夠不上琶洲南TOD，它邊上的世港花園、畔江花園能買嗎？

海珠 | 琶洲

2021~2022年全廣州熱度最高的新盤是哪裡？是銷售額一騎絕塵的和樾府？還是捂盤狂魔天河一品？

它們確實吸睛又吸金，然而在赤沙/琶洲南TOD的面前，這倆只能算弟弟。其嚴苛的付款條件和高總價的門檻註定是為金字塔尖的購買力準備的，那麼

同地段的平替

都有哪些呢？

一、樓盤印象

琶洲南TOD有多火？一期開盤前就有訊息稱“如果沒有越秀or地鐵集團高層的資源，就不用等這個了”，吹風價甚至搞到了10-14w，當然實際開盤9w+的單價還是蠻驚喜的。

這次二期開盤前也有傳聞說7成首付都不見得買得到，在整個下行週期裡還能這麼堅挺，看來市場對於這個盤的認可度還是相當高的。

今天和老鐵一起踩盤的老鄺曾拍過《2021新房盤點》系列影片，當年他給赤沙排名第3，第一的桂冠給了僑鑫保利匯景臺。今天我倆邊走邊嘮，他自嘲“慘被打臉”。

今天我們要介紹的就是最靠近赤沙專案的二手小區——

世港花園+畔江花園

，當然邊上還有一個海港花園，因其是軍產房不可交易，我們暫且不談。

世港和畔江各有千秋，老鐵給這2兄弟的定義是

“網紅盤邊的小透明”

。

二、小區缺點

1、缺乏品質感：

在電商總部區建成之前，琶洲西區並沒有多少寫字樓給公司租用，所以世港和畔江有相當數量的辦公人群在這邊日常活動，畔江當年的打工人甚至比自住的都多。

現在新港東路對面的寫字樓逐漸投入使用，這兩個小區的公司也在逐漸搬離，但仍有很多房源是整租下來給周邊的公司做員工宿舍的，導致這倆小區的居住氛圍一直不強，始終給人一種人流雜亂的感覺。

再加上世港花園絕大多數樓棟都不通地下車庫，畔江花園微型的花園空間和明顯不如世港花園的保養，都是缺乏品質感的體現。

2、生活配套不足：

常住人口不夠多，引發的連鎖反應就是不會有太多配套的跟進，兩個小區周圍連底商都不夠，更別提像樣的商業體了。

底商除了給打工人的簡餐飯店，就是賣茶賣酒的，給人感覺更像一個大的辦公區而不是居民區。

甚至連小學都在2km外的海珠第二實驗南校區，無論是公交還是步行都要30min左右。聽說未來在星品小區的北面會建學校，但那邊還沒拆完，即使真的建好了，也沒近多少。

3、天花板不夠高：

首先老鐵想糾正一個錯誤的觀念，很多業主和中介堅信新盤的售價一定會拉動周圍的二手盤。這隻在某些特定情況下才行得通，比如要像廣鋼新城那種存量房樓齡相近、產品圈層配套旗鼓相當的板塊才行。

有人寄希望於買家們買不到琶洲南TOD就會轉頭買一湧之隔的世港or畔江，雖然確實有少數客戶被推過來買了世港和畔江，但其實這倆盤和琶洲南TOD的目標客群根本就不是一夥人，看得上豪宅化琶洲南TOD的買家大機率看不上世港和畔江的。

就好比中海觀雲府並沒有拉起周邊東曉南剛需老破小的房價，廣紙那些20年樓齡的小區也不用幻想能搭上中冶別墅的順風車。

三、小區優點

1、地段地段還是地段：

畢竟過街就是琶洲西區電商總部，佔盡地利優勢的世港+畔江在未來還是可以一戰的，跑贏大部分小區不是問題。

倆兄弟身居琶洲西區的最邊緣，南望新興崛起中的南區，地理位置也好、總價也好，都可以說是西區的守門員。這也是老鐵琶洲嚴選系列的最低門檻，更差的住宅小區暫時不會寫了。

2、生態環境好：

兩個小區都是人車分流管理，畔江花園每棟都通車庫，且地下車位相當寬敞，堪稱奢適寬體車位，地下和小區南側的地上車位加起來比戶數都多，自駕一族狂喜。世港則緊張一些，而且只有A棟能通車庫還是挺不方便的。

二者雖然辦公人多，但小區都算是封閉花園管理，畔江的網球場和世港的恆溫泳池都是加分項。

兩個小區南側出門就是黃埔湧，老鐵親測沒有味道，並且湧邊有開闊平整的臨江步道，可以一直走到獵德橋底，湧的南岸也因為琶洲南TOD的整體開發而精緻起來，平時飯後吹著江風在這邊散步還是很舒服的。

