挺過惠州大潰敗 陽江地產富豪闖關港股IPO

陽江，廣東省轄地級市。

陽江之名來源於“漠陽江”，而漠陽江起名又源於“莫陽”，陽江最早叫“莫陽”。

雖說陽江在廣東不起眼，但是這塊8000平方公里的土地上卻盛產“富豪”。

從平安舵手馬明哲、金髮科技股份有限公司董事長袁志敏、喜之郎老闆李永軍家族，深圳維也納酒店創始人黃德滿，都曾躋身胡潤百富榜。

今天的故事主角也是一位陽江房地產富豪，他叫陳專，如今正率旗下房地產公司廣東方直集團有限公司（以下簡稱“方直集團”）衝擊港股上市。

這位在惠州起家的房地產老闆，經歷了在惠州的成敗和起伏，雖然走出了惠州，但是43個專案依然集中在大灣區11個城市。

但是債務高企的陳專能夠帶領方直集團迎來高光時刻，登上港交所的敲鐘臺嗎？

陳專接受廣工客座教授的聘任，左為陳專。

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低調的陽江富豪

方直集團的老闆陳專起步於惠州，1998年的時候從事的是房地產裝飾、園林等業務。

2004年，陳專正式成立方直集團。招股說明書顯示，最早的方直集團由陳專和其夫人陳耀華分別持有80%和20%的股權。

2006年，陳專開發了首個樓盤惠州山水華府，並在惠州一炮而紅。從此開創了他17年的房地產生涯。

隨後，方直集團經過多次增資擴股，變成惠州市瓏湖灣置業有限公司（以下簡稱“惠州瓏湖灣）和陳專分別持有67%、33%股份，惠州瓏湖灣的工商資料顯示，陳專和陳月英分別持股90%和10%。

以此計算，陳專個人持有的方直集團股份達到93。3%，而陳月英實際上持有方直集團6。7%的股份。

未經核實的資訊稱，陳月英是陳專的胞妹。

二十多年來，方直集團的發展為陳專積累了鉅額的家族財富。2017年，陳專就位列廣東陽江十大富豪排行榜。

商業上取得的成功，也使得陳專一度享譽行業內外，其是廣東省陽江商會的創始人之一，也是該商會的名譽會長。

但是陳專本人卻極為低調，少有在公眾場合拋頭露面，坊間很難見其真實。但從一些慈善活動中，卻能窺見其家族財富雄踞一方的實力。一直以來，陳專尤為關注家鄉陽西的發展與振興，並多次以方直集團的名義捐贈善款支援陽西等市縣基礎設施的建設。

方直集團的官網顯示，方直積極回饋社會，熱心慈善公益事業，涉及扶貧、助學等多個公益專案，關注貧困地區教育事業，關愛青少年健康成長，以心築善。截至2021年1月，方直集團捐助金額逾3億元。

網上只有一張關於廣東工業大學正式聘任方直集團董事長陳專先生為客座教授的訊息，並附有一張陳專的照片，由此得以見其真容。

方直廣場。

02

惠州沉浮後佈局大灣區

選擇在惠州發展之後，也決定了陳專要遭遇到其人生中的起伏。

作為一個2004年才發展房地產業務的方直集團，在惠州發展，避開了一開始就與地產大鱷的正面競爭，並很快在惠州確立了方直集團的市場地位和品牌影響力。

2011-2012年是方直集團最風光的兩年，得益於惠州市場大好行情，在當時，只要提到惠城，光耀和方直是必須提及的兩家房企。憑藉著方直瓏湖灣、方直君御等專案的入市，方直集團樹立了惠州豪宅標杆，也構建起自身的豪宅價值體系和豪宅營銷模式。

但是花無百日好，熟悉房地產歷史的人都知道，2013年開始，惠州樓市陡然降溫，成交低迷，房價回落，市場持續冰點。

2014年，與方直集團同時角逐惠州市場的光耀集團自爆出資金鍊問題後，最終不得已走上破產重整的道路。

彼時，陳專的日子也不好過，重倉惠州的方直集團也因惠州遭受“重創”。因在惠州有著70萬平方米的巨大年供應量，方直集團庫存一度達到了歷史的高位，面臨“資金鍊緊張”的局面。

當時就有自媒體“地產大嘴”質疑方直集團的資金鍊問題，懷疑其能否挺過惠州地產寒冬。

迫不得已，方直集團透過對旗下在售專案方直君御、方直東岸、方直星耀國際等進行大幅降價，快速走銷量回籠資金，最終躲過一劫。

度過危機後，2015年，陳專發表一番長達3000字的公開信，迴應媒體的質疑，並表示“方直集團最困難的時候已經過去”。

劫後餘生的方直集團並沒有簡單地慶幸，而是反思其在惠州沉浮的原因，太侷限於惠州，有可能增大發展的風險，於是從那一年開始，開始走出惠州，並且在廣州和深圳等一線城市佈局。

招股說明書顯示，方直集團佈局大灣區的43個專案中，惠州有24個，佔一半以上，其他19個專案分佈在深圳、廣州、佛山等10個城市。

方直集團以此來規避“把雞蛋放在一個籃子裡面”的風險。

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負債持續高企

2004年才開始發展房地產業務的方直集團，在發展的初期太過侷限惠州，因而體量上自然無法與萬科、恆大、碧桂園、保利發展等地產巨頭相比，與無法與2009年才開始發展房地產業務的中梁地產以及2010年成立的新力控股相比。

克而瑞釋出的2020房企銷售TOP200排行榜上，竟然難覓方直集團的蹤影。

招股書顯示，2018年、2019年與2020年，方直髮展的收入分別為30。44億元、33。59億元與31。51億元；歸屬股東的淨利潤分別為2863萬元、2。43億元與2。89億元。

報告期內，方直髮展的毛利分別為8。248億元、14。089億元與11。973億元，毛利率分別為27。1%、41。9%與38%。

對比可知，方直髮展在2020年的營收、毛利以及毛利率均出現同比下降的情況，而淨利潤則實現了增長。

值得注意的資料是，為了實現在大灣區的佈局，方直集團也付出了較大的代價，業績雖然沒有太大的增長，負債卻一直維持在高位。

截至2018年、2019年及2020年12月 31日，方直集團我們的借款總額（包括銀行貸款及其他借款）分別為人民幣62。52億元、人民幣 78。78億元及人民幣95。71億元，呈逐年攀高趨勢，資產負債率則呈現快速上升後又略有下降的趨勢，668。3%、 738。6%及231。4%。

還有一個數據值得人為方直集團捏上一把汗。2020年，方直集團錄得負經營活動現金流量24。51億元。方直集團發展稱，主要是由於經營所用現金人民幣14。19億元、已付利息8。07億元已付稅款2。39億元所致。

這通常被人認為，是其經營惡化的一個重要指標。此時要求方直集團有很強的融資能力，否則後續經營會出現問題。

此番赴港上市，或許就是陳專為了打通方直集團融資的任督二脈，但問題是，方直集團距離上市還有多遠？

THE END