實用！農村房屋買賣糾紛10種情況，如何處理？一目瞭然！

　1.在房屋登記制度尚不完善時，雙方並未訂立書面協議，如何確認農村房屋買賣關係是否存在

【張某清與馮某霞、崔某、新鄉市新華綜合服務有限責任公司侵權糾紛申請再審案，《最高人民法院公報》2000年第5期】

　　案例要旨：

對於發生在房屋登記制度尚不完善時的案件，在雙方沒有訂立書面協議時，確認房屋買賣關係是否存在，應結合實際履行情況，考慮買受人是否支付了對價，房屋價值與支付的價格是否合理，出賣人是否交付房屋及房屋所有權證書或買受人對房屋是否長期佔有，在此期間出賣人是否主張過權利，能否排除借用或租賃等關係，在此基礎上進行綜合分析判斷。

　2.出賣人向集體經濟組織成員之外轉讓宅基地使用權後，又主張合同無效的，應認定出賣人對合同無效具有較大過錯，需賠償買受人的損失

【施某培等人與楊某軍宅基地買賣糾紛案，《民事審判指導與參考》2019年第2輯】

　案例要旨：

出賣人向集體經濟組織成員之外轉讓宅基地使用權後，又主張合同無效的，認定出賣人對合同無效具有較大過錯，（法院確定出賣人具有90%的過錯）並以現有房屋價值（含土地價值）與購買房屋時的差價確定買受人的損失。

3.能否僅以房屋所有權和宅基地使用權未辦理登記為由，否定農村房屋產權轉讓的效力

【孫某培等與孫某祥農村房屋轉讓糾紛上訴案，《人民法院案例選》刊載】

　案例要旨：

農村房屋所有權及宅基地使用權未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮化程序加快，農村房屋轉讓及土地流轉迅速增多，而在土地資本化和拆遷補償的利益驅動下，曾經賣房賣地的農民又往往反悔請求法院確認房屋所有權未轉移。在物權法司法解釋及相關配套規定明確肯定物權法的個別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個案當中賦予物權法溯及力；即使未登記的農村房屋轉讓行為發生在物權法實施後，也不能僅以房屋所有權和宅基地使用權未辦理登記為由，否定農村房屋產權轉讓的效力；如果無法確定出讓人是否為有權處分，則可以準用動產善意取得的構成要件，准予善意取得，以維護交易安全。

　4.城市居民購買農村房屋應當結合歷史背景、現有關係等考慮其效力，不宜直接認定為無效

【馬某民訴陳某印房屋買賣合同案，《中國審判案例要覽》刊載】

　案例要旨：

對於城市居民購買農村宅基地上的私有房屋，現階段我國的法律法規及政策還都採取禁止性原則，在審判實踐中對於農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效，但並非絕對。對因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，應當結合當時的歷史背景及有利於維護現有的房屋佔有關係角度考慮，不能一概認定為無效。

　5.同村不同村民小組的村民是否屬同一農村集體經濟組織成員的判定

【汪某恆訴賀某貴房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2012年1月5日第6版】

　案例要旨：

判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農村集體經濟組織成員時，應依據集體土地的物權歸屬、發包主體等進行識別。無村農民集體經濟組織而僅有村內並存的各農村集體經濟組織的，同村不同組的村民不屬同一農民集體經濟組織成員；有村集體經濟組織形式或者村農民集體經濟組織與村內各農民集體經濟組織並存的，同村不同組的村民屬同一農民集體經濟組織成員。

　6.農村房屋買賣合同無效並不當然導致拆遷利益分配方案無效

【馬某訴張某農村房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2017年12月28日第6版】

　案例要旨：

簽訂農村房屋買賣合同的雙方當事人在涉案院落被拆遷之後就解決拆遷補償問題達成一致的，即使農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規的強制性規定而被確認無效，也並不必然導致此拆遷利益分配方案無效。

　7.違章建築屬不可交易物，以其為標的物的買賣合同屬無效合同，應按照締約過失責任處理後續問題，雙方所承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失

【李某訴左某農村房屋買賣合同糾紛案，“北京市第三中級人民法院網”2017年9月4日】

　案例要旨：

當事人購買違章建築，由於房屋系違建，屬不可交易物，故合同為無效買賣合同，應按照締約過失責任處理後續問題，雙方所承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失，出賣人應當返還房屋價款，因房屋已實際交付使用，依公平原則，買受人應支付一定使用費用。

　8.村委會將孤寡老人去世所留房產出賣給買受人的行為是否有效

【董某某訴某村委會農村房屋買賣合同糾紛案，“北京法院網”2015年11月9日】

　案例要旨：

無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家或者集體所有。村委會將孤寡老人去世所留房產出賣給買受人應為合法有效。買受人雖持有買房合同，卻無處辦理農村房屋的產權登記，法院可確認其所購房屋歸其所有。

　9.申請“五保”並不代表其放棄房屋所有權，案涉村委會對五保戶的房屋只是享有代管權，而無處分權

【吳某等訴漁洋關鎮大房坪村委會、曾某房屋買賣協議無效案，《民法物權法典型案例疏議》，法律出版社2010年版】

案例要旨：

所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能。其中處分權是所有權的核心。“五保”物件對其個人財產是享有所有權的，只是“五保”物件對其個人財產“不得自行處分”。申請“五保”並不代表其放棄房屋所有權，案涉村委會對五保戶的房屋只是享有代管權，而無處分權。

　10.對確認小產權房買賣合同無效的糾紛要綜合評定

【《人民法院報》2010年9月29日第7版】

　案例要旨：

對確認小產權房買賣合同無效的糾紛要根據交付時間的長短，結合房屋本身的重置成本價、土地的區位補償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補償預期的巨大經濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產損失。