拿著1000萬北京買房去哪裡？

提問:1：

肆哥，我看上眼的1000萬的幾個樓盤，您給分析看看。萬年花城四五期、首開華潤城、萬科中糧假日、大成郡、紅木林、國際港。

回答1：

1、萬年花城四五期在首經貿地塊排二三梯隊，5期是最好最新最貴的，11年左右社群，全是板樓，四期次之。但是整體周邊就是不夠檔次，價格不輸朝陽的一些板塊。

2、華潤城房子質量好，品質也很不錯，地段兒可以沒劣勢。升值一直不理想？ 無論怎麼解決這些業主問題，肯定是偏向對自住房和兩限房，你買的商品房你會怎麼辦。也就是這樣的政策和規劃拉低小區價值，避免炒房。例如還有首經貿那邊的中國府配建的保障房，一個小區裡面，商品房沒蓋完，保障房入住了。這也算是體現此類政策的例項吧。

3、萬科中糧這些肯定在國際港和紅木林之後。青塔這裡沒地鐵也缺產業。自住沒問題，已經是這裡商品頭部了，但是升值投資還需考慮考慮。國際港微超，紅木林又超國際港。大興板塊頭部是有好樓盤的。紅木林物業可以，綠化水系啊，說的過去，離地鐵還近。可以選擇。

4、草橋和高米店好小區也不少，你也可以看看。這些都在南邊，如果你也接受可以考慮西南的濠景閣，自住沒問題，配套交通都好，換手率欠缺。

提問2：

肆哥，永外革新南路不到90的房子，我倆丁克，也覺得這邊小區亂點，想換環境好點的房子。

本來想買了能增值，結果很一般。這次希望能選到增值的房子想上CBD後花園雙井這片，確實漲幅可以，但價格也可以。我賣了拿錢等雙井降價再上車，可行嗎，風險如何？或者豐科的御鑫閣小戶型，其他錢買理財。

回答2：

1、賣永外，真得你賣到最高點才行。

一是誰敢保證自己賣在最高點？二是你等多久？不是不能等，風險大而已。假設到明春，如果市場橫盤，還有政策出臺，行情見頂應該是很可能確定的。又是學區房最後一波時間，你快速賣出逃頂成功（還有前提是有人接盤）。沒賣在頂點，雙井漲了，你怎麼辦？

那就等著，沒有一片雪花落下時是無辜的，地區板塊肯定也隨大盤，你就慢慢挑吧。雙井是個好地方，升值屬性確實超永外，一直都這樣。理想方案如上，天時地利人和（市場行情和政策），你都得看得住。

2、科技園的御鑫閣，比較好的小區。中海開發自持物業，兩梯四戶，交通方便。蠻不錯，適合投資，流動性好，租金回報高。板塊也合適，短期沒什麼風險。類似這樣小戶型租戶多的小區相對壽命短點，不建議超長期持有，7-10年問題不大。

3、理財我可沒建議。現在人們都為什麼買房子投資，就因為這是一種相對穩妥、我們能使用的、唯一的對抗通脹的辦法，其實就是用房子的複利對抗通脹的複利。

理財股票等等特別容易變現，容易變現多少就會減少收益。房子收益為什麼相對高？不容易變現有缺陷。不能又娶媳婦又過年，好事情都一個人全遇到，需要取捨。理財優勢，短期變現，週轉率很高。房子長期抗通脹，變現週轉相對低下。

提問3：

肆哥好，我在安貞附近工作老婆在北苑路工作，兩歲小孩，外地無京籍。老家有房有貸，北京買二套。目標：350-400個的朝陽兩居，自住+上學。

買北苑老破小好不好？離我上班近。您會推薦次新的北苑家園，或者其他嗎？環科院您幫我看看？用孩子他姨買算首套，在贈與怎麼樣？您有什麼建議？有沒有風險？

二套其實首付稍微費勁，但是感覺應該上車了，時機您看？昌平與北苑很近，這邊您覺得怎麼樣？

回答3：

1、老破小的優勢保值，等孩子大了以後在置換更換的，老破小相對賣的不虧。孩子2歲，三口之家，北京打拼，也是該注重視居住環境和體驗的時候了，這樣就北苑家園方向，房齡相對比較新。

