第四篇：投資越南，我們打賭不動產必須漲！ ---從普通投資者的角度對越南最深度的分析

有人說了，上篇文章你點明瞭越南投資的風險後，為什麼這麼篤定房地產還是會大漲？老李的觀點是：

越南這輛小車目前已經進入了高速公路的入口，不管以後是哪種方式行進（是一直保持高速公路的應有速度開下去直奔中等發達國家水平，或者前面幾個出口就被擠下公路，或者可能出高速事故），至少在短期內它的高速前行一定是會帶動不動產價格向上增長的。

說到這裡，愛聊歷史的老李還是先回顧下越南房地產市場的發展歷史，越南的房地產市場的第一次火爆始於2006年越南正式加入世界貿易組織，從越南老百姓到國際資本都看好越南的長期發展，所以那時就像久旱逢甘雨，房價跟隨著M2和CPI蹭蹭的向上漲，到了2008年金融危機前，胡志明的平均房價漲到了1500美元每平米，當然那時的樓盤數量少，基本都以中高檔的公寓為主。政府在2008年金融危機前看到了經濟過熱的問題，開始調控加息等調控經濟過熱，但到了2008年下半年，也不需要政府調控了，全球金融危機帶著所有的經濟指標跟著一起向下，越南政府馬上又開始了降息等措施刺激經濟，但房市還是一片慘淡，比如胡志明的住宅成交量丟到了只有七八千萬套一年，價格更是跌了三分之一，均價到了1000美元每平米。

之後越南房地產市場一直是懶洋洋的狀態，直到了2015年政府出臺了一系列相關法規，比如《住宅法》修正案、《房地產經營法》、《投資法》等等，重振了房地產行業，從此才又掀開了新的一輪房地產增長週期。《住宅法》修正案中和我們最相關的就是允許老外買房了，之前只允許持有工作簽證的老外買房。現在是允許持有越南政府認可蓋章的護照簽證就可以買房（

這點很重要，以後會說明這條規定目前帶給了持中國新護照的中國同胞多少不便

），

但是每個公寓樓只允許賣給老外30%，每個低密度的別墅盤只允許賣給老外10%或不超過250套。

這個法規的細則是2016年才實施的，先知先覺的是當時在越南有大量投資的韓國，新加坡，日本和臺灣同胞（中國的投資到2018年也只是排到了越南外資投資的第九位），他們在2016年時就開始在越南買買買。 老李是在2017年去越南旅遊時關注到這個市場，那時中國人基本是過去旅遊為主，少有投資房地產的，但是到了2018年下半年就完全不一樣了，大量的中國投資者蜂擁而入。

好的，越南房地產市場的發展過程簡單聊完了，下面說老李為什麼這麼篤定甚至有點武斷的判定越南房地產價格必須漲，分幾個方面說：

第一，

從類似中國的經濟發展模式上判斷，出口導向的發展模式導致了資金一定會流到房地產市場，造成房價出現暴漲

。這點在老李寫的關於越南的第二篇文章（加入連結）已經詳細的說明了原因，這裡不多敘述。

第二，

從越南土地市場的特殊性來分析：由於供地環節不像中國政府一樣的做一級整理七通一平後再招拍掛，而是報批+自由市場買地，所以在土地擁有者在預計市場未來向上走時，都不願意賣地，屯著以後升值，供需不平衡使得目前越南大城市房子供不應求。

這裡先把之前說越南第三篇的坑“為啥越南政府不賣地”填一下，因為越南的憲法規定了“土地是全體人民所有財產”，所以土地一旦被越南當地老百姓確權了，就是有永久使用權，開發商要想開發這塊地，就要直接和老百姓談收購。政府在供地流程中的作用是批准專案給誰蓋，怎麼蓋（比如容積率等）。回憶下中國的土地所有權是怎麼規定的呢？城市土地是國家所有，農村的土地可以是農民集體所有，所以大家瞭解了為啥在中國地方政府可以賣地了吧。因此像胡志明和河內現在位置好點的公寓都是供不應求，特別是30%允許外國人買的額度基本開盤出來當天就被排隊搶光。

第三，

整個房地產市場還是處於初級階段

：

有句話說房價漲跌短期看貨幣，中期看供需，長期看人口。城市人口的增加就是城鎮化率增加的最顯著指標，越南目前是35%左右的城鎮化率，中國現在應該55%左右，發達國家比如美國日本都要超過70%

。越南的城鎮化開始了嗎？老李找不到任何官方資料，不過網路上找到了一張圖：

看到了嗎？農村人口從2006年到2015-2016年一直增加的，到了2017年就開始逐漸下降了，是不是可以側面說明農村人口開始向城市轉移了？

再看看目前越南老百姓買房的資料，銀行可以按揭二十年，但是老百姓全款和按揭買房的比例大約各佔一半，而且按揭的銀行貸款基本都在五年內提前還清，說明房屋金融還處在非常初級的階段。

再說一個比較好玩的事，老李2017年在胡志明考察市場的時候，發現一個現象，一個40層的高層，最貴的是中間層，越往上風景越好但是越便宜，真是沒想通，後來問了原因才啞然失笑，原來當時的購房者怕樓層太高萬一有了什麼火災下不來，所以很少人買高層，這不是和二十年前中國人買高的公寓樓很像嗎？

第四，

老百姓對於房子升級換代的內生性需求潛力很大。2017年到現在，老李每次去都喜歡和當地人聊房子的事，可以明顯的感覺到年輕人對於事業和財富的嚮往，也包括希望能住在樓下有健身房、泳池和地下車庫的高檔公寓樓裡。

比如胡志明目前的絕大部分人都是住在擁擠的老房子裡，有點像上海的老弄堂。隨著大量城市基礎設施從規劃慢慢開始進入施工階段，越來越多的就城區就會被現代化的高樓取代，這是必經之路。

老李有一些朋友在胡志明做包租公，我之前一直以為每月1500美元左右的租金估計只能跨國公司外籍員工能租，結果確是出人意料，本地人租的也很多，因為想提前享受能停車和游泳的生活。這裡插一句，越南高檔公寓的租金都是以美金結算的。

最後，也就是所有朋友都會問的問題：

現在越南買房時機合適嗎？會不會已經漲的太高了？

這個問題老李在中國聽了快二十年了，現在習慣性的就是微笑：未來是需要自己去判斷的…只能說就資料來看還健康：目前胡志明公寓的租售比還大約在年化6%-7%。

上圖就是目前胡志明第一高樓81層的Landmark81

。老李判斷越南如果保持目前向上的國運，房價必會繼續上揚，中間也會出現小波動（2019年也許會緩一緩，有各種原因），但不影響大局。

下篇就拿人口有1300萬的胡志明市來舉例子，說說如果要上車，怎麼上，哪裡上，要注意什麼。