城西剛需糾結之選，閒林南還是良渚北？ | 房叔說No.152
| PART 1 |
近期有關城西方向二手剛需房選擇的諮詢量大增，其中選“閒林南”還是“良渚北”的諮詢尤為明顯。
這兩個小板塊糾結對比也是城西剛需所面臨的購房難點的集中體現。
自未來科技城、三墩北新盤限價全面提升，全面紅盤化。
良渚、三墩低價新房面臨售罄的局面下，城西的低總價預算的剛需可選範圍被快速壓縮。
大批的觀望型，邊搖邊打算的剛需被市場所拋棄，與此同時城西二手房受需求的擠壓，出現全面的上漲。
比如，未來科技城年初300萬出頭還能有選擇，三墩北西湖國際城部分房源總價甚至低於300萬，良渚萬科未來城，瀾天等樓盤門檻價格就更低了。
△未來科技城航拍實景圖
到今天，未來科技城門檻已經接近500萬，三墩北門檻接近400萬，良渚核心區、閒林北部門檻突破300萬。
整個城西，兩三百的總價預算選擇已然不多，只剩下閒林南部、良渚北部、老餘杭以及良渚南片有些許選擇。
其中，區位最佳的“閒林南”，與配套、區位均衡性強的“良渚北”自然成為剛需的重點選項。
面對這兩個總價接近的板塊，剛需們應該做怎樣的抉擇呢？
| PART 2 |
常年在城西活動的我對於這兩個板塊還是比較清楚的，早期也出過幾篇有關於閒林、良渚的專題推文。
這兩個板塊可以說在氣質上就截然不同，“良渚北”更像一個近郊的“街道”，而“閒林南”就更像一個“鎮”。
為什麼這麼說呢？
因為“良渚北”從城市介面，到板塊的道路，甚至到樓盤的外立面品質，“良渚北”的觀感都有一絲良渚文化村的氣息。
△良渚北街景
但相對良渚文化村，“良渚北”的觀感又更偏向於中國式的城市，算是一個低低配的良渚文化村吧。
而“閒林南”的城市介面相比“良渚南”就要差上許多，“閒林南”的道路精細程度，樓盤外立面的品質都更顯粗糙。
嘈雜的街道，路邊密集擺放的電瓶車，甚至路邊的綠化景觀，“閒林南”所展露出來的都是一副典型的中國式小鎮的模樣。
△閒林街景
在城市觀感上，“閒林南”更接近於老餘杭，而不是良渚文化村。
“良渚北”恬靜，而“閒林南”更有活力和人氣，但稍顯雜亂。
這兩個板塊，只要去過，一定能感受到它們之間的迥然不同。如果硬要得出一個結論，我相信大部分人還是喜歡精緻安靜的“良渚北”。
| PART 3 |
不止城市介面，城市配套上，“良渚北”的優勢依舊很突出，在這點上，“閒林南”依舊有一段路要走。
“良渚北”雖與良渚核心區因為一條104國道而涇渭分明，但兩者之間的城市配套都是共享的。
人氣十足的永旺，輻射能力不止於本地的良渚，文化村一帶，連三墩、勾莊都有相當一部分的居民會到此消費、購物、娛樂。
△良渚核心區航拍實景圖
一個永旺，給到“良渚北”的是同價位板塊難有的高品質生活配套，這點很少有其他的剛需板塊可以比擬。
除此之外，“良渚北”雖沒有直達的地鐵站點，但透過如電瓶車、腳踏車、短途公交車等換乘工具同樣可以快速的享受便捷的軌交。
在城市配套、軌交等方面，“閒林南”就有著明顯的差距。
大型綜合體？孱弱的歡樂城、距離過遠的印象城，大型綜合體與“閒林南”是無緣的，用地接近枯竭，未來大機率也難以得到改善。
軌交就更不用說，一向是“閒林南”的弱項，也是閒林板塊的致命缺憾，去往主城區只能依託不堪重負的天目山路、五常大道。
在城市基本配套項上，“良渚北”對“閒林南”呈現非常明顯可見的優勢。
但“閒林南”也並非一無是處。
閒林中心區的老破敗的老街被拆光，新的閒林老街煥然重生，觀感和介面發生翻天覆地的變化。
△閒林老街實景圖
加上“閒林南”本就具備的本土地緣優勢，本地人口和源源不斷的剛性需求持續湧入，閒林新老街未開張便人氣十足。
高人氣，板塊中心煥然一新，閒林的活力，和在發生的變化速度是“良渚北”所不具備的。
僅從城市配套和生活的便利性而言，“閒林北”幾乎可以和“良渚北”打平。
兩者之間最大的差距還是在公共交通以及接下來要講到的居住產品的品質。
| PART 4 |
“閒林南”，“良渚北”的開發模式和市場化的競爭的不同，也導致了兩個板塊之間的居住品質有著明顯的差距。
關於“閒林南”，它本質上就是一個大型的城市近郊居住配套區，這個板塊的早期開發也非常明顯的體現著它的定位。
新盤量大，粗暴開發，二手庫存大，這幾個詞都是“閒林南”的標籤。
樓盤體量巨大，一個樓盤往往由多個組團組成，單個樓盤住戶量大，層次不同，造成多數早期開發的大盤物業往往存在著不可調和的矛盾。
物業費難收一直是閒林大盤的通病，物業費收不到，物業不作為，小區品質交付後下降非常明顯，於是不交物業費的業主更多，最終形成惡性迴圈。
△星洲翠谷景觀實景圖
