石家莊買房實錄3：總結
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石家莊買房實錄1：看房（5月22號） - 社會主義接班人的文章 - 知乎
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最近收到n多網友的私信，想了解買房的最初想法及看房、貸款等流程，發現大家遇到的問題跟自己最開始有想法賣法的時候幾乎一致，主要有以下幾點
1、為什麼選擇石家莊？這個主要是北京工作的老鄉提到的問題
2、新房還是二手房？
3、城四區+高新區當時如何抉擇的？
4、首付多少，貸款多少？
受限於本人工作和生活情況，可能不能一一回復，在這裡做個總結，有其他問題大家可以私聊。
城市的選擇？天津還是石家莊？
說起來慚愧，作為北漂的河北人（河北邢臺），來北京4年，解決了工作居住證問題，但是解決不了首付問題。北京的限購政策及高起的房價對所有人都沒有那麼友好（包括北京本地人，家庭殷實的家庭除外），依靠工資收入的線性增長，就算掏空4個錢包也很難獲得一個友好的居住體驗（想想400萬，70平 的房子，1個半小時的通勤，長達30年的貸款，以及4個老人贍養及1個小孩的撫養問題，本人是不敢加槓桿硬上北京的房子），所以剩下的問題就是石家莊還是天津的問題，當然唐山、保定、張家口的同學除外。
從經濟學上講：天津具備石家莊無可比擬區位優勢。
相對友好的就業環境，相對友好的高考難度以及跟北京的相對距離，周邊很多東北的、內蒙乃至河北的朋友都已經上了天津的車，單純的功利的角度出發買天津絕對沒什麼問題，那麼本人為什麼選擇了石家莊
1、
從人際關係角度出發
：愛人及本人的親戚朋友在石家莊的居多，後續有什麼事情互相可以幫助。有人說老家關係更多，這是因為從中國經濟的長線來看，沒有形成產業叢集的縣城逐漸衰落是必然（參考東北的縣城）
2、
從贍養老人的角度：
雙方父母都是在邢臺老家的，根據我對他們的瞭解，離開農村到城市生活不現實，後續的兩地跑問題肯定要考慮
3、
從小孩教育的角度出發：
天津現在的高考錄取確實有很大優勢，但是隨著北京人才逐步溢位到天津（其實10年之前來北京的白領們基本上都在北京上車了，在天津買房的主要是10年之後來北京就業的白領，他們對教育的投入力度，我是不敢想想，現在這票人孩子對高考的影響大體上需要10年才能體現，更何況我娃的高考是18年之後的事情了），另外按照我手裡的現金流，在天津也只能是郊區，沒有學區，天津學區房和郊區房的差距，大家可以類別衡水和邢臺、縣城和農村的差距。
4、
從上班通勤的角度出發：
天津和北京的雙城記還在上演，但是大多數人是週末天津、工作日北京，按照現在的高鐵速度，週末石家莊，工作日北京，其實是可以實現的。
新房還是二手房？
相信大家看了城市選擇之後，我再看石家莊的房子，有兩個基本要求：學區、距離石家莊站近。其他的就是小區環境好一點，戶型還有好一點，去邢臺方便點、能用公積金貸款最好，綜上滿足學區和距離兩項的下來之後，預算至少150萬起了。
新房和二手房的區別，這裡面的區別網上的分析很全面了，大家心裡都有個數，講真，最開始我是想買二手房的，但是仔細算賬之後有以下一個分享給到大家。
我們以150萬的總價為例：新房和二手房的前期成本如下：
新房：
首付：按照3成 150*30%=45W
維修基金、物業費：按照維修基金120一平，物業2塊，交一年≈1。5萬（交房的時候才需要交）
契稅：150*1。5%=2。25W（辦理房本的時候才需要交，大體上交房1年後）
其實短期只需要準備45W的現金就夠了，剩下的大概4萬，2年後才需要交
二手房：
二手房會涉及到一個評估價的問題，假設交易價150萬，評估價能到9成就不錯，前期主要成本如下：
首付：150*90%*30=40。5W
總價與評估價差價：150*10%=15W
契稅：150*90*1。5%=2。025W
增值稅：滿二的暫時不收，不滿二的135*5。6%（此項因為涉及到有的二手房收，有的二手房不收，不計算，但是大家需要知道）
個人所得稅：滿五暫時不收，未滿5年的：150*1%=1。5萬
中介費：貝殼/鏈家 150*2-3%=3-4W
綜上，購買二手房，總價150萬的話，前期最低費用（
滿五唯一的情況下，沒有中介費的情況下
）： 40。5+15+2=57。5W。前期最高費用（
不滿二，有中介費的情況下
）：57。5W+7。5W+1。5W+3W=69。5W。
假設你現在手裡有67萬，購買新房的話可以買67*30%≈總價220W的房子，當然貸款的壓力相應也會增大。
城四區+高新區當時如何抉擇的？
根據石家莊最新的限購政策：長安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區還是限購的。非石家莊戶籍的朋友需要先了解下政策，不滿足購買條件的，可以先找中介諮詢下怎麼辦理（根據本人的親身體驗：中介是有很多方式幫忙搞到購買資格的，不過需要付出時間或者經濟成本，考慮好在石家莊買房的話，提前準備沒錯）
5個區域的差異還是有的，這個其實是要根據實際情況來做判斷。比較明顯的就是高新區就是相對便宜，戶型和小區環境相對友好。其他四個區就要看自己的工作地點怎麼方便了，這裡需要格外提醒的是：
地鐵規劃不要輕信
石家莊地鐵真的方便了大家的出行和生活，大家在購買房產的時候，很多樓盤都會提到，後續會規劃地鐵，距離地鐵口多少米，巴拉巴拉的，在此有以下幾個點需要注意：
1、
樓盤附近有地鐵的，實際用腿走一走
，地圖上的幾百米可能實際上需要20-30分鐘才能步行到。開車的感知非常不明確。
2、
樓盤附近沒有地鐵，但是有規劃的
，點開石家莊十四五規劃，是不是十四五期間要建成，屬於一期還是二期，規劃的地鐵口到底實在哪裡，如果資訊詳細，用腿走一走。
3、
樓盤附近沒有地鐵，十四五規劃又沒有的，
售樓部不知道從哪裡拿的檔案說要建的，慎重考慮下。
在此強調這個資訊主要是基於：
首先：石家莊人口增長空間不大，現有地鐵的人流量並不大，尤其是一些新建成的線路，幾乎空無一人，後續大規模的城市基礎設施建設是不是有必要，大家要打個問號。
其次：目前石家莊地鐵屬鉅額虧損狀態，如果房價持續上漲，政府賣地可以持續獲得大量的現金，對基礎建設或者地鐵虧損不會太介意，但是石家莊房價持續上漲的可能不大。
4、實際首付多少，貸款多少？
本著做人留一線，日後好相見的態度，本人就不詳細說了。大體如下：
石家莊南二環龍湖天噗專案-高層住宅
120平，24+%的公攤，單價在1。7W-1。75W之間，精裝，送車位。首付3成，貸款利率：LPR+39。5個基點。
最後：再次強調，如果您跟我一樣對石家莊瞭解不多，靠譜的中介很關鍵。按照新房的收費邏輯，透過中介和不透過中介對最終成交價影響不大。
石家莊買房系列告一段落，後面會出一篇告訴大家如何選擇中介
關於本人的介紹如下：
北漂的河北邢臺農村人
17年大學本科畢業，學校還湊合
已婚，預計年底要娃
網際網路和央企都呆過，目前在央企
收入：比外賣和計程車師傅收入高點，比研發低不少，朝九晚六，雙休。
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