3、具備一定稀缺性：

整個琶洲西區的電梯住宅小區屈指可數，很多時候想買該板塊的買家就是沒得選，難道去買單體樓或者步梯樓嗎？

歸根結底還是琶洲西區住宅供應太少了。

說起來有點冤，廣州、深圳同樣是8w單價的小區，也許深圳房子的地段沒有那麼核心，但房子本身的品質能讓你在對比之下買得下手，而在廣州很可能就是無奈之選。

四、小區配套

交通：

地鐵方面，之前寫會展西岸時提過，磨碟沙站未來會成為“新的珠江新城站”，從小區步行過去L8和L18的地鐵口都差不多要10min左右。

自駕方面，在建的閱江西路到匯悅臺隧道可能並不會對這倆小區產生多少便利，它們的業主更多還是走華快更方便。當然華快帶來便利的同時，也讓畔江花園B4/B3有相當大的噪音干擾。

產業：

海珠的2022上半年的GDP排名已經從2021年的全市第6升到第5，與第4番禺的差距只有30億。琶洲居功至偉，隨著網際網路集聚區逐步竣工投產，越來越多總部經濟入駐。等到全面開業的一天，興許能和第3的越秀掰掰手腕？

五、產品推薦

世港花園約805戶，在售30套，掛盤比3。7%

畔江花園約240戶，在售25套，掛盤比10。4%

排雷之一：

世港花園A-C棟，幾乎每層都有用作辦公的，A棟的3樓甚至整層都是辦公；

複式也多集中在這一排樓，最多適合出租，自住不現實。

排雷之二：

畔江花園B4棟，離華快最近的樓棟，南北向都蠻吵；B3的南向噪音也不小。還有畔江花園的89/91㎡大2房全都不建議，這面積不搞3房是對自己資產的不負責。

1房：

只在世港花園分佈，報價260w以上。但老鐵其實很不推薦，因為你的鄰居都是公司，做公司的不會像住家一樣在意衛生和環境，在這種環境裡毫無居家氛圍。

如果實在要買，那就只能走收租路線，有點類似珠江新城西區的廣弘天琪。但相比珠城的單間，世港和畔江都缺失學位價值。如果你一定要買1房的產品，老鐵更建議買珠城那種既能自住、又能創業辦公、還能作為學位殼的產品。

2房：

世港花園的2房非常奇怪，多數是複式產品，你看了大機率不會買的。老鐵推薦畔江花園A1棟的78㎡戶型。客廳陽臺的結構牆會影響通風，房間窗戶小也讓採光不那麼理想。所以不是因為它有多優秀，而是像上面排雷所說，相比之下89㎡的2房我推不出手，買2房上車的一半不需要這麼大的面積，不同於豪宅和改善，剛需的眼裡容不下“浪費”這顆砂子。

適合看重地段＞套內居住品質的上車客戶

，目前掛牌575w，建議成交價500w。

那麼在CBD買2房合適嗎？我們以珠城為例，這兩輪行情裡，2房的漲幅已經被3房落出好遠了。相同總價下，琶洲的2房和逸景翠園的3房到底哪個更好？

歡迎在評論裡說出你的看法。

3房之一：

世港花園D棟114㎡的戶型，南向望花園，雙陽臺帶主套，這種戶型+1小房間其實是兩個衛生間之間讓出來的，好在主臥足夠大，被主衛侵入一些影響不大。四開間朝南，戶型方正是它的核心競爭力。

適合三代同堂的家庭，小房間做書房剛好。

目前掛牌810w左右，建議成交價730w左右。

3房之二：

畔江花園107㎡南向雙陽臺3房2衛，陽臺造型不太常規，但問題不大。9層以上是可以比較舒服地望黃埔湧的，算是一大賣點。

適合孩子不大或有渠道解決教育的客戶

，目前掛牌830w左右，建議成交價720w左右。

老鐵曾有客戶買會展西岸前也對比過以上兩種3房戶型，這倆可以買到南向3房，而客戶並不在意朝向，最終還是選擇了會展西岸。

4房：

世港花園D棟120㎡，常規北向4房，南北對流，窗戶採光面足夠大，自住體驗應該不是問題，北向可以望到“一線”寫字樓。

適合人口多的家庭，

目前掛牌900w，建議成交價850w左右。1000w以內的預算想在琶洲買4房也就是它了。

五、總結

總體來說，世港花園和畔江花園像是琶洲極度不平衡的住宅供需下的無奈之選。預計未來這邊會分化得更嚴重，很有可能演變成珠城好小區的小戶型vs大戶型的單價差距。

辦公群體的遷出並不可控，再加上配套匱乏，短期內不見得適合需要自住的買家。

老鐵對世港花園的的打分是

7.5

分，畔江花園的打分是

6.5

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