而“閒林南”便是閒林早期大盤的聚集地。
閒林山水，岸上藍山，盛世嘉園，星洲翠谷，荊山翠谷等超級大盤一個接一個的橫向沿著閒林東路一線排列。
同時由於開發時間早，產品也早已落後於時代。磚混結構的小高層，乳膠漆牆面的公區，大量的兩房戶型，或者戶型格局差的小戶型。
以上都是“閒林南”樓盤的通病，或好一些或壞一些，這些既成事實都難以避免。
與之形成鮮明對比的是“良渚北”。
由於開發的更晚，“良渚北”的開發模式明顯更接近時代。路網規劃，樓盤體量，以及市場化的程度，“良渚北”都要更強。
具體展現出來就是板塊規整乾淨的城市介面，以及樓盤內部的高品質。
△瑞和園實景圖
由於開發時間更晚，且沒有出現單家房產公司壟斷地塊的現象。市場化程度更高的“良渚北”樓盤體量更小，品質更高，產品密度更低，戶型設計，公區設計乃至園林景觀，物業維護都明顯強於“閒林南”的大盤們。
單論樓盤的居住體驗，“良渚北”瑞和園、九衡公寓等樓盤的感受要比閒林南的樓盤好上許多。
| PART 5 |
那麼，幾乎所有維度都強於“閒林南”的“良渚北”是不是就更具購買價值呢？
答案並不會這麼簡單，要回答這個問題，僅從板塊之間的客觀狀態對比中是很難得出結論的。
想要回答這個問題，還是需要將這兩個板塊真正的價值邏輯凝練、提取出來。
首先需要確認的是兩個板塊處於杭州樓市的定位，這一點上，“閒林南”和“良渚北”極其相似。
它們在未來科技城還未擁有如今這麼大的輻射能力時，如前文評價閒林所說的，它們很長一段時間內都是主城區的近郊居住配套。
△板塊區位、分佈聯絡圖
近郊的居住區最重要的是什麼？
不是樓盤品質，不是戶型設計，也不是物業維護和板塊配套。而是交通，與主城之間的公共交通，區位與主城之間的聯絡密切度。
如果板塊配套好，居住品質好就行，那麼城市介面極好的臨平新城早就不是這個價格了。
所以只有擁有便捷的交通，近郊居住板塊才能實現居住配套的定位，交通越好，板塊價值越高。
僅僅是依託主城區，“良渚北”有著104國道、古墩路以及2號線的加持，以及更接近主城區的區位，還有更好的居住品質，自然強於“閒林南”，這是毫無疑問的。
但現在這兩個板塊的依託地已經在發生重大的變化，依託主城區的比重將慢慢縮減，依託未來科技城的比重將得到快速提升。
△閒林南與未來科技城之間的路網示意圖
依託未來科技城，“閒林南”的優勢便脫穎而出，貼近未來科技城的區位，高教路、上和路等多條通道將“閒林南”和未來科技城緊密相連。
在聯絡的密切度，和交通的便利性等決定居住配套性板塊的因素上，“閒林南”目前遠強於“良渚北”。
假如“閒林南”擁有“良渚北”的板塊配套品質，城市介面和居住品質，擁有極強的地緣優勢的“閒林南”也就不用和“良渚北”作比較。
這篇文章也就沒有寫的必要。正是因為兩個板塊都有明顯的硬傷，所以才有了出本文的意義。
“閒林南”樓盤品質，配套，和戶型功能性弱等客觀現狀無法抹除，“良渚北”與未來科技城之間的區位聯絡、交通劣勢也無法規避。
兩者優劣勢旗鼓相當。
如何評判？只能做預判。預判兩者未來可能發生的變化，這些變化又會怎樣改變這兩個板塊的價值。
| PART 6 |
△閒林老街周邊的土地儲備
“閒林南”，土地儲備依舊有，可以預見板塊未來以及有一定的發展空間。
閒林老街等配套的落地，良睦路的開通、17號線的落地還會大跨步的解決“閒林南”的交通問題，繼續加強“閒林南”與未來科技城、主城的聯絡。
“閒林南”未來依舊可期，可以長期看好。
但“良渚北”同樣有利好未被釋放。
雲城的上馬，雲谷區塊的快速建設，在很大程度加強了“良渚北”與南部未來科技城與雲城之間的聯絡。同時良祥路等多條南北通道的建設，也解決了交通聯絡的問題。
△九衡公寓實景圖
“良渚北”優質的城市配套，和居住品質會一步步的被雲谷以及南北向路網的打通所啟用。
“良渚北”同樣可期。
兩個小板塊之選確實兩難，都有想象空間，一個利好正在釋放，一個利好馬不停蹄跟上，一個區位佳，可見可得，一個區位在快速改善。
讓我選都是非常糾結，何況購房者。
如果實在要選擇，我建議還是根據自身實際需求出發。
假如生活工作圈集中在未來科技城核心區或蔣村一帶，“閒林南”更好的區位，可見可得的生活氣息會更適合一些。
假如工作生活依舊偏向於主城區，或城西北側、城北一帶，“良渚北”顯然更適合一些。
如今，大城西的剛需盤，僅剩閒湖城錦繡灣、時代天境，以及大溪谷6期和即將清盤的藍月春曉。
在市場變化莫測的當下，不管是“閒林南”還是“良渚北”，對於選擇餘地越來越稀少的大城西方向剛需而言，賭新房的難度太大，反而是落地更重要，買到房子更重要。
-END-
文
/荊軻
編輯
/荊軻
