選擇。

優客工場、WeWork中國則開啟了“買買買”節奏，對同類公司進行投資、收購，如優客工場併購洪泰創新空間、無界空間等，WeWork中國25億元人民幣併購裸心社。

而氪空間依然堅持自營模式，並在運營過程中建立屬於自身特色的商業模版。氪空間創始人兼董事長劉成城則表示，“盲目併購的，就是在講故事，根本就沒有良性的業務。”

併購在一定程度上會迅速擴大規模，形成規模優勢，但是也存在著一定的弊端，由於小公司欠缺一定的標準化管理，在服務上無法達到統一的水平，反而會對整體發展造成不良影響，降低使用者體驗。

所以氪空間從成立之初就堅持自營管理，目前氪空間已經做到國內聯合辦公領域自營第一，自營面積達20萬平米，提供了35000個工位，30餘個社群，新合作物業增加20家，2018年Q1已經簽約15萬平，預計到2018年底開業總面積將超過40萬平米。

除了規模上不斷擴大以外，坪效也是衡量企業未來發展前景的標準之一。過去半年氪空間新開業社群的日坪效（每平米營業額）已經突破17元，成熟社群平均入住率達95%。而氪空間總裁鍾澍預計新開社群的坪效將超過28元，是傳統甲級寫字樓的近4倍。

氪空間的模式更像是一個類零售的生意，用零售思維打造聯合辦公的連鎖化、品牌化運作，透過租售辦公場地、設施與服務進行營收。

而作為典型的規模經濟，氪空間積累的空間標準化體系和專業的智慧供應鏈模式，統一管理成本、提升效率，讓工程造價降低20%，傢俱採購成本降低40%，縮短交付時間，將辦公使用效率提升30%。

從利潤率上看，WeWork在全球200多個點的利潤率為30%左右。而氪空間則借鑑小米的戰略，希望將利潤率控制在一個合理的範圍之內，大概降到10%左右，以達到快速擴張的目的。

氪空間雖然因為高速擴張尚處於虧損階段，但目前的虧損是基於取捨，而非能力，以短期利益換取長期發展。

在聯合辦公領域，未來計劃服務1億辦公人群的氪空間僅僅是踏出了“萬里長征的第一步”，氪空間要打造的是一個物種多樣的超級生態，除了提供基本的辦公功能，還有功能完備的生活區，以人文字，讓辦公更人性，更時尚。正如劉成城所說，“如果我給一萬人提供服務，那就是服務，如果我給一百萬人提供服務，那就是生態。”