望春園你可以看看。其他幾個小區大多數都一般。長期居住，以後大機率不置換，那北苑家園你的看法沒問題。

環科院老公房，唯一缺點就是房齡長不好貸款，賣的時候碰到貸款受限就是掛牌週期長點。其他倒沒什麼坑。保值好租金高。記著選板樓。北苑家園和環科交通以及配套都算說的過去。

2、贈與稅費可能比買賣高，它視同買賣。

買賣形式過戶的條件是：贈與人需要滿五唯一，受贈人名下無房並且有資格，房子是普通住宅即可。滿足這些條件還是走買賣。找個懂行問問，或者去住建委網站查查，應該是很簡單的，過戶費用也很少，花不了多少錢。踏實！

3、北苑邊上，屬於昌平的北京北，小區也可以。或者清水園、佳運園這些也能保值。

提問4：

肆哥，西城展覽館30年房齡的老小區頂層，這種接近老破小的西城小區保值如何？能否一直持有？

順義小產權三居未來如何？想買個清河學區您看如何？朝陽也想考慮，沒仔細看過，您覺得如何？

回答4：

1、參考近幾年老破小危改棚改等政策和實際情況，一般都是先加固或者貼上保溫層。年代太久的原址重建，有外遷或回遷，也是看當時當地政策，大多都是業主分攤成本+政府補貼。

學區風險確實比以前高很多，政策性外分析就是2023年後有入學熟練降低風險。但預計不超過15%，西城整體資源好，畢竟東西海佔一個呢。

2、小產權，自住行，投資就不考慮了。不會有太好的政策。畢竟首都是北京，跟小產權多的深圳等無法比擬。這10來年的地產市場其實能看出來，大小產權的價格區分很明顯。又不能貸款抵押，而且流動性太弱了。

3、學區還是東西海，清河老房有些學區溢價，大多數商品房是沒有的。學區政策有關係肯定是利好。現在好像沒有什麼。這些年五環外房子保值升值（好環境戶型配套）就遠超五環內學區房（部分破小）。學區其實只是個buff，是在房子上套個政策圈。朝陽您自己看，沒有建議。

提問5：

海淀區美麗星苑小區祖孫三代，無學區要求。還有通州450個在收租，沒感覺通州的升值。子彈370，家庭年收70。考慮出通州，在家附近選800的房子。近期想在美麗星苑附近買一套房子，與老人分開住，兼顧保值。

二套房能貸的款很少，因此考慮總價800萬左右的房子。通州沒怎麼漲，買了合適嗎？還是等升值在賣？擔心家附近的到時候更高夠不到。也曾考慮附近老破小，價位您覺得高嗎？用親屬的關係購買有沒有風險？也看石景山了，怕不如海淀保值。幾個選擇有水雲居、頤慧佳園、雍景四季，或者周邊老破我先住著，您建議？

回答5：

1、賣通州換海淀不太合適現在的點位。普漲之下，郊區晚，況且也有部分政策卡點位。大機率不會被甩下。按現在你的想法，其實是一邊沒輪到，而另一邊漲過了，時機不好感覺虧點。

這得也看賣了通州增加多少子彈，成箱彈藥不差的話那就換，房子還是保值，現金就差點意思了。不增加彈藥平級的話，等等看看明年行情能否平穩，儘量少虧點。

2、買房上百個子彈，可不是租個電動車標資格那麼簡單。容易出問題。老破小前文幾個也提到了，就是保值強，肯定隨大盤。沒有政策沒有單獨下跌行情，沒有理由的。現在不算太高，到年底年初還得看市場，不好說。

3、海淀學區除非特別利好，可能比石景山強點，沒有這一條件則保值角度沒區別，跟隨大盤。如果你認為學區房永遠漲，就是比大盤、比其他區域走強力單獨行情，這可講不通。從近期政策也能看出來，政府政策正在想辦法平衡。咱們想上車暴漲，單獨行情，政府是希望均衡平均發展。

4。 我是一直提倡房子先用來住。所以先住好生活好，再說別的。投老破小就是圖穩和租售比高，肯定比頤慧佳園的開間要強。頤慧的投資弱點，就是租金回報可以，能漲點，但是房子升值慢個幾拍。買了老破或開間回頭又有升值居住的念想了，是不是還得在置換，那這次的成本白扔了。

​你看的水雲居可以，海學中溢價不高，我覺得挺值的，升值也不錯，沒什麼不合適。雍景四季也行，欠個學區溢價罷了。最後還得看您個人需求，考慮好再出手。